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2011-07-21 13:22:51

Grillen auf Balkon und Terrasse

 

Grillen - egal, ob auf dem Balkon, der Terrasse oder im Garten - ist bei schönem Wetter mittlerweile allgemein üblich und wird immer beliebter. Auch in Mehrfamilienhäusern darf zum Beispiel auf dem Balkon gegrillt werden. Nachbarn müssen dies akzeptieren. Es gibt von diesem Grundsatz aber zwei Ausnahmen.
Ist im Mietvertrag ausdrücklich das Grillen auf Balkon oder Terrasse verboten, müssen sich Mieter daran halten, entschied das Landgericht Essen (10 S 438/01). Wer das Grillverbot missachtet, riskiert Abmahnungen und sogar die Kündigung.
Aber auch ohne ausdrückliches Verbot im Mietvertrag darf dann nicht gegrillt werden, wenn Rauch in Nachbarwohnungen zieht. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Grill auf Balkon, Terrasse oder im Garten steht. Bei wesentlichen Beeinträchtigungen durch Ruß oder Rauch, wenn der beim Grillen entstehende Qualm in konzentrierter Weise in die Wohnung eines Nachbarn dringt, ist das verboten, möglicherweise ein Verstoß gegen das Immissionsschutzgesetz und kann als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße belegt werden (OLG Düsseldorf 5 Ss OWi [149/95] OWi 79/95 I und LG München 15 S 22735/03).
Auch in Wohnungseigentumsanlagen dürfen die Eigentümer nicht ohne weiteres grillen. Das Grillen kann eingeschränkt, verboten oder auch zeitlich bzw. örtlich begrenzt werden (OLG Frankfurt 20 W 119/06). Der Eigentümer darf nur am äußersten Ende des Gartens, 25 Meter vom Haus entfernt, seinen Grill aufstellen - so das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG 2 ZBR 6/99) - und höchstens fünfmal im Jahr auf dem Holzkohlefeuer grillen darf. Andere Gerichte geben Zeitvorgaben, wie zum Beispiel 17.00 bis 22.00 Uhr, bestehen auf Vorankündigung des Grillabends und erwarten, dass höchstens zweimal im Monat oder dreimal im Jahr gegrillt wird. Entscheidend ist aber auch hier immer, dass die Rauchbeeinträchtigungen für die Nachbarn so gering wie möglich gehalten werden. Deshalb empfehlen Gerichte auch immer wieder den Einsatz von Elektrogrills statt Holzkohle.

2011-08-31 10:17:20

Hausbriefkasten

Wer es eilig hat und zur Fristwahrung ein Schreiben direkt in den Hausbriefkasten seines Vertragspartners wirft, sollte dies bis 16.00 Uhr erledigt haben. Nach dieser Zeit gilt das Schreiben als erst am nächsten Tag eingegangen. Denn eine Privatperson muss nicht nach 16.00 Uhr noch damit rechnen, Post im Briefkasten vorzufinden.

2011-08-31 10:24:25

BK-Abrechnung

Die Unterschiede zwischen inhaltlichen und formellen Fehlern in Betriebskostenabrechnung sind klein. Die Rechtsfolgen aber sind groß.
Ist die Abrechnung formell  unwirksam, zum Beispiel weil der Verteilerschlüssel völlig unverständlich  ist,  muss  der Mieter nicht zahlen.   Der Vermieter muss  komplett  neu abrechnen.  Nach Ablauf der Jahresfrist kann der Vermieter keine  neue Abrechnung vorlegen. Bei einer inhaltlich mangelhaften Abrechnung kann der Vermieter noch nachbessern und korrigieren.
Inhaltliche  Fehler bei der Abrechnung  sind zum  Beispiel:   Kosten werden abgerechnet, obwohl sie nicht vereinbart sind oder obwohl eine Pauschale im Mietvertrag vereinbart ist, oder die Vorauszahlungen sind in der Abrechnung falsch berechnet worden bzw. es wurden nicht die tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen berücksichtigt (BGH VIII ZR 240/10).

2011-08-31 10:44:46

Haushaltsgeräte

Normale und typische Haushaltsgeräte darf der Mieter jederzeit in der Wohnung nutzen. Dies gilt auch für Geräte, die Geräusche und Lärm verursachen, zum Beispiel Staubsauger. Allerdings sollten Mieter sich hier an die allgemeinen Ruhezeiten halten, das heißt, nicht nach 22.00 Uhr noch staubsaugen, und sie sollten prüfen, ob zum Beispiel am Wochenende tatsächlich ab 8.00 Uhr oder gar 7.00 Uhr staubgesaugt werden muss. Ähnliches gilt für Bohrmaschinen. Gegen gelegentliches Bohren kann ein Nachbar nichts einwenden, auch nicht, wenn am frühen Abend, beispielsweise nach 19.00 Uhr, gearbeitet wird. Die Wohnung darf aber nicht zu einer „Dauerbaustelle" werden.

2011-08-31 12:20:04

Mieterhöhung

Um die Ortsüblichkeit der von ihm geforderten Miete nachzuweisen, hat der Vermieter nach dem Gesetz drei Begründungsmöglichkeiten zur Wahl: Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen.
Grundsätzlich ist der Vermieter frei bei der Wahl des Begründungsmittels. Existiert vor Ort aber ein so genannter qualifizierter Mietspiegel, muss er dessen Werte im Mieterhöhungsschreiben zumindest mit aufnehmen.
Mietspiegel: Mietspiegel sind Übersichten über die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie müssen entweder von der Gemeinde selbst erstellt oder gemeinsam von den Interessenverbänden, dass heißt von den Mieter- und Hauseigentümervereinen, erarbeitet worden sein. Preisübersichten von Finanzämtern, Maklerverbänden usw. sind keine Mietspiegel und damit für das Mieterhöhungsverfahren unzulässig.
Begründet der Vermieter die Mieterhöhung mit einem Mietspiegel, muss er die Mietwohnung unter Berücksichtigung des Baujahres des Hauses, der Wohnungsgröße, der Wohnungsausstattung und der Wohnlage einem bestimmten Mietspiegelfeld zuordnen.

2011-09-28 09:24:30

Start der Heizsaison - Vermieter verantwortlich für Wärme

Jetzt im Herbst beginnt die Heizsaison. Normalerweise werden die Heizungen nicht das ganze Jahr betrieben, deshalb ist in vielen Mietverträgen eine Heizperiode festgelegt, die üblicherweise zum 1. Oktober beginnt.  Der  Vermieter  spätestens   ab   dieser  Zeit  zum   Heizen verpflichtet.
Zwischen 20 bis 22 Grad Celsius müssen in der Wohnung mindestens erreicht werden. Jedoch gilt dies nicht rund um die Uhr: Ausreichend ist es, wenn die Räumevon 6:00 bis 23:00 Uhr entsprechend warm werden. Ist das nicht der Fall liegt ein Mangel vor und eine Mietminderung ist gerechtfertigt. Fällt die Heizung im Winter ganz aus, kann der Mieter fristlos kündigen.
Nachts ist der Vermieter zur so genannten Nachtabsenkung verpflichtet, er muss also die Heizung zurückzufahren. Dann reichen 18 Grad Celsius aus.
Beim Warmwasser wird in Bad und Küche eine Temperatur von 45 Grad als üblich angesehen. Auch darf es nicht zu lange auf sich warten lassen - spätestens nach zehn Sekunden sollte das Warmwasser aus dem Hahn kommen.

2011-09-28 09:28:30

Vermieter muss Möbel abbauen

Will der Vermieter in der Mieterwohnung Reparaturen oder Sanierungsarbeiten durchführen, muss er auch für den notwendigen Auf- und Abbau des Mietermobiliars sorgen, nicht der Mieter selbst, entschied das Landgericht Berlin (LG Berlin 65 S 62/08).
Der Vermieter musste in der Zwei-Zimmer-Wohnung des Mieters Feuchtigkeits- und Bauschäden beseitigen. Er machte den Beginn der Arbeiten davon abhängig, dass der Mieter „Baufreiheit" schafft, also in seiner vollgestellten Wohnung Möbel abbaut, umrückt usw. Hierzu ist der Mieter nach der Entscheidung des Gerichts aber nicht verpflichtet. Der Mieter muss die notwendigen Arbeiten in seiner Wohnung lediglich dulden, ihn trifft aber keine Mitwirkungspflicht daran. Es ist Sache des Vermieters, die notwendigen
Auf- und Abbauarbeiten von Möbeln vorzunehmen. So lange der Vermieter mit den Reparatur- und Sanierungsarbeiten nicht beginnt, kann der Mieter die Miete mindern.

2011-10-26 10:45:13

Katzenhaltung

Steht im Mietvertrag: „Der Mieter verpflichtet sich, keine Katzen und Hunde zu halten", ist das wirksam. In diesem Fall ist sowohl die Hunde- als auch die Katzenhaltung verboten. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Zustimmung zur Haltung einer Katze zu geben. Das Verbot ist auch nicht wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam. Allenfalls in extremen Ausnahmefällen könnte über „Treu und Glauben" erlaubt sein, dass beispielsweise eine therapeutisch indizierte Katze angeschafft werden darf. Hier überwiegt das Interesse des Mieters an der Tierhaltung das Interesse des Vermieters.

2011-10-11 17:44:55

Rauchmelder-Fehlalarm

 

Kommt es aufgrund des Fehlalarms eines Rauchmelders zu einem Feuerwehreinsatz und wird dabei die Wohnungseingangstür beschädigt, muss der Mieter der Wohnung keinen Schadensersatz zahlen, entschied das Amtsgericht Hannover (537 C 17077/05).
Der von den Mietern installierte  Rauchmelder gab einen Signalton ab als Hinweis auf nachlassende Batteriespannung. Nachbarn interpretierten dieses Geräusch falsch und alarmierten die Feuerwehr. Die öffnete die Wohnungseingangstür gewaltsam. Die Reparaturkosten in Höhe von 1.693,03 Euro forderte der Vermieter von seinen Mietern.
Das Amtsgericht Hannover lehnte einen derartigen Schadensersatzanspruch ab, eine Pflichtverletzung der Mieter liege nicht vor.
Das Gericht erklärte, Mieter dürften einen Rauchmelder in ihrer Wohnung auch ohne Erlaubnis des Vermieters einbauen. Dessen Installation würde weder die Substanz der Mietsache beeinträchtigen, noch nach außen in Erscheinung treten oder die Belange des Vermieters tangieren. Ein Rauchmelder stelle auch keine Gefahr für die Mietsache dar, sondern diene im Gegenteil eher deren Sicherheit. Ebenfalls keine Pflichtverletzung des Mietvertrages sei es, dass die Mieter vergessen hatten, die Batterien des Rauchmelders rechtzeitig zu wechseln. Die Mieter hätten nicht damit rechnen können, dass Nachbarn den auf die geringe Batteriespannung hinweisenden Signalton mit einem Rauchalarm verwechseln und auch die Feuerwehr diesem Irrtum unterlag.

2011-10-11 18:03:35

Briefkasten

 

Mieter haben Anspruch auf einen Briefkasten. Der Begriff "vertragsgemäßer Zustand der Mietsache" umfasst auch, dass jedem Mieter ein eigener Briefkasten zur Verfügung steht, so dass sichergestellt ist, dass die Post den Mieter auch erreicht. Bei funktionstüchtigen Briefkästen müssen auf DIN-A4-Umschläge oder Zeitschriften problemlos zugestellt werden können. Die Post muss vor Regen und Durchnässung geschützt sein.

2015-07-09 15:50:52

Wohnung zu heiß

Ein sommerlicher Temperaturanstieg in der Wohnung ist keine Mangel, auch nicht in einer Dachgeschosswohnung. Aber wenn die Wohnung in den Sommermonaten tatsächlich unerträglich heiß wird, kann dies ein Kündigungsgrund sein und Ersatzansprüche auslösen (Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin 40/06) oder eine Mietminderung rechtfertigen (Amtsgericht Hamburg 46 C 108/04).

Eine Berliner Dachgeschosswohnung heizte sich im Sommer auf bis zu 46 Grad Celsius auf. Die Temperaturunterschiede zwischen innen und außen betrugen bis zu 19 Grad, mindestens aber 10 Grad Celsius. Normales Wohnen sei unmöglich gewesen, Wachskerzen in der Wohnung schmolzen, Pflanzen gingen ein und der Wellensittich habe einen Hitzschlag erlitten. Hier sollen eine fristlose Kündigung und ggf. Schadensersatzansprüche möglich sein.

Der Hamburger Mieter einer Obergeschosswohnung bemängelte, dass die Sommertemperaturen tagsüber bei 30 Grad und nachts noch bei mehr als 25 Grad Celsius lagen. Selbst stundenlanges Lüften brächte keinen Erfolg. Das Gericht ging hier von einem unzureichenden Wärmeschutz aus und billigte den Mietern für die hochpreisige, qualitativ gut ausgestattete Neubauwohnung eine Mietminderung von 20 Prozent zu. Gleichzeitig muss der Vermieter für einen den Regeln der Technik entsprechenden sommerlichen Wärmeschutz sorgen. Er muss die Mietwohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand versetzen. Er kann beispielsweise Außenjalousien anbringen lassen.

Verlangen kann der Mieter Außenjalousien aber nicht, denn es ist Sache des Vermieters, wie er Sonnenschutz schafft, den Mangel „unerträgliche Hitze“ beseitigt (AG Leipzig 164 C 6049/04).

Wichtig: Mieter, die selbst eine Sonnenmarkise anbringen wollen, brauchen hierfür die Zustimmung des Vermieters. Der muss trotz seines schutzwürdigen Interesses an einer einheitlichen Fassadengestaltung grundsätzlich zustimmen, da es zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört, dass sich der Mieter vor starker Sonneneinstrahlung schützen kann. Das gilt insbesondere auch dann, wenn die Markise das optische Erscheinungsbild des Hauses nicht wirklich beeinträchtigt, weil sie sich farblich anpasst (AG Schöneberg 7 C 456/11).

2014-05-08 14:57:58

Pauschale

Mieter können in der Regel keine Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten fordern, wenn eine Betriebskostenpauschale vereinbart ist. Anders aber wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen.

Ist ausnahmsweise eine Betriebskostenpauschale vereinbart, wird nicht jährlich über die Betriebskosten abgerechnet. Vielmehr ist mit der Zahlung der monatlichen Pauschale alles abgegolten.

Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 106/11) entschied den Fall, dass Mieter und Vermieter im Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale für die kalten Betriebskosten in Höhe von 190 Euro monatlich vereinbart hatten. Nach Abschluss des Mietvertrages erschien dem Mieter die Pauschale zu hoch. Er forderte Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten und Belegeinsicht mit dem Ziel, die Pauschale zu reduzieren.

Der BGH betonte, der Mieter habe keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter seine anfängliche Kalkulation der Betriebskosten offenlege. Es gelte Vertragsfreiheit - Mieter und Vermieter seien frei, die Höhe der Pauschale zu bestimmen. Daran könne nachträglich nicht gerüttelt werden. Etwas anderes gelte nur dann, wenn konkrete Anhaltspunkte vorlägen, dass die Betriebskosten im Laufe der Zeit tatsächlich gesunken seien.

2014-06-12 16:05:47

Rasen oder Wiese

Auch wenn der Mieter laut Mietvertrag verpflichtet ist, den angemieteten Garten zu pflegen, darf der Vermieter keine Vorgaben machen, wie die Gartenpflege konkret auszusehen hat. Der Vermieter hat insoweit kein Direktionsrecht, entschied das Landgericht Köln (AZ 1 S 119/09).

Das gilt auch, wenn der Mieter völlig andere Vorstellungen von Gartengestaltung und Gartenpflege entwickelt. Der Vermieter hat seinem Mieter zu Vertragsbeginn einen „englischen Rasen“ überlassen, der sich im Laufe der Mietzeit dann zu einer Wiese mit Klee und Unkraut wandelte.
Für den Vermieter ein klarer Fall von „unterlassener Gartenpflege“ und Verwahrlosung. Er klagte auf Zutritt, wollte Vertikutierarbeiten im Mietergarten durchführen lassen.

Das Landgericht Köln wies die Klage ab. Der Mieter sei in der Gestaltung der Gartenpflege frei. Wenn er eine Wiese mit Wildkräutern einem englischen Rasen vorziehe, habe das nichts mit einer Verwahrlosung des Gartens zu tun.

2014-06-12 16:12:47

WM- und Sommerparty 2014

Zur Fußball-Weltmeisterschaft 2014 stellen wir die wichtigsten Spielregeln für Mieter und Nachbarn zusammen:

Poster der Nationalmannschaft oder Nationalfahnen dürfen in die Fenster der Wohnung gehängt werden. Sie stören niemanden. Soweit im Mietvertrag ein Plakat- oder Fahnenverbot verhängt ist, gilt dies allenfalls für Plakate mit politischem Inhalt, für stark polarisierende oder gar verhetzende Meinungsäußerungen. Auch auf dem Balkon darf Flagge gezeigt werden. Wenn allerdings eine Halterung montiert werden muss oder aus anderen Gründen in die Bausubstanz eingegriffen wird, muss der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden. Unabhängig hiervon hat der Fußballfan sicherzustellen, dass sich Fahnen oder Plakate nicht selbstständig machen, nicht herunterfallen und so Passanten verletzten oder Autos beschädigen können. Dann darf aber die Nationalflagge auch aus dem Fenster wehen – in Normalgröße, so dass die Fenster der Nachbarwohnungen nicht automatisch mitbeflaggt werden.

In der Wohnung, auf dem Balkon oder der Terrasse sowie im Garten darf gefeiert werden. Hier können die WM-Spiele im Fernsehen verfolgt werden, auch zusammen mit Freunden, Nachbarn und Verwandten. Aber auch während der Weltmeisterschaft und einer Fußballübertragung muss auf die Nachbarn Rücksicht genommen werden. Lachen, Schreien, Musik oder der Original-Fernsehkommentar werden im Freien viel stärker wahrgenommen als in der Wohnung bei geschlossenen Türen und Fenstern. Das gilt erst recht nach 22.00 Uhr, wenn viele Spiele laufen. Da ist Nachtruhe, auch im Sommer, auch während der Fußball-Weltmeisterschaft. Dann sollten die Spiele am besten nur noch in der Wohnung, in Lokalen oder beim Public Viewing verfolgt werden.

2011-10-26 10:47:28

Zulässigkeit der Kündigung einer separat angemieteten Garage

Der Vermieter kann den Garagen-Mietvertrag kündigen und die Räumung der Garage verlangen, wenn die Garage nicht Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses ist (BGH VIII ZR 251/10). Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht - so der Bundesgerichtshof - eine Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Zwar sei im Regelfall anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen von Mieter und Vermieter eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Vorliegend hatte der Mieter aber die Garage in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus (gehörte ursprünglich dem gleichen Vermieter) angemietet - zwei Verträge also, die separat gekündigt werden können.

2011-11-03 18:01:10

Fristlose Kündigung, weil Wohnung krank macht

Wenn der Schimmelpilzbefall in der Wohnung zu einer lebensgefährlichen Erkrankung führt, dürfen die Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen und die Miete um 100 Prozent mindern, entschied das Landgericht Berlin (65 S 345/07). Mutter  und   Tochter  waren aufgrund  des Schimmelpilzbefalls in der Wohnung lebensgefährlich an einer Lungenentzündung erkrankt. Die Mutter musste im Krankenhaus reanimiert werden und lag drei Tage lang im Koma. Die Tochter erlitt ebenfalls eine erhebliche Lungenentzündung mit Bauchfellbeteiligung. Ein Sachverständigengutachten belegte, dass die lebensgefährlichen Erkrankungen durch die in der Wohnung befindlichen Schimmelpilze hervorgerufen wurden. In einer derartigen Situation ist es den Mieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis fortzusetzen oder zunächst eine Beseitigung der Mängel mit Fristsetzung zu fordern, entschieden die Berliner Richter. Die Mieter können sofort fristlos kündigen und ausziehen. Die Mieter waren auch berechtigt, die Miete auf 0 zu mindern, das heißt, die Mietzahlungen vollständig einzustellen, obwohl nicht alle Räume gleichmäßig stark von Schimmelpilzen befallen waren. Vor Gericht wurde nicht abschließend geklärt, wer die Verantwortung für den Schimmelpilzbefall hatte. Die Argumente des Vermieters, die Mieter hätten den Schimmelpilz durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten selbst verursacht, griffen jedoch nicht durch. Der Vermieter, so auch das Landgericht Berlin, müsse nachweisen, dass keine Baumängel für die Schimmelpilzbildung verantwortlich seien. Einen derartigen Nachweis habe er nicht geführt, so dass es auf die Frage des Heizens und Lüftens gar nicht ankäme.

2011-11-03 18:08:59

Wohnungsrückgabe

Am Ende der Mietzeit muss der Mieter die Wohnung zurückgeben. Das bedeutet, die Mieter müssen ausziehen, Wohnung, Keller, Speicher und Garage leer räumen, alle Schlüssel zurückgeben und, soweit nicht anders vereinbart, Einbauten entfernen und bauliche Veränderungen rückgängig machen. Außerdem müssen von Mietern herbeigeführte Schäden beseitigt und je nach Vertragsgestaltung eventuell auch Renovierungsarbeiten durchgeführt werden. Lässt der Mieter diverse Einrichtungsgegenstände oder privates Eigentum in der Wohnung zurück oder bleiben in der Garage alte Autoreifen liegen und im Keller zwei Fahrräder, darf der Vermieter diese Gegenstände  nicht einfach vernichten oder wegwerfen. Grundsätzlich ist er verpflichtet, die Sachen aufzubewahren. Je nach Umfang und Wert der zurückgelassenen Gegenstände muss der Vermieter das Mietereigentum etwa zwei Monat aufbewahren. Um ein Haftungsrisiko auszuschließen, sollte der Vermieter in dieser Zeit den Mieter auffordern, seine Sachen kurzfristig abzuholen. Gleichzeitig sollte der Vermieter die Beseitigung ankündigen und den Wert der zurückgelassenen Gegenstände abschätzen. Steht die Wohnung noch halb voll mit Mietereigentum und kann die Wohnung nicht weitervermietet werden, kann der Vermieter von seinem früheren Mieter eine Nutzungsentschädigung fordern. Müll, Abfall bzw. wertlose Gegenstände kann der Vermieter dagegen immer auf Kosten des Mieters durch den Sperrmüll abfahren lassen.

2011-11-03 18:12:06

Kaution

Eine Kaution, das heißt eine Mietsicherheit, müssen Mieter nicht automatisch zahlen. Voraussetzung ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Aber auch dann darf der Vermieter nicht fordern, was er will. Nach dem Gesetz darf die Kaution höchstens drei Monatsmieten betragen. Gemeint sind Kaltmieten, ohne die Vorauszahlungsbeträge für Betriebskosten. Der Mieter muss die Mietsicherheit nicht auf einen Schlag zahlen, er kann die Kaution in drei Raten leisten. Die erste Rate bekommt der Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses, die beiden nächsten Raten in den Folgemonaten.

2011-11-03 18:15:11

Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, sind die Eigenbedarfsgründe aber nur vorgetäuscht, hat der Mieter grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter. Der Schadensersatz kann die Umzugskosten und auch die evtl. höheren Mieten für die neue Wohnung umfassen. Ein Schadensersatzanspruch wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf besteht aber möglicherweise nicht, wenn Mieter und Vermieter ursprünglich über die Berechtigung der Eigenbedarfskündigung gestritten und letztlich einen Vergleich geschlossen haben. Zieht der Mieter dann aufgrund des Vergleichs aus, kann er keine Ersatzansprüche stellen (BGH VIII ZR 343/10).

2011-11-17 14:20:20

Kinderbetreuung

Die Tätigkeit einer Tagesmutter kann in einer Mietwohnung ausgeübt werden. Allerdings kommt es auch auf die räumlichen Verhältnisse und die Gegebenheiten vor Ort an. Es kann aber ohne weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehören, wenn eine Mieterin bei einer 90 Quadratmeter großen Wohnung tagsüber drei Kleinkinder aufnimmt.

2011-11-17 14:27:36

Mietstruktur: Änderung auch bei Altmietverträgen möglich

Haben Mieter und Vermieter ursprünglich (1979) einen so genannten Bruttomietvertrag abgeschlossen, kann der Vermieter diese Mietstruktur einseitig ändern, wenn er künftig (2007) z.B. die Wasserkosten verbrauchsabhängig abrechnen will. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 97/11) bezog sich dabei auf Paragraph 556 a BGB. Die Regelung sei zwar erst im Juni 2001 in das BGB eingefügt worden, sie gelte aber auch für Vertragsabschlüsse vor diesem Datum. Konsequenz: Der Vermieter kann die Wasserkosten verbrauchsabhängig abrechnen und hierfür einen Vorauszahlungsbetrag fordern. Die bisherige Bruttomiete muss gekürzt werden.

2011-11-17 14:31:20

Vermieterwechsel

Seit der Mietrechtsreform 2001 gilt, dass nach Wohnungs- oder Hausverkäufen der jeweils aktuelle Vermieter für die Rückzahlung der Mietkaution verantwortlich ist. Dabei spielt es keine Rolle, dass der Mieter bei seinem Einzug in die Wohnung die Kaution noch an einen früheren Vermieter gezahlt hat. Genauso wenig ist es entscheidend, ob der alte Vermieter die Kaution und Mietsicherheit an den neuen Vermieter „weitergegeben" hat. Dies alles gilt auch, wenn der Mieter die Kaution schon vor 2001 gezahlt hat, wenn die Wohnung oder das Haus mehrfach veräußert wurden und die ersten Verkäufe schon vor 2001 abgeschlossen waren (BGH VIII ZR 304/10).

2011-11-30 08:58:57

Heizkostenabrechnung und Abrechnungseinheit

Der Vermieter darf mehrere Gebäude, die durch eine gemeinsame Heizungsanlage versorgt werden, zusammen abrechnen, eine Abrechnungseinheit bilden. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 45/11) entschied, dass die gemeinsame Heizungsanlage nicht bereits bei Abschluss des Mietvertrages existieren muss. Der Vermieter könne auch im Laufe des Mietverhältnisses eine Abrechnungseinheit bilden, beispielsweise weil eine gemeinsame Heizungsanlage zur Versorgung mehrerer Gebäude errichtet wurde. Eine besondere Ankündigung an den Mieter ist nicht notwendig.

2011-11-30 09:06:40

Fristlose Kündigung bei ständig unpünktlichen Zahlungen

Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn ihm ein Festhalten am Vertrag nicht zumutbar ist. Dies ist zum Beispiel dann gegeben, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz Abmahnung weiterhin unpünktlich zahlt (BGH VIII ZR 30/10). Hier hatte der Mieter innerhalb von 15 Monaten 11 Mal unpünktlich gezahlt. Nach der Abmahnung des Vermieters zahlte er im nächsten Monat erneut nicht pünktlich. Diese eine weitere unpünktliche Zahlung nach der Abmahnung rechtfertigte die fristlose Kündigung.

2011-11-30 09:22:57

MV am 12.05.2012

Babelsberger Mieterverein im Sinne

„Friedrich des Großen“

Die Mitgliederwahlversammlung des Babelsberger Mietevereins fand am 12.05.2012 statt; der alte und der neue Vorsitzende Herr Dr. jur. R. Schuster konnte erneut eine sehr positive Bilanz ziehen.

Unter Bezugnahme auf die Einschätzung des Bundesvorsitzenden des Deutschen Mieterbundes Herrn Lukas Siebenkotten, stellte die Mitgliederversammlung fest, dass in der BRD für sozial Schwache keine Wohnungspolitik mehr stattfindet. D. h. in der BRD gilt nur noch „Reich baut für Reich“ - was für die vielen Reichen in Ordnung geht - wir kennen keinen sozialen Neid - aber was ist mit den „wenigen“ Armen in diesem Land, in dieser Stadt.

Zunehmende Armut, sinkende Haushaltsgrößen und damit steigende Nachfragen nach Wohnungen, steigende Energiekosten bei nachlassender Finanzkraft von Mietern und Kommunen, Privatisierungen, Segregation und Gentrifizierung  – das sind Ursachen einer neuen Wohnungsnot, die auch heute bereits Potsdam erreicht hat.

Auch in Zukunft sollen in unserer Landeshauptstadt Arme und Reiche ohne soziale Spannungen nebeneinander wohnen, so die einhellige Meinung der Mitglieder.

Deshalb fordert der Babelsberger Mieterverein im Sinne „Friedrich des Großen“,

„Jeden Bürger sein Besitztum (seine Wohnung) sichern und alle (Mieter) so

glücklich machen, wie es die menschliche Natur (das Einkommen) zulässt, ist

Pflicht derer, die an der Spitze der Gesellschaft (der Stadt) stehen.“

Gelingt uns das gemeinsam mit den Wohnungsunternehmen und der Politik, wird auch in Zukunft in der Landeshauptstadt das „schleifen“ von Plattenbauten verhindert; so manche Festung hat der Alte Fritz schleifen lassen, dass er Wohnungen abgerissen hat ist nicht überliefert.

Mit im Boot haben wir auch die Vermieter, die alles andere als daran interessiert sind, die schnelle Kohle auf Kosten der Mieter zu machen. Wichtig für deren Existenz  ist der Interessenausgleich, ein ausgeglichener Wohnungsmarkt.

Im Herbst 2011 hat der Babelsberger Mieterverein zusammen mit dem Arbeitskreis „Stadtspuren“ (einer Vereinigung der großen Vermieter unserer Stadt) aus seiner Verantwortung heraus, einen letzten Versuch unternommen, um über die Fraktionen im Stadtparlament  die Bildung einer Arbeitsgruppe zur Schaffung eines „wohnungspolitischen Konzepts“ durchsetzen; was tatsächlich Gelungen ist.

Jetzt kommt es durch die Arbeitsgruppe darauf an, den Abgeordneten vernünftige Vorschläge zu unterbreiten, auf deren Grundlage Beschlüsse gefasst werden können, die garantieren, dass Potsdam auch über das Jahr 2020 hinaus über bezahlbaren Wohnraum verfügt.

Um so mehr stehen unsere Forderungen an die Arbeitsgruppe zu prüfen, wie man

  • den Neuvermietungszuschlag senken kann, um das statistische Mittel im Zusammenhang mit der Erarbeitung der Mietspiegel zu senken
  • bei den städtischen Unternehmen ein einfrieren der Betriebskosten erreichen kann
  • die Gewinne der städtischen Unternehmen in den „sozialen“ Wohnungsbau einfließen lassen kann, um die Kosten der Modernisierung zu senken
  • Häuser, ohne den Kostenfaktor „Dämmung“ preiswerter saniert.

Der Wunsch der Mitglieder ist es, dass kein weiteres buntes, hochglänzendes Bilderbuch entsteht – „von Statistiken und Grafiken und klugen Sprüchen haben wir genug“, sondern die weniger „betuchten“ Mieter brauchen Beschlüsse, die dafür sorgen, dass wir auch über das Jahr 2020 hinaus unsere Wohnungen bewohnen können.

Dr. jur. R. Schuster
Vorsitzender)

 

2011-12-21 11:09:11

Recht auf Heimatsender über Satellitenschüssel

Ausländische Mieter haben ein nachvollziehbares und berechtigtes Interesse an einer Satellitenschüssel oder Parabolantenne, um Fernsehprogramme aus ihrer Heimat sehen zu können. Laut Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 67/08) sind Vermieter verpflichtet, eine Satellitenschüsse! zu genehmigen, wenn über den Kabelanschluss kein Sender aus der Heimat des Mieters empfangen werden kann.

Die Vermieterin argumentierte, dass die Mieter - türkische Kurden - per Kabelanschluss türkisches Fernsehen empfangen konnten, mittels zweier Zusatzpakete insgesamt neun Programme. Somit sei eine zusätzliche Satellitenschüssel nicht gerechtfertigt. Die Mieter argumentierten, sie könnten keinen Sender mit kurdischen Inhalten und in kurdischer Sprache empfangen. Dieses Interesse erkannte der Bundesgerichtshof an. Er verpflichtete die   Vermieterin,    der   Installation    einer   Satellitenschüssel zuzustimmen, unter der Voraussetzung, dass die Mieter sich um eine notwendige Versicherung und um eventuell anfallende Rückbaukosten kümmerten.

Auch die Vermieterzweifel, ob der Inhalt der kurdischen Programme verfassungkonform sei, waren nicht entscheidend, da der Sender eine dänische Lizenz vorweisen kann. Fernsehprogramm aus anderen Mitgliedsstaaten der Europäischen Union dürften grundsätzlich weiterverbreitet werden, erklärte der Bundesgerichtshof.

2011-12-21 11:16:49

Weihnachtsschmuck in der Wohnung erlaubt

Mieter haben das Recht die eigene Wohnung, Fenster und Balkon in der Vorweihnachtszeit je nach Geschmack und Phantasie zu dekorieren. Außerhalb der eigenen Wohnung sind jedoch gewisse Grenzen zu beachten. Der Weihnachtsschmuck muss richtig gesichert werden, so dass auch bei Wind und Sturm Weihnachtsmänner oder Tannenbäume nicht abstürzen und Passanten gefährden können.

Der Mieter muss den Vermieter fragen, wenn er einen großen Weihnachtsmann oder ähnliches an der Außenfassade anbringen will. Wenn die Fassade dazu angebohrt oder die Ansicht des Hauses verschlechtert wird, muss der Vermieter dies nicht erlauben. Hier spielt jedoch nicht nur der persönliche Geschmack des Vermieters eine Rolle, sondern auch die örtlichen Gegebenheiten. Stehen bei den Nachbarn schon Weihnachtsmänner oder ist der Weihnachtsschmuck im Hinterhof von außen nicht sichtbar angebracht, kann der Vermieter nicht allein mit dem Argument, das Haus werde optisch verschandelt, ein Verbot aussprechen.

Auf die Nachbarn ist Rücksicht zu nehmen ist.

So sollte niemand durch helle, blinkende Lichter am Schlafen gehindert werden. Geschieht dies doch, dann kann der Nachbar sich wehren und zum Beispiel verlangen, die Lichter ab 22.00 Uhr auszuschalten. Bei schwerwiegenden nächtlichen Störungen hat er das Recht, die Miete zu mindern. Auch im gemeinsamen Hausflur sind der Weihnachtsfreude Grenzen gesetzt: Weihnachtliche Duftsprays - egal ob Tanne, Vanille oder Zimt - dürfen nicht im ganzen Haus versprüht werden, da hier das Zusammenleben beeinträchtigt wird entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf (3 Wx 98/03). Bunte Adventskränze sind jedoch erlaubt, so das Landgericht Düsseldorf (Az: 25 T 500/89).

2011-12-21 11:20:13

Beginn der Verjährungsfrist

Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisse verjähren nach 6 Monaten, § 548 BGB. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Rückgabe der Mietwohnung, nicht unbedingt mit dem Ende des Mietverhältnisses (BGH VIII ZR 8/11).

Im zu entscheidenden Fall endete das Mietverhältnis am 30. September, die Mieter zogen aber schon Ende Juni aus. Die „offizielle" Wohnungs- und Schlüsselübergabe fand am 1, Oktober statt. Laut Bundesgerichtshof beginnt die Verjährungsfrist nicht mit dem Auszug der Mieter, sondern erst im Oktober. Entscheidend sei, dass die Wohnungsschlüssel im Juni nicht übergeben wurden. Der Vermieter habe deshalb allein durch den Mieterauszug noch nicht die volle Sachherrschaft über die Wohnung erhalten. Er sei auch nicht verpflichtet, „auf Zuruf die Schlüssel bei einem vorzeitigen Auszug der Mieter zu übernehmen.

2012-06-06 10:26:13

Blumenkästen und Blumentöpfe

Blumenkästen und Blumentöpfe dürfen auf dem Balkon aufgestellt oder angebracht werden. Voraussetzung ist, dass die Blumentöpfe ordnungsgemäß befestigt sind. Es muss sichergestellt sein, dass sie auch bei starkem Wind nicht herabstürzen und Passanten oder Nachbarn gefährden können. Dann dürfen Blumenkästen auch an der Außenseite des Balkons befestigt werden (LG Hamburg 316 S 79/04).

Anders, wenn die Blumentöpfe, beispielsweise im dritten Stock, ungesichert, vollkommen frei auf einem Blumenregal stehen. Hier kann der Vermieter entsprechende Absicherungen oder die Beseitigung der Balkonbepflanzung fordern. Reagiert der Mieter überhaupt nicht, obwohl ein Blumentopf herabstürzt, kann der Vermieter fristlos kündigen (LG Berlin 67 S 278/09).

Nachbarn müssen eventuell herabfallende Blüten oder Blätter dulden. Die Balkonbepflanzung, zum Beispiel stark wuchernder Knöterich, muss zurückgeschnitten werden, wenn er über die Balkonbrüstung wächst (LG Berlin 67 S 27/02). Und natürlich muss beim Blumengießen darauf geachtet werden, dass das Wasser nicht die unten wohnenden Mieter trifft (AG München 271 C 73794/00).

2012-01-12 18:25:27

Eigentümerwechsel und Mietkaution

Die Mietkaution, die der Mieter beim Beginn des Mietverhältnisses an seinen Vermieter gezahlt hat, geht bei einem Eigentümerwechsel kraft Gesetz, das heißt automatisch, auf den neuen Eigentümer über. Der tritt in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis und damit auch aus der Kaution ein. Das bedeutet, so jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 206/10), der neue Eigentümer und Vermieter hat keinen Anspruch gegen den Mieter auf erneute Zahlung einer Mietkaution. Anders nur dann, wenn der alte Vermieter anlässlich des Eigentümerwechsels die Kaution dem Mieter ausnahmsweise zurückgegeben hat. Hier handelt es sich um eine verpfändete Sparbucheinlage, die mangels Zustimmung des Mieters nicht automatisch an den neuen Vermieter übertragen werden konnte und so dem Mieter zurückgegeben wurde.

 

2011-12-29 16:37:49

Heizkosten sparen

Auch in diesem Winter müssen die Mieter werden wieder tief in den Geldbeutel greifen müssen. 2011/2012 wird das Heizen noch teurer. Doch schon mit wenig Aufwand kann viel Geld gespart werden:

  • Die Raumtemperatur sollte zwischen 20 und 22 Grad Celsius in Wohnräumen, 18 und 20 Grad in der Küche, 16 bis 18 Grad im Schlafzimmer und im Badezimmer bei maximal 24 Grad liegen. Wird die Temperatur nur um ein Grad gesenkt, werden schon sechs Prozent Heizenergie gespart.
  • Auch auf das richtige Lüften kommt es an: Fenster nicht auf „Dauerkipp" stellen, denn durch gekippte Fenster entweicht am meisten Wärme. Wird darauf verzichtet kann bis zu 200 Euro gespart werden. Am besten ist es, mehrmals täglich kurz und kräftig zu lüften und dabei die Heizung auszustellen.
  • Ritzen an Fenster und Türen gilt es abzudichten: Dabei helfen schon einfache selbstklebende Streifen aus dem  Baumarkt.  Hier sind  auch  Dämmplatten  und Dämmfolie erhältlich, die hinter der Heizung angebracht werden können. Die Wände sind hier oft dünner und geben deshalb schneller Wärme ab. Die Heizung selbst sollte nicht zugestellt oder mit Gardinen verhangen sein. Denn: Möbel und Co. vor der Heizung schlucken bis zu 15 Prozent der abgegebenen Wärme.
  • Per Steckdose zu heizen kostet richtig Geld, deshalb Elektroofen und Heizungslüfter nur im Notfall erwenden.
2012-01-18 09:31:12

Mängelbeseitigung

Für die Beseitigung von Wohnungsmängeln ist grundsätzlich der Vermieter zuständig, selbst dann, wenn ein - unbekannter - Dritter den Mangel oder Schaden verursacht hat. Das gilt beispielsweise, wenn bei einem Einbruchsversuch in die Mieterwohnung dessen Wohnungstür beschädigt wurde. So auch, wenn das Türschloss mutwillig zerstört, beispielsweise mit Klebstoff verklebt wurde. Der Vermieter muss die Tür oder das Schloss in Ordnung bringen und die Reparaturkosten zahlen.

2012-01-18 09:35:08

Kündigungsausschluss gilt nicht für außerordentliche Kündigung

Mieter und Vermieter können im Mietvertrag einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss vereinbaren. Unwirksam ist diese Vertragsregelung nur, wenn der Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht länger als vier Jahre andauern soll. Diese zeitliche Obergrenze gilt auch für Staffelmietverträge. Ausgeschlossen werden darf mit dieser Vertragsregelung aber nur die „ordentliche" Kündigung, das ist die Kündigung mit den gesetzlichen Kündigungsfristen. Das Recht zur außerordentlichen, das heißt fristlosen Kündigung wegen schwerer Vertragsverstöße kann im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen werden und würde ggf. die Kündigungsausschlussregelung insgesamt unwirksam machen (BGH VIII ZR 120/11).

 

2012-01-26 16:28:22

Unwirksame Schönheitsreparatur-Klauseln: „Weißen von Decken und Wänden"

Die Klausel im Mietvertrag: „Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere ... das Weißen der Decken und Oberwände ...", ist unwirksam. Die Klausel ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 47/11) so zu verstehen, dass Mieter Schönheitsreparaturen immer mit weißer Farbe vornehmen müssen. Das aber ist eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil er durch diese Klausel bei der Farbwahl und bei seinen Dekorationsmöglichkeiten auch während der Mietzeit eingeschränkt würde. Er müsste Decken und Oberwände immer weiß streichen.

2012-02-08 12:20:34

Bundesgerichtshof verneint Zulässigkeit der Abrechnung nach dem Abflussprinzip im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Frage getroffen, ob eine Heizkostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip den Anforderungen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) entspricht.

Die Klägerin verlangt von den beklagten Mietern die Nachzahlung von Heizkosten für die Jahre 2007 und 2008. Bei den dieser Forderung zugrundeliegenden Heizkostenabrechnungen wurden nach dem sogenannten Abflussprinzip lediglich die im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen der Vermieter an das Energieversorgungsunternehmen als entstandene Kosten berücksichtigt. Die Parteien streiten – unter anderem – um die Frage, ob die Abrechnung den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Das Berufungsgericht hat dies verneint, und angenommen, die Beklagten seien aus diesem Grund berechtigt, den auf sie entfallenden Heizkostenanteil gemäß § 12 HeizkostenV** um 15 % zu kürzen.

Die dagegen gerichteten Revisionen beider Parteien hatten Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht entspricht. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV* sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere "die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.

Der Senat hat weiter entschieden, dass ein derartiger Mangel der Abrechnung nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkostenV* ausgeglichen werden kann. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Um einen derartigen Abrechnungsfehler ging es im Streitfall nicht.

Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden; dort wird die Klägerin Gelegenheit haben, eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip nachzuholen.

*§ 7 HeizkostenV: Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung,

** § 12 HeizkostenV: Kürzungsrecht, Übergangsregelung

(1) Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen. ...

Urteil vom 1. Februar 2012 - VIII ZR 156/11 AG Königstein - Urteil vom 09. September 2010 - 21 C 204/10 (19) LG Frankfurt/Main - Urteil vom 12. April 2011 - 2-17 S 128/10 Karlsruhe, den 1. Februar 2012

Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe Telefon (0721) 159-5013 Telefax (0721) 159-5501

2012-01-26 16:25:54

Zustimmung zur Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete wird nicht automatisch wirksam. Voraussetzung ist immer die Zustimmung des Mieters. Der hat nach dem Gesetz zwei bis drei Monate Zeit, ggf. mit Hilfe des Mietervereins abzuklären, ob die Vermieterforderung nach mehr Miete zulässig und begründet ist. Nur dann muss er zustimmen. Erhält der Mieter das Mieterhöhungsschreiben im Februar, hat er bis Ende April Zeit, die Mieterhöhung „auf Herz und Nieren" zu überprüfen. Ab 1. Mai müsste dann - wenn alles in Ordnung ist - mehr Miete gezahlt werden.

2012-02-22 13:06:49

Abrechnung prüfen

Mieter haben das Recht, ihre Betriebskostenabrechnung auf Herz und Nieren zu prüfen. Dazu

gehört nach auch, dass sie Einsicht in die zugrunde liegenden Verträge, Versicherungspolicen, Rechnungen oder Bescheide nehmen können. Der Vermieter muss diese Belegkontrolle ermöglichen, zum Beispiel in seinem Büro. Hier darf der Mieter die Belege auch abfotografieren. Der Vermieter kann dies nicht verweigern, entschied beispielsweise das Amtsgericht München (412 C 34593/08).

Damit sei das Anfertigen von Ablichtungen von Belegen mit allgemein üblichen technischen Hilfsmitteln, insbesondere durch Abfotografieren, Einscannen oder Kopieren, letztlich nicht anders zu beurteilen als das Anfertigen handschriftlicher Notizen oder Abschriften. Es sei treuwidrig, den Mieter auf das mühsame und zeitaufwendige Anfertigen handschriftlicher Notizen oder sogar Abschriften zu verweisen. Solange der Vermieter die Prüfung der Abrechnung bzw. die Einsicht in die Originalbelege nicht ermöglicht, muss der Mieter keine Nachforderungen zahlen.

Zu einer Belegkontrolle im Vermieterbüro darf der Mieter auch eine weitere Person mitbringen oder von vorn herein einen Dritten, zum Beispiel den Mieterverein, mit der Durchsicht der Unterlagen beauftragen.

Allerdings haben Mieter keinen Anspruch auf Zusendung der Rechnungsunterlagen in Kopie.

Dies könnten Sie nur fordern, wenn die Belegkontrolle im Vermieterbüro unzumutbar wäre (BGH VIII ZR 78/05 und BGH VIII ZR 71/06).

2012-03-22 16:47:35

Höhere Preise trotz unwirksamer Preisanpassungsklauseln

(dmb) „Das Urteil hinterlässt einen faden Beigeschmack. Wer in der Vergangenheit aufgrund unwirksamer Preisanpassungsklauseln überhöhte Gaspreise an Energieversorger zahlen musste, kann nur unter engen Voraussetzungen jetzt Rückforderungsansprüche geltend machen“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 113/11 und VIII ZR 93/11). „Verbraucher müssen die Unwirksamkeit einer Preiserhöhung innerhalb von drei Jahren beanstanden. Geschieht dies nicht, ist der erhöhte Preis zu zahlen.“

Nachdem der Bundesgerichtshof in zahlreichen Urteilen Preisanpassungsklauseln in Erdgas-Sonderkundenverträgen für unwirksam erklärt hatte, musste er jetzt entscheiden, welche Preise in diesen Fällen dann letztlich von Verbrauchern gezahlt werden müssen.

Der BGH erklärte, aufgrund der Unwirksamkeit der Preisanpassungsklausel sei in den Verträgen mit den Energieversorgern eine Regelungslücke entstanden. In diesem Fall sei eine ergänzende Vertragsauslegung notwendig. Danach kann sich der Kunde und Verbraucher auf die Unwirksamkeit einer Preiserhöhung nur berufen, wenn er sie innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nach Zugang der Jahresabrechnung, in der die Preiserhöhung erstmals berücksichtigt worden ist, beanstandet hat.

Siebenkotten: „Das bedeutet, Mieter können bei ihren Rückforderungsansprüchen nicht einfach von den Preisen ausgehen, die bei Abschluss des Erdgas-Sonderkundenvertrages galten. Entscheidend ist, ob und wann sie Preiserhöhungen reklamiert haben.“

2012-03-29 14:07:46

Jobcenter darf Bezug von ALG II nicht offenbaren

(BSG – B 14 AS 65/11 R)

Sachverhalt

Die Kläger hatten für das von ihnen gemietete Haus aus eigenen Mitteln eine Kaution in Höhe von 2600 Euro gezahlt. Das Mietverhältnis endete durch Kündigung der Vermieterin, vertreten durch den Haus- und Grundbesitzerverein, mit Ablauf des Monats Februar 2008. Ab dem 15. Februar 2008 mieteten die Kläger ein neues Objekt an, für das der Vermieter eine Kaution in Höhe von 1700 Euro verlangte. Daraufhin beantragten die Kläger beim beklagten Jobcenter, die Kaution darlehensweise zu übernehmen. Dies wurde mit dem Hinweis abgelehnt, die Kläger könnten ja ihre für das vorherige Objekt gezahlte Kaution für diesen Zweck einsetzen.

Als die Kläger geltend machten, dass diese Kaution voraussichtlich erst mit Ablauf der sechsmonatigen Prüfungsfrist zur Verfügung stehen werde, wandte sich der Beklagte unter dem Betreff „Leistungen nach SGB II“ mit Angabe der bisherigen Adresse und des Namens der Kläger an den Haus- und Grundeigentümerverein und bat schriftlich um Mitteilung des Auszahlungstermins. Bedienstete des Beklagten erkundigten sich anschließend mehrfach telefonisch beim Haus- und Grundeigentümerverein nach dem Sachstand.

Ende Februar 2008 beantragten die Kläger Schränke für ihre Kinder, da im bisherigen Haus Einbauschränke gewesen seien. Daraufhin telefonierte ein Mitarbeiter des Jobcenters wegen dieser Angelegenheit mit dem Ehemann der früheren Vermieterin.

Im Rahmen ihrer auf Bewilligung der Kaution gerichteten Klage haben die Kläger beantragt festzustellen, dass der Beklagte unbefugt Sozialgeheimnisse offenbart habe.

Entscheidung

Das BSG hat die ablehnenden Entscheidungen von SG und LSG aufgehoben und der Revision der Kläger stattgegeben.

Begründung

Das BSG hat festgestellt, dass das Jobcenter sowohl durch sein Schreiben an den Haus- und Grundeigentümerverein als auch durch die Telefonate mit diesem und dem Ehemann der früheren Vermieterin unbefugt Sozialgeheimnisse der Kläger offenbart hat. Auch im Rahmen von SGB II hat jeder Anspruch darauf, dass die ihn betreffenden Sozialdaten nicht unbefugt erhoben, verarbeitet oder genutzt werden. Das Argument des Jobcenters, das Offenbaren sei zur Erfüllung der eigenen Aufgaben erforderlich gewesen, ließ das BSG nicht gelten. Das Jobcenter hätte in jedem Fall die schutzwürdigen Interessen der Kläger beachten und zunächst ihr Einverständnis zur Kontaktaufnahme mit Dritten einholen müssen.

2012-04-04 10:29:57

Sperrmüll

Vermieter dürfen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung Sperrmüllkosten auf die Mieter des Hauses aufteilen. Damit entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 137/09) eine langjährige Streitfrage.

Die Karlsruher Richter bestätigten zwar, dass Sperrmüllkosten nicht jährlich entstehen. Entscheidend sei aber, dass die Kosten laufend entstehen, nämlich immer dann, wenn Mieter unberechtigten Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellten. Es handelt sich bei den Sperrmüllkosten um Kosten der Müllbeseitigung, die dem Vermieter damit regelmäßig entstehen. Selbst dann, wenn der Müll verbotenerweise durch Dritte in dem Mietobjekt entsorgt wird, darf der Vermieter die Sperrmüllkosten als Betriebskosten abrechnen.

Bisher galt, dass Sperrmüll- und Entrümpelungskosten nur dann als Nebenkosten abgerechnet werden dürfen, wenn der Vermieter für eine geregelte Abfuhr sorgt, er den Mietern die Möglichkeit bot, Sperrmüll zu lagern, und erden Müll dann regelmäßig abholen ließ.

Dagegen durfte der Sperrmüll, den einzelne Mieter unerlaubt zurückließen oder ablagerten, oder gar der Sperrmüll, den Nachbarn oder Passanten illegal in der Wohnungsanlage abstellten, nie als Betriebskosten auf alle Mieter des Hauses umgelegt werden.

2012-04-04 10:33:29

Betriebskosten steuerlich absetzbar

Mieter können einen Teil ihrer Betriebskosten von der Steuer absetzen. Aufwendungen für den Hausmeister, die Gartenpflege oder für Hausreinigungsarbeiten können als haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend gemacht werden. Wartungsarbeiten, zum Beispiel für den Aufzug oder die Heizungsanlage, sind als Handwerkerleistungen entsprechend steuerbegünstigt. Anrechenbar sind aber nur die Arbeits- und Fahrtkosten und davon auch nur 20 Prozent. Die Materialkosten hingegen sind nicht absetzbar.

Um die Steuerermäßigung tatsächlich geltend machen zu können, muss der Vermieter mitspielen. Er ist nach Treu und Glauben verpflichtet, im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die in Frage kommenden Positionen aufzulisten und den Anteil der steuerbegünstigten Kosten auszuweisen, so auch das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (Az. 222 C 90/09). Gibt der Vermieter die Hinweise nicht direkt in der Betriebskostenabrechnung, kann er auch eine separate Bescheinigung ausstellen.

Liegt dem Mieter noch keine Betriebskostenabrechnung vor, wenn er seine Steuererklärung machen will, kann er auf die Abrechnung des Vorjahres zurückgreifen.

2012-04-04 10:36:29

BK-Abrechnung: Einwendungsfrist für Mieter

Spätestens 12 Monate nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung müssen Mieter eventuell bestehende Einwendungen gegen die Abrechnung erhoben haben. Nach Ablauf der Jahresfrist sind sie mit Reklamationen - egal, wie berechtigt sie sein mögen -ausgeschlossen. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter plötzlich Betriebskosten abrechnet, obwohl es hierfür keinerlei vertragliche Grundlagen gibt oder obwohl einzelne Betriebskostenarten laut Mietvertrag nicht umlagefähig sind oder obwohl eine Pauschalzahlung für Nebenkosten vereinbart wurde (BGH VIII ZR 335/10). Eine derartige Abrechnung ist natürlich inhaltlich falsch, aber der Mieter muss den Fehler reklamieren.

2012-04-04 10:41:16

Mobilfunk-Sendeanlage

Mieter können nicht verhindern, dass ihr Vermieter im Speicher und auf dem Dach des Hauses eine Mobilfunk-Sendeanlage einrichtet, entschied der Bundesgerichtshof vor einigen Jahren (BGH VIII ZR 74/05). Voraussetzung ist immer, dass die einschlägigen technischen Normen eingehalten werden. Das bedeutet, Grenzwerte für elektromagnetische Felder dürfen nicht überschritten werden. Eventuelle Ängste des Mieters vor einem Restrisiko einer Gesundheitsgefährdung sind nicht zu berücksichtigen, stellen insbesondere keinen Mangel der Mietsache dar.

2012-05-10 15:23:58

Besichtigungsrecht

Routinekontrollen des Vermieters, um den Allgemeinzustand der vermieteten Wohnung zu überprüfen, sind unzulässig. Sind im Mietvertrag für den Vermieter weitgehende Besichtigungs- und Zutrittsrechte zur Wohnung vorgesehen, ist eine solche Formularklausel unwirksam, entschied das Landgericht München II (12 S 1118/08).

Im war Mietvertrag das Wohnungsbesichtigungsrecht des Vermieters detailliert beschrieben. Danach war ihm „die Betretung der Mietsache zur Prüfung des Zustandes in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung" immer erlaubt. Außerdem waren im Mietvertrag auch bestimmte Uhrzeiten und Wochentage für diese Wohnungsbesichtigungen angegeben.

Die Münchener Richter kritisierten, dass zum einen die Vertragsregelung „in angemessenen Abständen" viel zu unbestimmt und schon deshalb unwirksam sei. Zum zweiten seien aber Routinekontrollen zum Zwecke der Untersuchung der Wohnung auf ihren Allgemeinzustand grundsätzlich unzulässig.

Mieter haben das Recht, in ihrer Wohnung in Ruhe gelassen zu werden. Nur bei einem berechtigten  Interesse des Vermieters darf er in die vermietete Wohnung, beispielsweise wenn er das Haus bzw. die Wohnung verkaufen oder neu vermieten will, wenn er Modernisierungs- oder Reparaturarbeiten durchführen will und in ähnlichen Fällen.

2012-05-10 15:26:28

Unterlagen aufbewahren

Auch nach dem Auszug aus der Wohnung sollten der alte Mietvertrag, die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen oder Zahlungsbelege, zum Beispiel für die Mietkaution, nicht einfach

weggeworfen werden. Zwar gibt es keine gesetzlichen Bestimmungen oder Gerichtsentscheidungen, nach denen Mieter die Unterlagen zu ihrem Mietverhältnis über Monate oder Jahre aufbewahren müssen, sinnvoll ist dies aber auf jeden Fall.

Ansprüche aus dem Mietverhältnis, zum Beispiel auf Mietzahlungen oder Betriebskostennachzahlungen, verjähren nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist. Das bedeutet, wer Mitte 2012 auszieht, kann theoretisch bis Ende 2015 mit Vermieterforderungen konfrontiert werden. Da ist es wichtig, Mietvertrag, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsschreiben oder den Briefwechsel zur Hand zu haben.

Auch Zahlungsbelege bzw. Kontoauszüge sollten vier Jahre lang aufbewahrt werden. Bei einem Streit beispielsweise, ob überhaupt bzw. in welcher Höhe die Mietkaution bei Beginn des Mietverhältnisses gezahlt wurde, ist der Mieter beweispflichtig.

Dagegen dürfen Wohnungsübergabeprotokolle, Rechnungen über Malerarbeiten, Tapeten, Farben usw. eigentlich schon nach einem halben Jahr weggeworfen werden. Vermieteransprüche wegen unterlassener Renovierungsarbeiten oder Reparaturen verjähren

nach 6 Monaten. Allerdings sollte man sicherheitshalber abwarten, bis der Vermieter die Mietkaution zurückgezahlt hat. Erst dann ist man wirklich sicher, dass der Vermieter keine Forderungen mehr stellen wird.

2012-05-16 10:20:15

Höhere Vorauszahlungen nur bei korrekter Abrechnung

Mieterbund begrüßt geänderte BGH-Rechtsprechung

(dmb) „Die Entscheidung ist sachgerecht und richtig. Ich begrüße, dass der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung korrigiert und jetzt klarstellt, höhere monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten kann der Vermieter nur auf der Grundlage einer korrekten und fehlerfreien Abrechnung fordern", kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes die heutigen Urteile des BGH (VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11).

Hintergrund der Rechtsstreitigkeiten waren Räumungsklagen der Vermieter, die ihren Mietern fristlos gekündigt hatten, weil diese Erhöhungen auf die Betriebskostenvorauszahlungen nicht oder nur teilweise geleistet hatten. Die Mieter weigerten sich, die erhöhten Vorauszahlungen zu leisten, weil die Abrechnungen der Vermieter inhaltliche Fehler aufwiesen. So bestanden Einwendungen gegen die Position „Hausmeister", und der Umlageschlüssel für „Wasser und Abwasser" war falsch. Obwohl schon vor Jahren ein Gericht bestätigte, dass die Abrechnung fehlerhaft sei, änderte der Vermieter auch in den Folgejahren den Umlageschlüssel nicht, rechnete falsch ab und erhöhte jedes Mal die laufenden monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen.

Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof jetzt entschied. Der Vermieter darf die Vorauszahlungen nur anpassen, soweit seine Forderung auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Dem Vermieter dürfe nicht die Möglichkeit eröffnet werden, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.

Siebenkotten: „Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, korrekt abzurechnen. Deshalb darf es auch nicht sein, dass ein Vermieter auf Grundlage falscher Abrechnungen Betriebskostenvorauszahlungen kalkuliert und Forderungen stellt. Aberwitzig wäre es, wenn Mieter, die sich gegen falsche Abrechnungen wehren und sich weigern, höhere Vorauszahlungen zu leisten, mit einer Kündigung rechnen müssten. Gut, dass der Bundesgerichtshof seine frühere Rechtsprechung jetzt korrigiert hat und es nicht mehr ausreichen lässt, wenn der Vermieter nur eine formal ordnungsgemäße Abrechnung erstellt. Entscheidend ist, dass die Abrechnung inhaltlich korrekt ist."

2012-06-06 10:32:20

Hausrat- und Haftpflichtversicherungen

Auch für Mieter sind eine Hausrat- und eine Haftpflichtversicherung sinnvoll. So schützt die Hausratversicherung vor finanziellen Folgen und Schäden bei Einbruch, Diebstahl, Brand, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasserschäden und Sturm. Versichert ist der gesamte Hausrat, unter Umständen auch Wertsachen und Fahrräder.

Die private Haftpflichtversicherung deckt mögliche Schäden durch geplatzte Wasserschläuche an Spül- oder Waschmaschinen ab, die an Fußböden oder Decken, am Mauerwerk und am Hausrat der Mieter in den darunter oder daneben liegenden Wohnungen entstehen.

Der Vermieter kann aber nicht fordern, dass der Mieter Haftpflicht- oder Hausratversicherungen abschließt. Steht eine derartige Klausel im Mietvertrag, ist sie unwirksam, weil sie für den Mieter völlig überraschend ist.

Die Hausratversicherung des Vermieters muss der Mieter nicht zahlen, auch nicht über die Betriebskostenabrechnung.  Es sind lediglich die Kosten der Sach-  und Haftpflichtversicherungen für das Haus selbst Betriebskosten, die in die jährliche Betriebskostenabrechnung eingestellt werden dürfen.

2012-06-13 08:56:02

Mittlere Nutzungsdauer von Parkett und Laminat

Die mittlere Nutzungsdauer einer Parkettversiegelung beträgt etwa 12,5 Jahre, die Lebensdauer eines Laminatbodens liegt bei 10 Jahren. Wichtig ist die Frage immer dann, wenn Vermieter nach dem Auszug des Mieters beispielsweise Schadensersatzansprüche geltend machen, weil die Fußböden stark beschädigt sind. Für die Berechnung eines Schadensersatzanspruches kommt es aber auf die mittlere Nutzungsdauer der Fußböden an. Ist der Parkettboden beim Auszug des Mieters bereits 8 Jahre alt, kann der Vermieter allenfalls noch ein Drittel der Reparaturkosten für den Parkettboden als Schadensersatz fordern.

 

2012-06-13 08:57:40

Notreparaturen

Treten Mängel oder Schäden in der Wohnung bzw. am Haus auf, muss der Vermieter schnellstmöglich informiert werden. Der muss sich dann um die Schadensbeseitigung kümmern. Dieses übliche Verfahren dauert in Notfällen aber viel zu lange. Sind Vermieter, Hausmeister oder Hausverwaltung telefonisch nicht erreichbar, zum Beispiel am Wochenende, kann der Mieter die Reparatur sofort selbst in Auftrag geben! Der Vermieter muss die notwendigen Kosten ersetzen.

2012-06-13 09:01:01

Regelmäßige Schönheitsreparaturen - wirksam

Steht im Mietvertrag im Zusammenhang mit einem Fristplan, dass Schönheitsreparaturen regelmäßig, zum Beispiel nach 5 Jahren, durchzuführen sind, ist die Regelung wirksam (BGH VIII ZR 192/11). Der Bundesgerichtshof erklärte, ein wirksamer Fristenplan dürfe nur den Charakter einer Richtlinie und einer unverbindlichen Orientierungshilfe haben, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann. Dies muss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein. Für einen in diesem Sinne „flexiblen" Fristenplan spreche, wenn die Mietvertragsklausel eine Einschränkung erhält, wonach die vorgesehenen Fristen etwa nur für den Regelfall oder für einen „im Allgemeinen" entstehenden Renovierungsbedarf gelten sollen. Das Gleiche gelte für eine Einschränkung, wie zum Beispiel „regelmäßig".

2012-07-18 09:20:23

Parkettfußboden

Es ist in Deutschland im Allgemeinen nicht üblich, die Schuhe beim Betreten einer fremden Wohnung auszuziehen. Lädt der Wohnungsinhaber Gäste ein, fallen am nächsten Morgen hässliche Kratzspuren am Parkettfußboden auf und wird als Ursache ausgemacht, dass ein Gast „kleine Steinchen" zwischen den Profilsohlen gehabt hat, kann der Wohnungsinhaber trotzdem keinen Schadensersatz fordern. Entscheidend ist, dass der Gast den Schaden nicht fahrlässig bzw. schuldhaft herbeigeführt hat. Ein Erwachsener muss beim Betreten einer fremden Wohnung grundsätzlich nur die Schuhe abtreten, es sei denn, der Wohnungsinhaber fordert den Besucher auf, die Schuhe auszuziehen (AG Siegburg 4 C 53/01).

2012-07-18 09:26:29

Kinderwagen

Mieter sind berechtigt, ihren Kinderwagen im Treppenhaus abzustellen. Voraussetzung ist nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (63 S 487/08), dass der Vermieter oder die Hausverwaltung keine andere Abstellmöglichkeit zur Verfügung stellt und dem Mieter der Transport des Kinderwagens in die Wohnung nicht zumutbar ist.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) wohnten die Mieter im zweiten Obergeschoss. Da der Aufzug im Haus zu klein war, stellten sie den Kinderwagen regelmäßig im Hausflur ab und ketteten ihn dort an. Sie argumentierten, es sei ihnen nicht zuzumuten, den Kinderwagen täglich, ggf. auch mehrfach täglich über die Treppe in das zweite Obergeschoss transportieren zu müssen.

Das Landgericht Berlin gab ihnen Recht und ließ auch nicht das Argument „Brandschutz" gelten. Zumindest solange die Ordnungsbehörde keine konkrete Verletzung von Brandschutzbestimmungen rügt, darf der Kinderwagen im Hausflur stehen. Auch eine Regelung im Mietvertrag, die das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus, zum Beispiel eines Kinderwagens, verbietet oder von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, ist nach Einschätzung des Landgerichts Berlin unwirksam. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache werde hierdurch unzulässig eingeschränkt.

Das Anketten des Kinderwagens ist nach Auffassung der Berliner Richter dagegen unzulässig. Die Mieter ketteten den Kinderwagen direkt hinter der Hauseingangstür an.

Deswegen ließen sich die beiden Flügel der Tür nicht mehr vollständig öffnen. Das aber müssen der Vermieter und die Mitmieter nicht akzeptieren.

2012-08-02 13:46:06

Keine Streupflicht bei vereinzelten Glättestellen

Kommt ein Passant oder Besucher auf dem nicht gestreuten Grundstücksweg zum Hauseingang auf einer 20 mal 30 cm großen Eisfläche zu Fall und stürzt, hat er trotz entsprechender Verletzungen keinen Anspruch auf Schadensersatz oder Schmerzensgeld. Entscheidend - so der Bundesgerichtshof (BGH V! ZR 138/11) -ist, dass hier keine konkrete Gefahrenlage, das heißt keine allgemeine Gefährdung durch Glättebildung bzw. Schneebelag, vorlag. Grundvoraussetzung für die Räum-und Streupflicht auf Straßen oder Wegen ist das Vorliegen einer allgemeinen Glätte und nicht nur das Vorhandensein einzelner Glättestellen.

2012-08-02 13:49:05

Renovierung

Ist im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart und geregelt, dass der Mieter Schönheitsreparaturen in seiner Wohnung durchführen muss, ist der Vermieter selbst für die erforderlichen Tapezier- und Anstreicharbeiten in der Mieterwohnung verantwortlich (LG Berlin 65 T 104/01). Aber nicht nur bei einer fehlenden vertraglichen Regelung, auch wenn die vereinbarte Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist, muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen in der Mieterwohnung durchführen (LG Berlin 62 S 213/02).

2012-09-06 15:35:11

Betrügerische Wohnungsangebote

Allein das Internetportal lmmobilienScout24 löscht wöchentlich fast 800 Angebote wegen Betrugsverdachts. Hier geht es um Wohnungsangebote, die eine Traumwohnung zu einem traumhaft niedrigen Preis versprechen, bei denen Haus- und Wohnungsfotos wie Werbefotos aussehen und bei denen der vermeintliche Vermieter gerade im Ausland lebt und zur Wohnungsbesichtigung nicht kommen kann. Wenn er dann anbietet, gegen Überweisung eines Betrages von mehreren hundert Euro an die Western Union die Schlüssel zuzusenden, kann man sicher sein: Das ist Betrug! Nicht zahlen und die Immobilienportale oder den Deutschen Mieterbund informieren! Die Angebote werden dann gelöscht.

2012-09-06 15:38:59

Wespennest

Die Kosten für die Beseitigung eines Wespennestes sind nicht als Betriebskosten umlagefähig. Umlagefähig können nur die Kosten einer regelmäßigen und damit laufenden Ungezieferbekämpfung sein, entschied das Amtsgericht München (412 C 32370/10).

2012-09-06 15:44:18

Mietminderung wegen Hundegebell

Wegen ständiger Lärmbeeinträchtigungen durch die vier Hunde der Vermietertochter minderten die Mieter ihre Miete um rund 15 Prozent. Das Amtsgericht gab ihnen Recht. Nachdem die Mieter auch in der Folgezeit die Miete Monat für Monat kürzten, kündigte der Vermieter zwei Jahre später wegen Zahlungsverzugs. Die Mieter hätten den Mangel „Hundegebell" nicht mehr gemeldet, und die Beschwerden seien auch sehr ungenau gewesen.

Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 268/11) wies die Räumungsklage des Vermieters ab. Der Mieter habe unmittelbar nach der Entscheidung des Amtsgerichts darauf hingewiesen, dass das Hundegebell nach wie vor im gleichen Umfang anhalte und unerträglich sei. Er müsse diese Mängelanzeige, das heißt diese Mitteilung an die Vermieter, nicht ständig wiederholen. In diesem Fall sei es auch nicht notwendig, dass der Mieter jedes Mals aufs Neue wieder Angaben zur Dauer des Bellens, zu dessen Verteilung über den Tag sowie zur Lautstärke des Hundelärms mache. Damit war die Mietminderung berechtigt, es bestand kein Zahlungsverzug, die Kündigung des Vermieters war unbegründet.

2012-09-06 15:46:39

Kündigung trotz Nachzahlung offen stehender Mieten

Mietschulden von mehr als zwei Monatsmieten berechtigen den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung. Die wird aber hinfällig, wenn der Mieter innerhalb einer so genannten Schonfrist von zwei Monaten alle Schulden begleicht. Eine gleichzeitig ausgesprochene fristgemäße Kündigung des Vermieters wegen erheblichen Pflichtverletzungen kann trotz Nachzahlung der Mietschulden aber wirksam bleiben, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 238/12).

Hier hatten Mieter und Vermieter drei Jahre über die Berechtigung einer Mieterhöhung von 93,87 Euro pro Monat prozessiert. Nachdem der Mieter endgültig zur Zahlung verurteilt wurde, er aber auch nach vier weiteren Monaten die Rückstände noch nicht ausgeglichen hatte, kündigte der Vermieter fristlos und hilfsweise mit der normalen Kündigungsfrist. Durch Nachzahlung des offen stehenden Betrages von 3.754,80 Euro konnte der Mieter die fristlose Kündigung abwenden. Der Bundesgerichtshof verurteilte den Mieter trotzdem zur Räumung der Wohnung und erklärte, die fristgemäße Kündigung wegen erheblichen Pflichtverletzungen des Mieters sei zu Recht erfolgt. Die Nachzahlung der Mietschulden innerhalb der Schonfrist ließ das Verschulden des Mieters zwar in einem milderen Licht erscheinen. Das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiege aber.

2012-09-19 10:50:34

Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet

Enthält der Mietvertrag keine Regelung zu Schönheitsreparaturen oder ist die
Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam, muss der Vermieter die Mieterwohnung selbst streichen bzw. tapezieren.

Weigert sich der Vermieter trotz Aufforderung durch den Mieter, tätig zu werden, kann der Mieter die Renovierungsarbeiten selbst in Auftrag geben und vom Vermieter einen entsprechenden Kostenvorschuss verlangen.

Basis für den Kostenvorschuss kann dabei das Angebot einer Malerfachfirma sein, das der Mieter selbst eingeholt hat. Dem kann der Vermieter nicht günstigere Angebote von Nichtfachhandwerkern entgegenhalten, die er gefragt hat. Der Mieter hat einen Anspruch auf „fachgerechte" Ausführung der Malerarbeiten und kann somit die Arbeiten auch durch einen teureren Fachhandwerker ausführen lassen.

In vielen   Mietverträgen sind unwirksame Schönheitsreparaturklauseln enthalten, beispielsweise dann, wenn starre Renovierungsfristen vereinbart sind, Vorgaben zur Farbwahl während der Mietzeit gemacht werden, beim Auszug eine Endrenovierung vorgeschrieben wird oder ähnliches. In all diesen Fällen müssen Mieter die Wohnung nicht renovieren. Dann gilt das Gesetz, wonach der Vermieter verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen auch während der Mietzeit durchzuführen.

 

2012-09-19 10:53:27

Betriebskosten für leerstehende Wohnungen

Die Betriebskosten dürfen nicht nur auf die vermieteten Wohnungen im Haus verteilt werden, auch die nicht bewohnten Wohnungen sind bei der Kostenverteilung einzubeziehen. Der Vermieter, der das Vermietungsrisiko trägt, muss den Kostenanteil für Hausmeister, Grundsteuer, Hausbeleuchtung, Wasser, Abwasser, Müll usw., der auf die leerstehenden Wohnungen entfällt, selbst zahlen.

Der Vermieter darf bei Leerstand im Haus nicht dazu übergehen, die Betriebskosten nur nach der Fläche der vermieteten Wohnungen zu verteilen. Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Kosten „im Verhältnis der vermieteten Fläche zueinander" aufgeteilt werden oder „nach der bewohnten Fläche", sind solche Regelungen unwirksam.

Bei einem Verteilerschlüssel „Wohnfläche" müssen die Betriebskosten auf die gesamte Wohnfläche des Hauses - das heißt auf alle Wohnungen, vermietet oder nicht vermietet -aufgeteilt werden.

Bei einem Verteilerschlüssel „Personenzahl" sind leerstehende Wohnungen mit der durchschnittlichen Belegung im Haus zu berücksichtigen.

2012-09-27 15:10:54

Kündigungsverzicht des Vermieters immer schriftlich

Für Mieter in einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung bestehen deutlich höhere Risiken, wegen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt zu werden. Sinnvoll ist es deshalb, beim Abschluss des Mietvertrages zu vereinbaren, dass der Vermieter auf die Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs oder wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung verzichtet. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 235/11) ist ein derartiger Kündigungsverzicht aber nur wirksam, wenn er schriftlich erfolgt und Bestandteil des Mietvertrages ist.

2012-09-27 15:12:41

Zeitmietvertrag

Bei Zeitmietverträgen wird von vorn herein eine bestimmte Mietvertragsdauer festgelegt, an die sich Mieter und Vermieter halten müssen. Neben der zeitlichen Befristung setzen Zeitmietverträge einen konkreten Befristungsgrund voraus, der im Mietvertrag angegeben werden muss. Das Gesetz nennt drei mögliche Gründe: Der Vermieter will die Wohnung nach Ablauf der Befristung selbst nutzen - Eigenbedarf, er will die Wohnung abreißen, so umfassend umbauen oder sanieren, dass hier nicht mehr gewohnt werden kann, oder er will die Wohnung - wie früher auch schon - wieder an einen Angestellten seiner Firma vermieten. Fehlt ein Befristungsgrund, liegt kein echter Zeitmietvertrag. Mieter können einen derartigen Vertrag jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

2012-09-27 15:16:31

Tierhaltung

Ob Mieter Haustiere in ihrer Wohnung halten dürfen oder nicht, hängt in erster Linie vom Wortlaut des Mietvertrages und der Rechtsprechung der Gerichte ab.

Gleichgültig, was im Mietvertrag steht - Kleintiere, wie Vögel, Hamster oder Schildkröten, dürfen immer gehalten werden, entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 340/06). Deshalb sind auch Vertragsklauseln, die generell jede Form der Tierhaltung verbieten oder die Tierhaltung immer von einer Erlaubnis des Vermieters abhängig machen, unwirksam, weil zu weit gehend.

Wirksam    ist    jedoch     eine Vertragsregelung, die ausdrücklich die Hunde- oder Katzenhaltung verbietet. Dann dürfen Mieter weder mit Hund oder Katze einziehen, noch während der Mietzeit sich ein solches Tier anschaffen.

Meistens wird im Mietvertrag die Hunde- oder Katzenhaltung von einer Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht. Das ist zulässig. Der Vermieter kann dann weitgehend frei entscheiden, ob er dem anfragenden Mieter die Hunde- oder Katzenhaltung erlaubt. Dabei kann der Vermieter selbst dann die Erlaubnis verweigern, wenn andere Mieter im Haus einen Hund halten. Die Entscheidung des Vermieters darf aber nicht missbräuchlich oder treuwidrig sein. Enthält der Mietvertrag keine Regelung zur Tierhaltung, sollte der Vermieter trotzdem um Erlaubnis gefragt werden. Das gilt immer für exotische Tiere, aber auch für Hund oder Katze in der Stadt.

2012-09-27 15:21:01

Falsche Wohnungsgröße

Bei   etwa   zwei   Dritteln   aller   Wohnungen   stimmen   die   im   Mietvertrag   genannten   Quadratmeterzahlen   nicht   mit   der tatsächlichen Wohnungsgröße überein. Ob Mieter in diesen Fällen kündigen dürfen, Ansprüche auf Mietminderung oder Rückzahlung zu viel gezahlter Mieter in der Vergangenheit haben, hängt vom Ausmaß der Flächenabweichung ab.

Ist die Wohnung tatsächlich mehr als 10 Prozent kleiner, als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern (BGH VIII ZR 142/08). Dabei macht es keinen Unterschied, ob im Mietvertrag die Wohnungsgröße exakt angeben oder eine Ca.-Fläche genannt wird (BGH VIII ZR 144/09). Der Umfang der Mietminderung oder des Rückzahlungsanspruchs richtet sich nach dem Ausmaß der Flächenabweichung. Ist die Wohnung tatsächlich 15 Prozent kleiner, kann die Miete um 15 Prozent gekürzt werden. Ist die Wohnung 20 Prozent kleiner, als im Vertrag angegeben, kann der Mieter 20 Prozent zurückfordern. Ist die Wohnung nur genau 10 Prozent kleiner, als im Mietvertrag angegeben, oder ist der Unterschied noch geringer, hat der Mieter keine Ansprüche. Es zählt die vertraglich vereinbarte Wohnungsgröße. Das gilt selbst bei Mieterhöhungen. Mieter müssen dann für nicht existierende Quadratmeter höhere Miete zahlen (BGH VIII ZR 205/08).

Bei der Ermittlung der Wohnfläche gelten im Regelfall die gesetzlichen Vorschriften der II. Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung. Danach zählen alle Räume und Raumteile in der Wohnung mit, die mindestens zwei Meter hoch sind. Raumteile mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern werden nur zur Hälfte angerechnet. Und Raumteile mit einer Höhe von weniger als einem Meter zählen gar nicht mit. Balkone und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel mit berücksichtigt.

2013-07-11 13:32:23

Grillen im Freien

Grillen auf dem Balkon, der Terrasse oder im Garten ist Mietern grundsätzlich erlaubt. Nachbarn müssen dies akzeptieren. Hiervon gibt es aber zwei Ausnahmen.

Ist im Mietvertrag ausdrücklich das Grillen auf Balkon oder Terrasse verboten, müssen sich Mieter daran halten. Wer das Grillverbot missachtet, riskiert eine Abmahnung oder sogar die Kündigung (LG Essen 10 S 438/01).

Aber auch ohne entsprechende Regelung im Mietvertrag darf dann nicht gegrillt werden, wenn Rauch in Nachbarwohnungen zieht. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Grill auf dem Balkon, der Terrasse oder im Garten steht. Bei wesentlichen Beeinträchtigungen durch Ruß, Rauch oder dichten Qualm liegt eine Ordnungswidrigkeit vor, die mit einer Geldbuße geahndet werden kann.

Auch wenn zum Beispiel zweimal im Monat oder dreimal im Jahr, nur nach Vorankündigung oder nur zwischen 17.00 und 22.00 Uhr vereinzelt gegrillt wird, muss immer die Rauchbeeinträchtigung für die Nachbarn so gering wie möglich gehalten werden. Deshalb sollten Grillfreunde vom Holzkohlegrill zu Elektrogrill wechseln und, wenn möglich, mit Aluminiumschalen arbeiten.

2012-09-27 16:27:24

Betriebskostenspiegel Brandenburg

Betriebskostenspiegel Brandenburg

2012-11-14 11:28:50

Vögel füttern erlaubt

Vogelkot auf Balkon und Terrasse ist nicht zu vermeiden. Es liegt kein vertragswidriger Zustand vor, eine Mietminderung ist nicht gerechtfertigt. Das gilt auch dann, wenn Nachbarn die Vögel „anlocken" durch Füttern und das Aufstellen von Wassergefäßen.

Das Füttern von Vögeln ist sozialadäquat und weit verbreitet, überschreitet nicht die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs und damit erlaubt. Etwas anderes kann nur gelten, wenn es zu unverhältnismäßig starken Verschmutzungen kommt oder zu gesundheitlich bedenklichen Folgen durch die Verunreinigungen. Dies wäre dann denkbar, wenn Tauben gefüttert werden.

Das Aushängen von Futterglocken und das Ausstreuen von Vogelfutter für Singvögel auf Außenfensterbänken im Winter sind ebenfalls erlaubt sind und dürfen von Seiten des Vermieters nicht beanstandet werden. Auch das Aufstellen eines Vogelhäuschens ist heute weit verbreitet und kann nicht verboten werden.

2012-11-14 11:32:17

Belegeinsicht

Bezweifeln Mieter die Richtigkeit ihrer Heiz- oder Betriebskostenabrechnung, haben sie das Recht, anhand der Original-Rechnungsunterlagen, Versicherungspolicen oder Arbeitsverträge zu prüfen, ob die Vermieteransprüche zu Recht bestehen. Mieter haben aber keinen generellen Anspruch auf Übersendung von Fotokopien dieser Unterlagen. Stattdessen können sie die Belege direkt beim Vermieter oder Hausverwalter einsehen und prüfen (BGH VIII ZR 78/05 und BGH VIII ZR 71/06).

Anders jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 83/09), wenn der Verweis auf das Einsichtsrecht beim Vermieter im Ergebnis praktisch zu einer Vereitelung der Mieteransprüche führen würde. So beispielsweise, wenn Mietern nach einem Umzug oder einem zwischenzeitlichen studienbedingten Auslandsaufenthalt die Belegeinsicht am früheren Wohnort unzumutbar ist.

Sie müssen sich auch nicht darauf verweisen lassen, sie sollten einen Rechtsanwalt oder Mieterverein vor Ort einschalten und mit der Belegeinsicht beauftragen. In diesen Fällen können Mieter die Übersendung von Belegkopien gegen Kostenerstattung fordern.

2012-12-06 17:28:15

Brandgefahr bei Adventsgestecken und Weihnachtsbäumen

Brände durch Kerzen am Weihnachtsbaum oder Adventsgesteck können nicht nur zu hohen finanziellen Schäden führen, sondern sind im schlimmsten Fall auch lebensbedrohlich. Wir raten deshalb, Kerzen oder Teelichter nie unbeobachtet brennen zu lassen und bei älteren, trockenen Gestecken und Weihnachtsbäumen besonders vorsichtig zu sein. Erhöhte Gefahr geht auch von Wunderkerzen aus.

 

Kommt es zu einem Brand, steht für Schäden aus Haushalt grundsätzlich die Hausratversicherung ein. Voraussetzung ist, dass der Versicherte nicht grob fahrlässig gehandelt hat. Beispielsweise entschied das OLG Frankfurt (Az.: 3 U 104/05), grob fahrlässige handelt, wer die erforderliche Sorgfaltspflicht in besonders schwerem Maß verletzt und schon einfache, nahe liegende Überlegungen nicht anstellt sowie nicht beachtet, was im gegebenen Fall jedem einleuchten muss. In dem Verhalten eines Au-pair-Mädchens der Mieterfamilie, das dem fünfjährigen Sohn eine Wunderkerze ansteckte, sah das Gericht keine grobe Fahrlässigkeit. Der Junge rannte mit der Kerze zum Weihnachtsbaum, der sofort Feuer fing, und verursachte so einen Brandschaden von knapp 218.000 Euro.

 Anders, wenn jemand Wunderkerzen direkt am Weihnachtsbaum entzündet und dadurch ein Feuer ausbricht. Das, so das LG Offenburg (Az.: 2 O 197/02), ist grob fahrlässig. Kommt es zu einem Brand, weil ein Achtjähriger mit dem auf dem Esszimmertisch liegenden Feuerzeug Teelichter entzündet, kann dem Kind, dessen Gedanken einen Tag vor Weihnachten „von der Frage beherrscht waren, welche Weihnachtsgeschenke es bekommen werde, wodurch seine Fähigkeiten zu vernünftigem Verhalten eingeschränkt waren, kein Vorwurf gemacht werden.“ Aber den Eltern, sie haften (LG Bielefeld 21 S 166/06).

2012-12-06 17:39:01

Weihnachtsschmuck, Lichterketten und Nikoläuse

Mieter haben das Recht, die eigene Wohnung, Fenster und Balkone in der Vorweihnachtszeit nach ihrem Geschmack und ihrer Fantasie zu dekorieren. Auch Lichterketten gehören Inzwischen weit verbreitete Sitte, in der Zeit vor und nach Weihnachten Fenster und Balkone mit elektrischer Beleuchtung zu schmücken. Trotzdem sind außerhalb der eigenen Wohnung der Fantasie- und Dekorationslust Grenzen gesetzt. Der Weihnachtsschmuck, die Lichterketten, die illuminierten Rentiere, Weihnachtsmänner oder Nikoläuse müssen richtig gesichert sein, so dass sie auch bei Wind und Sturm nicht abstürzen und Passanten gefährden können.

Will ein Mieter einen Nikolaus oder Weihnachtsmann an der Außenfassade anbringen, muss der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden. Muss für die Installation die Fassade angebohrt werden oder wird durch die Dekoration die Optik des Hauses „verschandelt“, muss der Vermieter keine Zustimmung erteilen. Allerdings spielt hier weniger der persönliche Geschmack des Vermieters eine Rolle, sondern vor allem auch die örtlichen Gegebenheiten. Sind auch die Nachbarwohnungen oder Nachbarhäuser großzügig weihnachtlich geschmückt oder sind die kraxelnden Weihnachtsmänner im Hinterhof von außen gar nicht sichtbar, kann der Vermieter ein Verbot nicht mit der Verschlechterung der Optik begründen.

Bei der Weihnachtsdekoration muss auch auf die Interessen der Nachbarn Rücksicht genommen werden. Wenn ein „Feuerwerk mit tausend Lichtern“ die ganze Nacht über brennt und funkelt und die in der gegenüber liegenden Wohnung lebenden Mieter am Schlafen hindert, können die sich wehren. Sie können verlangen, dass die Lichter ab 22.00 Uhr ausgeschaltet werden. Bei lang andauernden und schwerwiegenden Beeinträchtigungen können sie sogar die Miete mindern.

2013-01-10 17:33:07

Mieter muss Modernisierung dulden

(dmb) Ob, wann und in welchem Umfang das Mietshaus oder die Wohnung modernisiert wird, entscheidet allein der Vermieter. Der Vermieter muss die geplante Baumaßnahme zur Wohnwertverbesserung oder Energieeinsparung spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigen. Das bedeutet, er muss schriftlich informieren, welche Arbeiten im Einzelnen durchgeführt werden, welchen Umfang diese Arbeiten voraussichtlich haben, wann sie beginnen, wie lange sie ungefähr dauern und wie hoch die Mieterhöhung ausfallen wird.

Nach dem Gesetz müssen Mieter die Modernisierung dulden. Nur wenn ausnahmsweise die Baumaßnahme für sie oder ihre Familie eine Härte bedeuten würde, können sie widersprechen. Dann kommt es darauf an, ob die Härtegründe, auf die sich die Mieter berufen, schwerer wiegen als die Interessen des Vermieters, die Modernisierung durchzuführen.

Härten können zum einen die Bauarbeiten selbst sein - Mieter müssen nicht dulden, dass die Heizung im Winter ausgebaut – oder auch die baulichen Folgen der Modernisierung, wenn sich zum Beispiel die Fläche des Kinderzimmers halbiert, weil ein Bad eingebaut wird. Wird durch die geplante Vermietermodernisierung eine Mieterinvestition, wie der Einbau einer Gasetagenheizung, überflüssig oder ist die neue Miete nach der Modernisierungsmieterhöhung praktisch unbezahlbar, sind das ebenfalls Härtegründe.

2013-01-10 17:37:40

Keine Forderungen aus verspäteter Abrechnung

Spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss der Mieter die Betriebskostenabrechnung des Vermieters erhalten haben. Abrechnungen für das Kalenderjahr 2011 müssen daher bis Silvester 2012 die Mieter erreicht haben. Verpasst der Vermieter diese Frist, kommt die Abrechnung später beim Mieter an, kann der Vermieter keine Nachforderungen aus dieser Abrechnung mehr stellen.

Es kommt dabei nicht darauf an, wann der Vermieter die Abrechnung erstellt oder verschickt hat. Entscheidend ist allein, wann der Mieter die Abrechnung „in Händen hält“. Deshalb reicht es auch nicht aus, wenn der Vermieter innerhalb der Zwölfmonatsfrist die Betriebskostenabrechnung durch Einschreiben mit Rückschein verschickt. Trifft der Postbote den Mieter nicht an, hinterlegt er einen Benachrichtigungsschein im Briefkasten. Der ersetzt aber nicht den Zugang des Einschreibens und damit der Betriebskostenabrechnung. Holt der Mieter das Einschreiben nicht bei der Post ab, wird es an den Vermieter zurückgesendet. Der muss dann die Abrechnung erneut verschicken. Ist dann die Zwölfmonatsfrist verstrichen, kann der Vermieter keine Nachforderungen aus der Abrechnung mehr geltend machen.

Der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, er habe die Verspätung nicht zu verantworten. Tatsächlich trägt der Vermieter das Risiko, dass der Vermieter die Abrechnung rechtzeitig bekommt.

2013-01-31 18:23:47

Schrift- oder Textform

Will ein Mieter oder Vermieter das Mietverhältnis kündigen oder wollen die Vertragspartner zum Beispiel einen qualifizierten Zeitmietvertrag abschließen, schreibt das Gesetz die Schriftform vor. Das bedeutet, dass die Erklärung bzw. der Vertrag nicht nur zu Papier gebracht, sondern auch eigenhändig unterschrieben werden müssen. Mündliche oder telefonische Kündigungserklärungen sind genauso unwirksam, wie Kündigungen per Fax oder Email.

Seit einigen Jahren erlaubt das Gesetz in bestimmten Fällen aber die so genannte Textform. Hier muss die Erklärung zwar auch schriftlich abgegeben werden, eine eigenhändige Unterschrift ist aber nicht mehr zwingend vorgeschrieben. Es reicht aus, wenn die Person des Erklärenden angegeben wird und der Abschluss der Erklärung erkennbar ist, zum Beispiel durch Nachbildung der Namensunterschrift mit Hilfe eines Faksimiles oder durch die Formulierung „gez. Müller“.

Zulässig ist Textform immer da, wo es auf eine besondere Warnfunktion oder auf besondere Sicherheitsstandards nicht ankommt. Textform reicht bei Mieterhöhungen, Modernisierungsankündigungen, Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen, Ankündigung der Aufrechnung oder bei der Zurückbehaltung der Miete aus.

2013-01-31 18:27:34

Teppichboden

Auch die Grundreinigung eines Teppichbodens gehört zu den Schönheitsreparaturen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH XII ZR 15/07). Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wirksam auf den Mieter übertragen wurde.

Bisher ging die Rechtsprechung überwiegend davon aus, dass Mieter nur dann für die Grundreinigung des Teppichbodens verantwortlich sind, wenn dies ausdrücklich so im Mietvertrag vereinbart wurde. Der für Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs erklärte nun, dass die Teppichbodenreinigung automatisch zu den Schönheitsreparaturen gehört und nicht gesondert vereinbart werden muss.

Nach der „gesetzlichen“ Definition der Schönheitsreparaturen in der II. Berechnungs-verordnung gehört neben Malerarbeiten an Wänden, Decken, Türen, Fenstern und Heizkörpern auch das Streichen der Fußböden dazu. Damit waren die ursprünglich anzustreichenden Holzdielen gemeint. Der Bundesgerichtshof erklärte, dass es immer um die Verschönerung der Oberfläche des Fußbodens gehe. Während früher die Holzböden gestrichen werden mussten, müssen jetzt die Teppichböden gründlich gereinigt werden.

Der Bundesgerichtshof hat bisher zumindest noch keine ausdrückliche Entscheidung getroffen, ob diese Rechtsprechung auch für Wohnraummietverhältnisse gilt.

2013-03-13 10:44:07

Bundesgerichtshof erlaubt Kürzung der BK-vorauszahlungen

(dmb) „Mieter können die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen auch dann kürzen, wenn sie die ursprünglich fehlerhafte Abrechnung des Vermieters selbst korrigiert und ein Guthaben zu ihren Gunsten errechnet haben. Damit wird die Mieterposition beim Thema Betriebskosten eindeutig gestärkt“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das jetzt veröffentlichte Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 184/12). „Die Entscheidung ist gut und folgerichtig. Bei der Anpassung der laufenden Vorauszahlungen kommt es immer auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung an und nicht auf das formale Abrechnungsergebnis des Vermieters. Das hatte der Bundesgerichtshof bereits vor knapp einem Jahr entschieden (BGH VIII ZR 246/11)“.

 

Die Betriebskostenabrechnung des Vermieters hatte ursprünglich eine Nachforderung in Höhe von 84,26 Euro ausgewiesen. Der Mieter rechnete nach und kam zu einem völlig anderen Ergebnis. Ihm stand danach ein Guthaben von 376,49 Euro zu. Der Mieter kürzte daraufhin seine laufenden Vorauszahlungen um 30 Euro und verrechnete sein Betriebskostenguthaben mit der nächsten Monatsmiete.

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter Recht. Beanstandet der Mieter inhaltliche Fehler in der Vermieterabrechnung und errechnet er das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst, dann darf er die laufenden Vorauszahlungen entsprechend korrigieren, das heißt kürzen. Außerdem, so die Karlsruher Richter, darf der Mieter das von ihm selbst errechnete Betriebskostenguthaben mit der Mietforderung des Vermieters verrechnen. Der Mieter muss sich nicht auf irgendwelche Zurückbehaltungsrechte verweisen lassen.

 

Das Ergebnis der Betriebskostenabrechnung, so Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten, ist für die Höhe der laufenden Vorauszahlungen entscheidend. Nach dem Gesetz darf der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen erhöhen, wenn die Abrechnung ein Saldo zu seinen Gunsten ausweist. Im umgekehrten Fall, bei einem Saldo zu Gunsten des Mieters, darf der die Vorauszahlungen von sich aus entsprechend kürzen.

Siebenkotten: „Grundlage für eine Veränderung der Vorauszahlungsbeträge ist aber immer die fehlerfreie, inhaltlich richtige Abrechnung. Sonst wäre der Mieter bei einer falschen Abrechnung des Vermieters doppelt bestraft. Er müsste zunächst eine Nachforderung des Vermieters zahlen und dann noch höhere monatliche Vorauszahlungen leisten. Das wäre ein absurdes Ergebnis.“

2013-05-16 16:11:36

Farben sind erlaubt

Regelungen im Mietvertrag, wonach Schönheitsreparaturen während und am Ende der Mietzeit immer in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen sind, sind laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam (BGH VIII ZR 224/07).

Mieter können frei entscheiden, wie sie ihre Wohnung während der Mietzeit dekorieren, mit einem Anstrich in Weiß, Blau oder Gelb, mit Blümchen-, Textiltapete oder Raufaser. Deshalb sind auch Klauseln im Mietvertrag, nach denen „Abweichungen von der bisherigen Ausführungsart“ nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt sein sollen, immer unwirksam (BGH VIII ZR 199/06). Diese, insbesondere bei Wohnungsunternehmen relativ weit verbreitete Vertragsklausel verlangt letztlich, dass Mieter jeden neuen Farbanstrich oder jede neue Tapete vorher von ihrem Vermieter „absegnen“ lassen müssen.

Ist die Vertragsregelung zur Farbwahl unwirksam, ist die Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam mit der Folge, dass Mieter überhaupt nicht renovieren müssen.

Wirksam ist dagegen eine Vertragsvereinbarung, die nur für den Zeitpunkt des Auszugs Vorgaben macht und verlangt, dass Mieter bei Vertragsende die Wohnung in dezenten Farbtönen zurückgeben müssen (BGH VIII ZR 198/10) bzw. dass die Holzteile in weißen oder hellen Farbtönen gestrichen zurückzugeben sind (BGH VIII ZR 283/07).

Schon um die Wohnung problemlos weitervermieten zu können, können Vermieter regeln, dass die Rückgabe der Wohnung in hellen und dezenten Farbtönen zu erfolgen hat. Aber auch hier muss dem Mieter immer ein gewisser Spielraum bleiben. Den „weißen“ Anstrich kann der Vermieter auch beim Auszug nicht verlangen.

2013-05-16 16:15:51

Mieterrechte auf dem Balkon

Balkone oder auch Terrassen gehören mit zur vermieteten Wohnung. Mieter haben hier die gleichen Rechte und Pflichten wie in der Wohnung selbst. Mieter können Stühle, Bänke, Tische oder Sonnenschirme auf dem Balkon aufstellen. Erlaubt ist auch ein unauffälliger Sichtschutz oder ein Rankengitter. Mieter dürfen sich auf dem Balkon sonnen, sie dürfen hier essen, trinken, rauchen oder feiern. Auch Freunde und Bekannte dürfen eingeladen werden. Allerdings ist auch immer auf die Interessen der Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Das bedeutet, ab 22.00 Uhr gilt auch auf dem Balkon Nachtruhe.

Auf dem Balkon darf auch Wäsche getrocknet werden, zumindest die „kleine“ Wäsche. Erlaubt sind dazu Wäscheständer, Wäscheleinen oder Wäschestangen.

Mieter haben das Recht, auf dem Balkon Blumenkästen oder Blumentöpfe aufzustellen. Voraussetzung ist, die Blumenkästen werden ordnungsgemäß befestigt, und es ist sichergestellt, dass sie auch bei starkem Wind nicht herabstürzen und Passanten oder Nachbarn gefährden können. Ist das gewährleistet, dürfen Blumentöpfe auch an der Außenseite des Balkons befestigt werden (LG Hamburg 316 S 79/04). Stellt der Mieter dagegen trotz Abmahnung des Vermieters weiterhin diverse Topfpflanzen ungesichert auf den Balkon und stürzt ein Blumentopf herab, kann der Vermieter unter Umständen nach einer erneuten Abmahnung auch fristlos kündigen (LG Berlin 67 S 278/09).

Eventuell herabfallende Blüten oder Blätter müssen die unter dem Balkon wohnenden Mieter allerdings dulden. Anders wiederum, wenn der Balkonbewuchs so umfangreich ist, dass es zu einer erheblichen Belastung wird. Knöterich zum Beispiel muss ggf. zurückgeschnitten werden, wenn er stark wuchert und über die Balkonbrüstung wächst (LG Berlin 67 S 27/02).

2013-06-06 14:23:51

Eigentümerwechsel

Mieter müssen keinen neuen Mietvertrag unterschreiben, wenn das Mietshaus oder die Wohnung verkauft werden. Der neue Eigentümer oder Vermieter tritt automatisch in das bestehende Mietverhältnis ein. Es gilt der Grundsatz, Kauf bricht nicht Miete. Der alte Mietvertrag muss nicht korrigiert oder aktualisiert werden, er gilt unverändert weiter.

Der neue Vermieter kann natürlich die Zahlung der Miete auf sein Konto fordern. Vorher muss er aber seine Berechtigung als neuer Eigentümer nachweisen, beispielsweise über einen Grundbuchauszug. Auch wenn der bisherige Eigentümer den Mieter über den Verkauf informiert und auffordert, an den Käufer zu zahlen, kann der Mieter beruhigt zahlen.

Der neue Eigentümer kann die Miete unter den gleichen Voraussetzungen erhöhen, wie es auch der alte Eigentümer gekonnt hätte. Das heißt, die gesetzlichen Vorgaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss auch er einhalten.

Das gleiche gilt für Kündigungen. Der Eigentümerwechsel ist kein Grund, das Mietverhältnis zu beenden. Auch der neue Eigentümer kann nur dann kündigen, wenn er einen der im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründe, wie zum Beispiel Eigenbedarf. hat.

Über die Betriebskosten muss der neue Eigentümer abrechnen. Nur für Abrechnungsperioden, die schon vor dem Eigentümerwechsel abgelaufen waren, bleibt der alte Eigentümer verantwortlich.

Auch für die Rückzahlung der Mietkaution am Ende des Mietverhältnisses ist der neue Eigentümer zuständig. Dabei spielt es keine Rolle, ob er die Kaution nebst Zinsen von seinem Vorgänger erhalten hat oder nicht.

2013-06-06 14:39:24

Garten

Ist der Garten mitvermietet, dürfen Mieter ihn so nutzen, wie sie wollen. Sie können eine Gemüsebeet oder einen Komposthaufen anlegen, Gartenzwerge, Planschbecken, Hundehütten, Sandkasten oder Schaukel aufstellen, Blumen oder Sträucher pflanzen. Zumindest bei Einfamilienhäusern gilt der Garten immer als mitvermietet, es sei denn, im Mietvertrag ist ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Anders bei Mehrfamilienhäusern. Hier ist der Garten nur dann mitvermietet, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich so vereinbart ist.

Muss der mitvermietete Garten laut Mietvertrag auch gepflegt werden, heißt das vor allem, Rasen mähen, Unkraut jäten und Beete umgraben. An Sonn- und Feiertagen sowie werktags zwischen 22.00 und 7.00 Uhr dürfen in Wohngebieten Rasenmäher, Motorkettensägen, Heckenscheren und Vertikutierer nicht eingesetzt werden. Geräte, wie Laubsammler, Laubbläser, Rasentrimmer oder Graskantenschneider dürfen außerdem werktags nur zwischen 9.00 und 13.00 sowie von 15.00 bis 17.00 Uhr benutzt werden.

Gegen Unkraut aus Nachbars Garten kann nichts unternommen werden. Über die Grenze ragende Äste und Zweige müssen aber beschnitten werden. Obst an diesen Ästen darf nicht gepflückt werden. Fällt es jedoch auf den Boden, kann es eingesammelt und gegessen werden.

2013-07-11 13:37:43

Mieter muss in der Wohnung nicht schlafen

Mieter trifft keine Gebrauchspflicht hinsichtlich der angemieteten Wohnung. Sie dürfen hier auch Hausrat lagern und verkaufen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 93/10). Das bedeutet, Mieter müssen in der angemieteten Wohnung nicht wohnen. Sie müssen sich hier nicht regelmäßig aufhalten, hier nicht schlafen und essen. Der Vermieter kann auch nicht verbieten, dass Mieter in der Wohnung umfangreichen Hausrat lagern und verkaufen. Das ist noch keine geschäftliche Tätigkeit und damit kein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache.

Der Mieter hatte zwei Wohnungen angemietet. Neben seinem Hauptwohnsitz hatte er noch drei Zimmer angemietet, die im Melderegister als „Nebenwohnung“ bezeichnet wurden. Hier lagerte der Mieter umfangreichen, teilweise ererbten Hausrat. Er bot die in der Wohnung befindlichen Gegenstände auch in Zeitungen zum Verkauf an und empfing in der Wohnung Kaufinteressenten. Der Vermieter wollte dieses Verhalten verbieten, weil die Räume nicht mehr als Wohnung, sondern als Lager bzw. für einen gewerblichen Handel genutzt würden.

Der Bundesgerichtshof erklärte aber, dass Mieter zum einen nicht verpflichtet seien, in ihrer Wohnung zu wohnen, zum anderen sei die Existenz von Hausratsgegenständen in der Wohnung typisch für eine Wohnnutzung. Auf die Anzahl der Hausratsgegenstände oder die Anordnung in der Wohnung käme es überhaupt nicht an. Außerdem sei es dem Mieter unbenommen, eigene bzw. Familienmitgliedern gehörende Hausratsgegenstände zu verkaufen.

2013-08-22 16:37:29

Mitgliederversammlung November 2013

Der Babelsberger Mieterverein lädt ein

zur Mitgliederversammlung des Babelsberger Mieterverein e. V. am Samstag, den 02.11.2013, um 10.00 Uhr im „Bürgerhaus Am Schlaatz“ (Schilfhof 28, 14478 Potsdam)

 TAGESORDNUNG:

  1. Begrüßung und Wahl des Versammlungsleiters
  2. Beschluss der Tagesordnung
  3. Bericht Vorstand
  4. Bericht Beirat
  5. Bericht der Finanzprüfungsgruppe
  6. Diskussion und Beschlussfassung
  7. Sonstiges

 Änderungen der Tagesordnung bleiben der Mitgliederversammlung vorbehalten.

Anträge an die Mitgliederversammlung können schriftlich bis zum 15.09.2013 in der Geschäftsstelle eingereicht werden.

Dr. jur. R. Schuster
(Vorsitzender)

2013-09-04 11:29:19

Keine Mietminderung, wenn die „blaue Tonne“ fehlt

Stellt der Vermieter keine „blaue Tonne“ für die Entsorgung von Altpapier zur Verfügung, ist der Mieter hierdurch nur unerheblich belastet, entschied das Amtsgericht Hamburg-Blankenese (518 C 399/09).

Konsequenz ist, der Mieter ist nicht berechtigt, die Miete zu mindern. Nach dem Gesetz darf die Miete nicht gemindert werden, wenn der Mangel der Mietsache nur zu einer unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung führt.

Den bejahte hier das Gericht: Das Fehlen einer „blauen Tonne“ belaste die Mieterin nur insoweit, als sie ihren Papiermüll entweder zur nächstgelegenen öffentlichen Sammeltonne bringen oder über den Hausmüll entsorgen müsse. Auch wenn dies ihren umweltpolitischen Überzeugungen bezüglich Abfalltrennung widerspreche, verboten sei die Entsorgung von Altpapier über den Hausmüll nicht.

2013-09-04 11:33:08

Sonderkündigungsrecht

In Zweifamilienhäusern oder Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung, in denen Mieter und Vermieter unter einem Dach wohnen, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Der Vermieter kann hier ohne Angabe von Gründen, ohne sich zum Beispiel auf Eigenbedarf berufen zu müssen, kündigen. Das gilt selbst dann, wenn sich der Mieter nichts hat zu Schulden kommen lassen, er immer pünktlich die Miete gezahlt hat.

Voraussetzung ist, dass der Vermieter tatsächlich mit im Haus wohnt und seine Wohnung nicht nur als Wochenend-Domizil nutzt. Auch wenn sich im Haus neben den beiden Wohnungen für Mieter und Vermieter noch Gewerberäume befinden, kann der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Anders, wenn es im Haus noch eine dritte Wohnung gibt. Dann scheidet das Sonderkündigungsrecht für den Vermieter aus. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter die dritte Wohnung nicht mehr vermietet, sondern in seinen Wohnbereich integriert hat.

Will der Vermieter, gestützt auf sein Sonderkündigungsrecht, das Mietverhältnis beenden, muss er eine um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist einhalten. Je nach Wohndauer des Mieters beträgt die Kündigungsfrist dann zwischen 6 und 15 Monaten.

Der gekündigte Mieter kann sich auf die so genannte Sozialklausel berufen, wenn die Räumung der Wohnung für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Dann muss notfalls ein Gericht entscheiden, welche Interessen vorgehen, die des Vermieters oder die des Mieters.

2013-10-02 09:58:22

Feuerwehr und Schadensersatz

Wer irrtümlich von einer Notsituation ausgeht und die Feuerwehr alarmiert, muss keinen Schadensersatz zahlen, wenn die Feuerwehr die Wohnungstür aufbricht, entschied das Landgericht Berlin (49 S 106/10).

Eine Nachbarin hatte die Feuerwehr alarmiert, weil sie bei einem Anruf nur ein Stöhnen und Jammern am Ende der Leitung gehört hatte und auf nachfolgende Anrufe niemand mehr reagierte. Die alarmierte Feuerwehr brach die Wohnungstür auf, ein Notfall lag jedoch nicht vor. Der Hauseigentümer forderte daraufhin Schadensersatz für die beschädigte Tür.

Das Landgericht Berlin lehnte einen derartigen Anspruch ab. Schließlich sei die Feuerwehr verantwortlich gewesen und habe entschieden, dass die Wohnungstür aufgebrochen werden muss. Die Nachbarin habe die Feuerwehr nicht bewusst falsch informiert. Letztlich sei man darauf angewiesen, dass Alarmrufe, zu denen sich der Alarmierende aus guten Gründen genötigt sieht, nicht aus Angst vor Schadensersatzforderungen unterbleiben.

2013-10-02 10:02:35

Teilkündigungen

Eine Teilkündigung, das heißt die „scheibchenweise“ Kündigung der Mietsache, ist nach dem Gesetz ausgeschlossen. Der Vermieter darf einzelne Räume der angemieteten Wohnung nicht separat kündigen. Auch ein Kellerraum, ein Dachboden, die Garage oder der Garten, die mitgemietet bzw. der Mietwohnung zugeordnet sind, dürfen nicht losgelöst von der Wohnung gekündigt werden. Die Wohnungskündigung selbst ist nur erlaubt, wenn der Vermieter einen Kündigungsgrund hat, zum Beispiel bei Eigenbedarf oder wenn der Mieter Zahlungsrückstände hat auflaufen lassen.

Von diesem Verbot der Teilkündigung gibt es aber eine wichtige Ausnahme: Der Vermieter darf „nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume“ einzeln kündigen. Gemeint sind mitvermietete Speicher- oder Kellerräume, Waschküchen, Abstellräume oder Teile eines Grundstücks, wie Stellplätze oder ein Garten. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Nebenräume oder Grundstücksteile dazu verwenden will, Mietwohnungen zu schaffen oder die Nebenräume den anderen oder neuen Mietern des Hauses anbieten will. In der Teilkündigung muss der Vermieter seine Bauabsichten nachvollziehbar darlegen.

Die Kündigungsfrist beträgt immer drei Monate. Eine gestaffelte Kündigungsfrist – je nach Wohndauer – gibt es nicht. Mieter können sich gegenüber der Kündigung auf Härtegründe berufen, beispielsweise wenn sie auf die gekündigten Nebenräume dringend angewiesen sind und der Vermieter keine Ersatzräume anbieten kann. Unabhängig hiervon kann der Mieter, dem ein Teil der Wohnung – Keller, Speicher, Garten oder Garage – gekündigt wurde, eine Herabsetzung der Miete fordern.

2013-11-07 18:26:20

Laub fegen

Vorsicht vor rutschigem Laub auf Straßen und Bürgersteigen. Ähnlich wie bei Schnee und Eis müsse der Anlieger, das heißt der Eigentümer oder Vermieter, das Laub wegräumen bzw. wegfegen. Der Vermieter kann mit diesen Aufgaben den Hausmeister oder eine Firma beauftragen. Er kann aber auch diese Verpflichtung per Mietvertrag an die Mieter des Hauses weitergeben. Voraussetzung dafür ist immer eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag.

Die Verpflichtung, Laub zu fegen bzw. zu räumen, besteht, weil Unfallgefahren – also das Risiko, auszurutschen – für Passanten reduziert oder verhindert werden sollen. Das bedeutet auch, dass immer dann Laub zu fegen ist, wenn es objektiv nötig ist. Das kann der Fall sein, wenn der gesamte Bürgersteig hoch verlaubt ist oder wenn es nach einem starken Regenfall extrem rutschig ist.

Werden Laubsammler oder Laubbläser eingesetzt, gilt die Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung. Danach dürfen diese Geräte an Sonn- und Feiertagen nicht eingesetzt werden. An Werktagen dürfen sie in Wohngebieten nur zwischen 9.00 und 13.00 bzw. von 15.00 bis 17.00 Uhr benutzt werden.

2013-11-07 18:29:32

Rückzahlung der Mietkaution

So schnell wie möglich muss der Vermieter nach dem Auszug des Mieters die bei Vertragsbeginn erhaltene Mietsicherheit zurückgeben – egal, ob es sich um eine Barkaution, ein Sparbuch oder eine Bürgschaft handelt. Die Mietkaution über höchstens drei Monatsmieten muss dabei mit Zins und Zinseszins zurückgezahlt werden.

„So schnell wie möglich“ heißt sofort, wenn klar ist, dass der Vermieter aus dem abgelaufenen Mietverhältnis keine Ansprüche mehr hat und zum Beispiel keine Nebenkostenabrechnung mehr aussteht. Im Übrigen hat der Vermieter eine angemessene Überlegungsfrist, in der er klären kann, ob und, wenn ja, in welcher Höhe er noch Forderungen gegen den Mieter hat. Als „angemessene“ Überlegungszeit gelten normalerweise zwei bis drei Monate (LG Köln 1 S 188/82), höchstens sechs Monate (OLG Celle 2 U 7/84) und nur in Ausnahmefällen, beim Vorliegen besonderer Umstände, kommt eine noch längere Frist in Betracht (BGH VIII ARZ 2/87).

Aber es kann für Mieter noch schlimmer kommen. Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus, kann der Vermieter zumindest einen Teil der Mietkaution bis zur Abrechnung zurückhalten, wenn er mit Nachforderungen an den Mieter rechnet (BGH VIII ZR 71/05). In diesen Fällen darf der Vermieter zwar nicht die volle Mietkaution einbehalten, aber zumindest einen Teil, der drei bis vier monatlichen Vorauszahlungsbeträgen auf die Betriebskosten entspricht.

2013-11-14 17:56:46

Bunte Wände beim Auszug verboten, Mietern droht Schadensersatz

Wer beim Auszug seine Wohnung mit kräftigen Farbanstrichen und bunten Wänden zurückgibt, muss Schadensersatz zahlen. Das gilt auch, wenn Mieter laut Mietvertrag überhaupt nicht verpflichtet waren, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 416/12) entschieden. Mieter haben zwar während der Mietzeit das Recht, die Wohnung zu dekorieren, wie sie wollen, und können auch bunte Farbanstriche wählen. Sie müssen aber jetzt mit einkalkulieren, dass sie beim Auszug ungewöhnliche Anstriche und Farbgebungen beseitigen müssen, wenn sie sich nicht schadensersatzpflichtig machen wollen. Der Bundesgerichtshof verurteilte einen Mieter zu einer Schadensersatzzahlung in Höhe von 2.700 Euro, weil er Wände der frisch renovierten Doppelhaushälfte während der Mietzeit in kräftigen Farben - Rot, Gelb und Blau - anstrichen hatte und die Wohnung dann in diesem Zustand auch zurückgab. Hierdurch sei eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich gewesen. Der Schaden des Vermieters habe darin bestanden, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen musste.

2013-12-19 15:45:33

Heizkosten sparen

Die Heizsaison beginnt, und auch in diesem Winter werden Mieter wieder tiefer in die Tasche greifen müssen. Die Ölpreise sind im ersten Halbjahr 2011 um rund 23 Prozent gestiegen, Gas wurde bisher schon knapp 4 Prozent und Fernwärme etwa 7 Prozent teurer.

Doch schon mit wenig Aufwand können Mieter Heizkosten und damit Geld sparen: Die Raumtemperatur sollte zwischen 20 und 22 Grad Celsius in Wohnräumen, 18 und 20 Grad in der Küche, 16 bis 18 Grad im Schlafzimmer und bei maximal 24 Grad im Badezimmer liegen. Wird die Temperatur nur um ein Grad gesenkt, werden schon 6 Prozent Heizenergie gespart.

Auch auf das richtige Lüften kommt es an: Fenster sollten nicht auf „Dauerkipp“ gestellt werden. Durch gekippte Fenster entweicht die meiste Wärme. Wird hierauf verzichtet, können bis zu 200 Euro gespart werden. Am besten ist es, mehrmals täglich kurz und kräftig zu lüften und dabei die Heizung auszustellen.

Möbel und Gardinen gehören nie direkt vor die Heizung. Stehen dort Möbel oder ist die Heizung mit Gardinen verhangen, kostet das bis zu 15 Prozent der abgegebenen Wärme.

Breite Ritzen an Fenstern und Türen können mit selbstklebenden Streifen abgedichtet werden.

Empfehlenswert sind programmierbare Heizkörper-Thermostate. Sie ermöglichen eine automatische Absenkung der Temperatur bei Nichtbenutzung der Räume. Außerdem kann mit Hilfe der Geräte eine individuelle Absenkung bzw. Erhöhung der Raumtemperatur über alle Wochentage programmiert werden.

Per Steckdose zu heizen, kostet viel Geld. Empfohlen wird deshalb, Elektroöfen und Heizlüfter nur im Notfall zu verwenden.

2013-12-19 15:48:45

Kündigungsfristen

Für Mieter und Vermieter gelten nach dem Gesetz unterschiedlich lange Kündigungsfristen, wenn sie das Mietverhältnis beenden wollen.

Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag immer mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Auf die Wohndauer kommt es nicht an.

Für Vermieter dagegen gelten gestaffelte Kündigungsfristen. Bis zu einer Mietdauer von 5 Jahren können auch Vermieter, wenn sie einen Kündigungsgrund haben, mit einer Frist von 3 Monate kündigen. Dauert das Mietverhältnis länger als 5 Jahre, beträgt ihre Kündigungsfrist 6 Monate, und wohnt der Mieter schon länger als 8 Jahre in der Wohnung, gilt eine Kündigungsfrist von 9 Monaten. In alten, bis Herbst 2001 abgeschlossenen Mietverträgen steht oft, dass nach 10 Jahren Mietzeit eine 12-monatige Kündigungsfrist durch den Vermieter einzuhalten ist. Diese Regelung ist auch heute noch wirksam. Der Vermieter muss sich an diese vertragliche Regelung halten, er kann dann nur mit einer Frist von 12 Monaten kündigen. Für den Mieter gilt eine entsprechende Vertragsregelung heute nicht mehr. Hier ist das Gesetz zwingend.

Allerdings kann der Mietvertrag für Mieter günstigere Kündigungsfristen enthalten, als im Gesetz vorgegeben wird. Ist im Vertrag für den Mieter eine einmonatige oder sogar vierzehntägige Kündigungsfrist vereinbart, kann der Mieter mit dieser kurzen Frist kündigen. Umgekehrt gilt das aber nicht. Der Vermieter muss die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten, sie können per Mietvertrag nicht zu seinen Gunsten verkürzt werden.

Achtung: Das Kündigungsrecht kann für Mieter und Vermieter auch bei unbefristeten Mietverträgen zeitlich begrenzt – bis zu 4 Jahren – ausgeschlossen werden.

2013-12-30 11:02:29

Rollläden dürfen auch nach 22.00 Uhr genutzt werden

Mieter haben das Recht, auch abends nach 22.00 Uhr die Rollläden ihrer Wohnung herunterzulassen. Das gilt nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Düsseldorf (Az.: 55 C 7723/10) selbst dann, wenn sich ein Nachbar durch die lauten Geräusche der Außenjalousie gestört fühlt und behauptet, sein Kind würde hierdurch allabendlich aus dem Schlaf gerissen.

Der Nachbar argumentierte, zwischen 22.00 Uhr abends und 6.00 Uhr morgens müsse die „Nachtruhe“ gelten. In dieser Zeit sei Lärm verboten, dürfe demzufolge die Außenjalousie nicht mehr heruntergelassen werden.

Das Amtsgericht Düsseldorf dagegen gab den Mietern Recht. Die Betätigung von Rollläden gehöre zum normalen Gebrauch einer Wohnung. Es liege auch in der Natur der Sache, dass die Rollläden gerade zur Nachtzeit, also nach 22.00 Uhr, benutzt werden. Den Mietern der Wohnung könne nicht vorgeschrieben werden, um wie viel Uhr sie ihre Räume verdunkeln.

2013-12-30 11:05:59

Zutritt verweigert

Ein Vermieter darf seinem Mieter nicht einfach kündigen, wenn der ihm den Zutritt zu seiner Wohnung verweigert, entschied das Landgericht Berlin (Az: 67 S 502/10).

Ein Vermieter seinem Mieter, weil der ihm an einem angekündigten Besichtigungstermin nicht die Tür öffnete. Das Landgericht Berlin entschied dagegen, eine Kündigung wegen Zutrittsverweigerung greife nur dann, wenn der Mieter einen Besichtigungstermin verpasse, er deswegen abgemahnt werde und im Anschluss daran einen weiteren Termin versäume. Diese Vorrausetzungen waren in dem konkreten Fall nicht gegeben.

Mieter müssen Besichtigungstermine ohnehin nur in Ausnahmefällen hinnehmen. Nämlich dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Wohnungsbesichtigung vorweisen kann.  Ein berechtigtes Interesse besteht unter anderem, wenn die Wohnung einem potentiellen Nachmieter oder Käufer gezeigt werden soll oder wenn Modernisierungsmaßnahmen anstehen. Ansonsten hat der Mieter das Recht in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden.

Der Vermieter ist zudem verpflichtet den Besichtigungstermin rechtzeitig ankündigen. Insbesondere bei berufstätigen Mietern muss das mindestens drei bis vier Tage vorher geschehen.

2014-03-06 14:08:29

Kinder, Kinder

Wenn Kinder lachen und spielen, ist dieser Lärm nicht mit Verkehrslärm, Diskotheken- oder Baustellenlärm vergleichbar. Mit einer Änderung des Bundesemissionsschutzgesetzes hat der Gesetzgeber jetzt klargestellt, dass durch Kindertageseinrichtungen, Spiel- oder Bolzplätze hervorgerufene Geräuschpegel keine „schädlichen Umwelteinwirkungen“ und damit in aller Regel hinzunehmen sind.

Das ist aber kein Freifahrtschein für rücksichtslos lärmende Kinder und Jugendliche in Häusern und Wohnungsanlagen. Grundsätzlich ist der mit dem üblichen kindgemäßen Verhalten verbundene Lärm von Nachbarn hinzunehmen. Das gilt insbesondere für Lachen, Weinen und Schreien von Kleinkindern. Hier sind auch Störungen nach 22.00 Uhr hinzunehmen, denn niemand kann verhindern, dass ein Baby nachts einmal schreit.

Anders, wenn kleine Kinder schreien und lärmen, weil die Eltern sie vernachlässigen oder ihren Aufsichtspflichten nicht nachkommen und sie unter Umständen allein in der Wohnung gelassen haben. Anders auch, wenn ältere Kinder und Jugendliche übermäßigen Lärm in der Wohnung verursachen. Fußball spielen in der Wohnung, von Tischen und Stühlen springen usw. sind nicht erlaubt. Bei extremen Lärmstörungen können sich Mieter bei ihrem Vermieter beschweren und haben unter Umständen das Recht, die Miete zu kürzen. Der Vermieter ist verpflichtet, einzugreifen. Notfalls kann er die lärmende Mieterfamilie auch kündigen.

Aber bei Kinderlärm ist eine erweiterte Toleranzgrenze angebracht. Ein Düsseldorfer Richtet hat das so formuliert: „Ein Mehrfamilienhaus ist kein Kloster, Kinder können nicht wie junge Hunde an die Kette gelegt werden.“

2014-03-06 14:11:51

90 Prozent aller Mietverträge mit unwirksamen Klauseln

90 Prozent aller in Deutschland abgeschlossenen Mietverträge enthalten unwirksame Vertragsklauseln. Damit enthalten mehr als 19 Millionen Mietverträgen Regelungen und Vereinbarungen, die eindeutig gegen das Gesetz verstoßen oder die nach der Rechtsprechung der Gerichte Mieter übermäßig benachteiligen und deshalb unwirksam sind.

Unwirksam sind insbesondere oft Vereinbarungen in Mietverträgen zu Schönheitsreparaturen und Renovierungen. Daneben sind viele Mietvertragsangaben zur Wohnungsgröße falsch, sind Fragen der Tierhaltung, der Kündigungsfristen oder der Mieterrechte unwirksam geregelt.

Unwirksame Vertragsklauseln findet man nicht nur in „selbst gestrickten“ Mietverträgen von Einzelvermietern. Auch bzw. insbesondere in Formularmietverträgen von Hauseigentümervereinen, Maklern oder Wohnungsunternehmen sind viele unwirksame Regelungen festgeschrieben. Das gilt auch dann, wenn sich diese Verträge „Mustermietvertrag“ oder „Einheitsmietvertrag“ nennen.

Ist eine Vertragsklausel unwirksam, tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung, zum Beispiel die des Bürgerlichen Gesetzbuches. Bevor Mieter einen Mietvertrag unterschreiben, sollten sie sich bei Ihrem örtlichen Mieterverein beraten lassen, ob die Vereinbarungen wirksam sind oder nicht. Spätestens aber, wenn der Vermieter Rechte aus dem Vertrag ableitet, muss der Vertrag geprüft werden. Ein Mietvertragsformular des Deutschen Mieterbundes kann kostenlos im Internet unter www.mieterbund.de heruntergeladen werden.

2014-04-10 14:24:00

Bespitzelung

Wer sich von seinem Nachbarn hinter einer Hecke bespitzelt fühlt, kann nicht verlangen, dass der die Hecke stutzt und zurückschneidet. Das entschied jetzt das Landgericht Frankfurt/Oder(Az 19 S 2/09).

Ein Mieter hatte seine Nachbarn verklagt, weil er sich von diesen bespitzelt fühlte. Der Kläger beschuldigte seine Nachbarn hinter der zwei Meter hohen Hecke zu stehen und persönliche Äußerungen aufzuschnappen. Das verstoße gegen seine Persönlichkeitsrechte. Deshalb verlangte er von den Nachbarn die Hecke auf einen Meter zurückzuschneiden.

Das Landgericht Frankfurt/Oder wies diese Forderung ab. Selbst wenn die Nachbarn bei persönlichen Äußerungen des Klägers gelauscht haben sollten, ergäbe sich daraus kein Anspruch auf eine Heckenkürzung. Der Kläger solle – so der Vorschlag des Landgerichts – über andere Möglichkeiten zur Wahrung seiner Persönlichkeitsrechte nachdenken.

Die zulässige Heckenhöhe richtet sich nach Landesrecht. In Brandenburg beispielsweise darf eine Hecke dreimal so hoch sein wie der jeweilige Abstand zum Nachbargrundstück. In diesem Fall waren Abstände von 70cm und 80cm gegeben, die Hecke hätte damit sogar eine Höhe von 2,10m beziehungsweise 2,40m haben können.

2014-04-10 14:28:58

Kostenübernahme

Wird das Mietshaus bzw. die Mietwohnung umfassend modernisiert und zieht ein älterer und behinderter Mieter für diese Zeit in eine Seniorenresidenz, muss der Vermieter die Kosten hierfür übernehmen, entschied das Landgericht Hamburg (Az: 307 S 145/10).

Der Vermieter führte umfangreiche Modernisierungsarbeiten in der Mieterwohnung durch. Der Mieter, der schon über 40 Jahre in der Wohnung lebte und aufgrund eines Schlaganfalls auf einen Rollstuhl und auf einen ambulanten Pflegedienst angewiesen war, zog für die Dauer der Arbeiten in eine Seniorenresidenz. Er verlangte die Zahlung der Heimkosten von seinem Vermieter.Zu Recht, wie das Landgericht Hamburg jetzt entschied. Der Vermieter muss die Heimkosten, abzüglich der vom Mieter ersparten Verpflegungskosten von 10 Euro pro Tag, zahlen. Weitergehende Ansprüche stehen dem Mieter aber nicht zu. Insbesondere kann er nicht geltend machen, das Appartement in der Seniorenresidenz sei nur halb so groß wie seine bisherige Wohnung gewesen.

Der Vermieter muss die Kosten nur in angemessenem Umfang ersetzen. Danach sind nur die Kosten erstattungsfähig, die objektiv erforderlich sind. Nach Auffassung der Hamburger Richter war der Mieter in der Seniorenresidenz angemessen untergebracht und habe keine finanziellen Verluste erlitten. Letztlich dürfe er von dem Umzug in die Seniorenresidenz in finanzieller Hinsicht nicht profitieren.

2014-04-10 14:34:08

Osterurlaub

Auch in diesem Jahr werden zu Ostern wieder Millionen von Bundesbürgern in den Urlaub „gen Süden“, in die Berge oder ans Meer aufbrechen. Damit es während der Urlaubszeit oder kurz danach nicht noch Ärger und Streit gibt, hier einige Tipps:

  • Der Mieter muss sicherstellen, dass auch während der Ferien Zahlungstermine für Miete und Nebenkosten, Strom, Telefon, Gas, Versicherungen usw. eingehalten werden.
  • Wer laut Mietvertrag das Treppenhaus reinigen oder den Rasen mähen muss, muss während seines Urlaubs für Ersatz sorgen. Am besten mit dem Nachbarn sprechen oder tauschen.
  • Vermieter, Hausmeister oder Hausverwaltung haben keinen Anspruch auf einen Wohnungsschlüssel. Es reicht aus, wenn ein Zweitschlüssel bei Nachbarn oder einem Bekannten deponiert wird. Vermieter oder Hausverwaltung müssen lediglich informiert werden, wer für Notfälle, zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch, einen Schlüssel für die Wohnung hat.
  • Urlaubsadresse oder Telefonnummer (Handy) können beim Vermieter oder der Verwaltung hinterlegt werden, natürlich aber auch bei der Notfall-Adresse, das heißt bei Nachbarn oder Bekannten.
  • Bitten Sie Nachbarn oder Bekannte nicht nur, die Blumen zu gießen oder den Briefkasten zu leeren. Sie können auch in unregelmäßigen Abständen die Jalousien auf- und zuziehen oder das Licht ein- und ausschalten als Schutzmaßnahme vor Einbrechern.
  • Bevor es losgeht: Fenster und Türen schließen. Wasseranschlüsse abdrehen, Stecker von Fernseher, Radio und sonstigen Elektrogeräten aus der Steckdose ziehen.
2014-05-08 14:54:13

Hausrecht

Das Hausrecht an der gemieteten Wohnung hat ausschließlich der Mieter. Er entscheidet wer die Wohnung betreten darf und wer nicht. Er darf Dritte – notfalls mit Gewalt – hindern, in die Mietwohnung zu gelangen.

Wer unbefugt in die Mieterwohnung geht oder sich dort aufhält, begeht Hausfriedensbruch und kann bestraft werden. Das gilt genauso für den Vermieter, wie für den Hausmeister oder Hausverwalter. Ohne Wissen bzw. gegen den Willen des Mieters dürfen auch diese Personen die Wohnung nicht betreten. Sie dürfen deshalb auch keinen Zweitschlüssel haben. Nutzt beispielsweise der Vermieter dennoch einen Zweitschlüssel, um in Abwesenheit des Mieters in die Wohnung zu gelangen, hat der das Recht, die Türschlösser auszutauschen oder fristlos zu kündigen.

Der Vermieter darf seinem Mieter auch keine Vorschriften über den Empfang von Besuchern machen. Das Hausrecht des Mieters erstreckt sich sowohl auf die Wohnung selbst als auch auf die Zugänge zur Wohnung. Deshalb ist ein Verbot des Vermieters, das Haus zu betreten, gegenüber einem Besucher unzulässig. Anders allenfalls, wenn der „Besucher“ früher ein Mieter im Haus war und als „Randalierer“ gekündigt wurde.

Sein Hausrecht gibt dem Mieter auch das Recht, sich in der Wohnung so einzurichten, wie er will. Bei Möbeln, Gardinen, Vorhängen, Blumen, Teppichen, Farben und Tapeten bestimmt allein der Mieter.

2014-07-03 16:13:19

Beginn der Verjährungsfrist

Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses verjähren in sechs Monaten. Wichtig dabei: Die Verjährungsfrist beginnt mit der Rückgabe der Mietwohnung zu laufen, nicht unbedingt mit dem Ende des Mietverhältnisses, also dem Ablauf der Kündigungsfrist.

Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 8/11) entschied, dass die Rückgabe der Mietwohnung vor dem eigentlichen Ende des Mietverhältnisses aber einvernehmlich erfolgen müsse und der Mieter nicht einfach ausziehen könne.

In dem zu entscheidenden Fall endete das Mietverhältnis am 30. September, die Mieter zogen aber schon Ende Juni aus. Die „offizielle“ Wohnungs- und Schlüsselübergabe fand am 1. Oktober statt. Laut Bundesgerichtshof beginnt die Verjährungsfrist hier nicht mit dem Auszug der Mieter zu laufen, sondern erst im Oktober. Entscheidend sei, dass die Wohnungsschlüssel im Juni nicht übergeben worden seien - die Vermieter hatten sich geweigert, die Schlüssel entgegenzunehmen. Damit habe der Vermieter allein durch den Mieterauszug noch nicht die volle Sachherrschaft über die Wohnung erhalten. Er sei auch keinesfalls verpflichtet, „auf Zuruf“ die Schlüssel bei einem vorzeitigen Auszug der Mieter zu übernehmen.

2014-07-03 16:18:37

Umbauten und Einbauten

Mieter, die in ihrer Wohnung Zwischendecken oder – wände einziehen wollen, eine zusätzliche Dusche im Bad planen, Parkett verlegen oder die Wohnung behindertengerecht ausstatten wollen, müssen in aller Regel die Zustimmung des Vermieters einholen.

Nur solche Mieterumbauten und Investitionen sind ohne weiteres erlaubt, die vom „vertragsgemäßen Gebrauch“ gedeckt sind, keinen erheblichen Eingriff in die Bausubstanz des Gebäudes mit sich bringen und am Ende des Mietverhältnisses leicht wieder beseitigt werden können. Größere bauliche Veränderungen verbunden mit Stemm – und Maurerarbeiten sind ohne Einverständnis des Vermieters verboten, zum Beispiel Wanddurchbrüche, Einziehen neuer Wände oder Zwischendecken, Einbau einer Etagenheizung, eines Bades oder neuer Fenster.

Größeren Baumaßnahmen muss der Vermieter ausnahmsweise immer dann zustimmen, wenn es um die behindertengerechte oder barrierefreie Ausgestaltung der Wohnung oder des Hauses geht. Will der Mieter einen Treppenlift einbauen lassen, Türdurchgänge verbreitern, ein behindertengerechtes Bad oder Rollstuhlrampen usw. installieren, dann muss der Vermieter in der Regel das erlauben.

Auch ohne Vermietererlaubnis kann der Mieter ein neues Türschloss einbauen, ein Hochbett oder eine Einbauküche aufstellen, Waschbecken oder Toilette austauschen bzw. eine zusätzliche Steckdose oder einen Türspion einbauen.

Gleichgültig, ob der Mieter mit oder ohne Zustimmung seines Vermieters investiert, er muss damit rechnen, beim Auszug seine Modernisierung wieder rückgängig machen zu müssen. Nach dem Gesetz hat der Vermieter Anspruch auf Rückgabe der Wohnung im ursprünglichen Zustand, zumindest solange nichts Anderes vereinbart ist.

2014-08-13 10:16:51

Nächtlicher Lärm

Von 22 Uhr bis 6 Uhr soll Nachtruhe herrschen, sagt der Gesetzgeber. Was dabei als
Lärmbelästigung gilt, kann allerdings nicht nur in Dezibel gemessen werden. Denn hier spielt
die „Sozialadäquanz" eine große Rolle, also Lärmintensität, Lärmquelle, Umgebungsgeräusche
usw. Wir haben die häufigsten Streitfälle zusammengestellt.

  • Kinder:   Nächtliches  Baby-  und  Kleinkindergeschrei  kann  niemand  verhindern,   muss hingenommen werden. Denn das gehört zur normalen kindlichen Entwicklung dazu. Hier gilt also eine erhöhte Toleranz. Dennoch muss nicht alles hingenommen werden: Wenn ältere Kinder am späten Abend zu viel trampeln, springen und schreien, ist das verboten. Unter Umständen kann der Nachbar die Miete mindern und der Vermieter die lauten Mieter abmahnen.
  • Streit: In einem Mehrfamilienhaus, besonders in einem hellhörigen, dürfen Familienkonflikte
    nur in gemäßigter Form ausgetragen werden. Häufige und überlaute Streitigkeiten sind
    Grund, die Miete zu mindern. Trotzdem muss ein bisschen Streit ertragen werden. Für das
    Amtsgericht Düsseldorf (302 OWi-904 Js 708/91) ist ein gelegentlicher Ehekrach in der
    Nacht beispielsweise in Ordnung, weil er zum sozialadäquaten Verhalten zähle. Gerade bei
    Ehegatten seien  Streitigkeiten verbaler Natur ja häufig anzutreffen,  da sich aus dem Miteinander in der Ehe naturgemäß eher Konflikte ergäben, die durch lautstarke
    Auseinandersetzungen ausgetragen würden. Zu lange und zu oft dürfen die Eheleute aber
    nicht streiten - eine halbe Stunde ist dem Gericht zufolge bereits ordnungswidrig - und
    kann auch mit einem Bußgeld geahndet werden.
  • Tiere: Das Gebot der Rücksichtnahme in Mehrfamilienhäusern bedeutet auch, dass
    Tierhalter für Ruhe sorgen müssen. In den Mittags- und Abendstunden, besonders aber in
    der Nacht, müssen die Tiere leise sein. Gerade bei Hunden kann es Probleme geben.
    Neben mietrechtlichen Sanktionen, wie Abmahnung oder Forderung nach Abschaffung des
    Hundes, rechtfertigen lautes und lang anhaltendes Bellen eines Hundes in der Nachtzeit
    auch ein Bußgeld.
  • Körperpflege: Duschen und Baden sind auch nachts erlaubt. Allerdings gilt bei der
    Körperpflege eine zeitliche Einschränkung: 30 Minuten haben Mieter für ihr Bad oder ihre
    Dusche. Innerhalb dieser Zeit muss aber auch alles erledigt werden, vom Badewasser-
    Einlass über das Abduschen bis zum Ablassen des Wassers.
2014-08-13 10:20:17

Treppenhaus reinigen

Die Reinigung des Treppenhauses, der Flure oder anderer Gemeinschaftsräume ist zwar Sache des Vermieters. Die hierfür entstehenden Kosten sind nach dann aber Betriebskosten. Sie müssen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag letztlich von den Mietern des Hauses über die Betriebskostenabrechnungen bezahlt werden.

Im Mietvertrag kann aber auch wirksam vereinbart werden, dass die Mieter das Treppenhaus selbst putzen und die Reinigung von Flur, Dachboden oder Keller übernehmen. Wo und in welchen Abständen geputzt werden muss ist dann in der Hausordnung oder in einem Reinigungsplan genau beschrieben.

Nehmen einzelne Mietparteien im Haus ihre Reinigungspflicht nicht ernst sollte der Vermieter eingeschaltet werden. Der muss auf die Einhaltung der mietvertraglich übernommenen Pflichten achten, kann den nachlässigen Nachbarn abmahnen oder von ihm Schadensersatz fordern. Der Vermieter kann eine Putzhilfe beauftragen und die Kosten hierfür dem Mieter der das Treppenhaus nicht geputzt hat in Rechnung stellen. Der Vermieter darf in diesen Fällen aber nicht einfach die Reinigungsarbeiten vollständig an ein Unternehmen übertragen und die Kosten als Betriebskosten auf alle Mieter verteilen.

Das wäre eine Änderung der mietvertraglichen Vereinbarung, die aber nur mit Zustimmung aller Mieter im Haus möglich ist. Die haben im Mietvertag aber nicht nur die Pflicht zur Treppenhausreinigung, sondern auch das Recht hierzu übernommen. Daran darf der Vermieter nicht einseitig rütteln.

2014-09-18 17:20:34

Treppenhaus

Treppenhäuser und Flure gehören zur Mietsache, sind Gemeinschaftsräume, wie Waschküche, Speicher oder Partykeller. Im Hausflur darf eine Madonna‑Figur aufgestellt werden (AG Münster 3 C 2122/03). Blumenkübel auf Zwischenpodesten oder vor der Haustür und sogar ein kleiner Schuhschrank sind nur erlaubt (AG Köln 222 C 426/00), wenn Mitbewohner bei der Nutzung des Treppenhauses nicht beeinträchtigt werden.

Kinderwagen: Im Eingangsbereich/ Hausflur darf der Kinderwagen abgestellt werden, solange es hierdurch nicht zu erheblichen Belästigungen für die Mitmieter kommt (BGH V ZR 57/06; AG Aachen 84 C 512/07). Das gilt selbst dann, wenn laut Mietvertrag das Abstellen des Kinderwagens ausdrücklich verboten ist - beispielsweise, wenn die Nachbarn den Flurbereich trotz Kinderwagen weiter nutzen können und Eltern andererseits nicht zuzumuten ist, den Kinderwagen mehrere Stockwerke hoch in ihre Wohnung zu schleppen, weil sonstige Abstellmöglichkeiten im Haus nicht vorhanden sind.

Fahrräder: Das Rad kann im Fahrradkeller, eigenen Keller, sogar in der Wohnung abgestellt werden. Dagegen ist es in der Regel verboten, das Rad im Hausflur oder im Kellereingang zu parken. Das ist allenfalls für kurze Zeit zulässig bzw. mit Zustimmung des Vermieters.

Fußmatte: Mieter dürfen Fußmatten vor ihrer Tür auslegen. Weder der Vermieter noch die Nachbarn können dagegen einwenden, sie seien überflüssig, gefährdeten die anderen Treppenhausbenutzer oder behinderten die Hauswartfrau bei der Reinigung des Treppenhauses. Fußmatten vor der Wohnungstür sind allgemein üblich (Amtsgericht Tempelhof‑Kreuzberg 19 C 27/98). Hier dürfen bei schlechter Witterung auch Schuhe abgestellt werden. Das ist weit verbreitet und allgemein üblich (OLG Hamm  15 W 168‑169/88).

Treppe putzen: Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass die Mieter Treppenhaus und Flure selber putzen. Dann muss immer ein Mieter im Wechsel mit anderen Mietparteien im Haus an einem bestimmten Wochentag den Treppenabschnitt, der zwischen zwei Geschossen liegt, reinigen.

Rauchen: Das Rauchen im Treppenhaus bzw. im Hausflur kann untersagt werden (AG Hannover 70 II 414/99). Weil die Ehefrau das Rauchen in der Wohnung aus gesundheitlichen Gründen nicht vertrug, ging der Ehemann täglich ins Treppenhaus und rauchte hier bis zu 5 Zigaretten.

2014-09-18 17:34:52

Kündigungsverzicht

Für Mieter in einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung bestehen deutlich höhere Risiken, wegen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt zu werden. Sinnvoll ist es deshalb, beim Abschluss des Mietvertrages zu vereinbaren, dass der Vermieter auf die Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs oder wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung verzichtet.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 235/11) ist ein derartiger Kündigungsverzicht aber nur wirksam, wenn er schriftlich erfolgt und Bestandteil des Mietvertrages ist. Grund hierfür ist, dass bei einem möglichen Eigentümerwechsel, zum Beispiel durch einen Verkauf des Hauses oder der Wohnung, der neue Eigentümer und Vermieter leicht erkennen soll, welche Rechte und Verpflichtungen er mit dem Eintritt in den Mietvertrag eingeht. Diese Grundsätze sind auch dann zu beachten, wenn der ursprüngliche Mietvertrag nur geändert werden soll.

Wollen Mieter und Vermieter wechselseitig auf ihr Kündigungsrecht verzichten, kann eine derartige Vereinbarung höchstens für einen Zeitraum von vier Jahren geschlossen werden.

2014-10-08 10:38:31

Mehr Sicherheit

Mieter können nach ihrem Einzug nicht verlangen, dass der Vermieter für mehr Sicherheit in ihrer Wohnung sorgt. Sie haben keinen Anspruch auf einbruchshemmende Fenster oder Türen, Sicherheitsschlösser, Türspion oder Gegensprechanlage. Investiert der Vermieter trotzdem in derartige Schutzmaßnahmen, handelt es sich um Wohnwertverbesserungen und Modernisierungen. Folge ist, der Vermieter kann die Miete erhöhen. Er darf 11 Prozent der Kosten einer solchen Baumaßnahme auf die Jahresmiete aufschlagen.

Wollen Mieter von sich aus in ihre Wohnungssicherheit investieren, müssen sie bei allen baulichen Änderungen der Mietsache die Erlaubnis des Vermieters einholen. Der muss bei einem nachvollziehbaren Interesse des Mieters kleiner Baumaßnahmen, wie den Einbau eines Türspions oder eines Sicherheitsschlosses, gestatten. Wichtig ist es aber, zu klären, was am Ende der Mietzeit mit den Mieterinvestitionen passieren soll. Nach dem Gesetz ist es denkbar, dass der Vermieter dann die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes fordert, so dass noch einmal hohe Kosten durch den Rückbau auf den Mieter zukommen können.

Wir empfehlen hier eine so genannte Modernisierungsvereinbarung. Darin kann festgehalten werden, dass es dem Mieter gestattet ist, Baumaßnahmen durchzuführen, und dass diese Mieterinvestitionen beim Auszug nicht beseitigt werden müssen. Geregelt werden kann beispielsweise auch, dass der Vermieter für den Verbleib dieser wohnwertverbessernden Sicherheitsmaßnahmen eine Entschädigung zahlt.

2014-10-08 10:41:20

Wohnungsübergabe am Sonntag

Mieter haben Anspruch darauf, dass ihnen die zum Monatsersten angemietete Wohnung termingerecht zur Verfügung gestellt und übergeben wird. Das gilt auch dann, wenn der Monatserste auf einen Sonn- oder Feiertag fällt.

Das Landgericht Berlin (65 S 219/10) entschied, dass Vermieter ihren Mietern die Wohnung mit Vertragsbeginn überlassen müssen, gleichgültig, ob es sich hier um einen Sonntag oder Werktag handelt. Wohnungsmietverträge endeten grundsätzlich zum Monatsablauf, so dass Mieter darauf angewiesen seien, die neue Wohnung auch entsprechend zum Monatsersten zu erhalten. Zwar möge insbesondere einem gewerblichen Vermieter eine Wohnungsübergabe an einem Werktag lieber sein. Das muss aber nicht zwingend mit der Interessenlage des Mieters übereinstimmen, der am nächsten Werktag ggf. arbeiten muss. Haben Mieter und Vermieter den Vertragsbeginn auf den Ersten des Monats festgelegt, kann der Vermieter nicht argumentieren, er wolle die Wohnung erst am nächsten Werktag übergeben.

Kann der Mieter nicht zum Monatsersten einziehen, hat er das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, und er kann Schadensersatz fordern, beispielsweise weil er Möbel einlagern musste.

2014-11-20 16:57:01

Verteilerschlüssel

Schätzungsweise 30 Millionen Betriebskostenabrechnungen werden Jahr für Jahr verschickt. Einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter ist die Frage nach dem richtigen Verteilerschlüssel. Wie werden die Kosten, die für das ganze Haus angefallen sind, auf die einzelnen Mietparteien richtig verteilt?

Für die Heizkosten schreibt eine Verordnung vor, dass mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent der Kosten nach Verbrauch verteilt werden müssen. Hierzu sind alle Wohnungen mit Erfassungssystemen, wie Heizkostenverteiler, ausgerüstet, die dann einmal im Jahr abgelesen werden. Die restlichen 30 bis 50 Prozent der Heizkosten werden nach einem verbrauchsunabhängigen Maßstab verteilt, meistens nach Quadratmetern, also der Wohnfläche. Der Vermieter legt den konkreten Aufteilungsmaßstab, zum Beispiel 50 zu 50, einmalig fest. Ändern kann er die Aufteilung nur ausnahmsweise, zum Beispiel nach einer energetischen Modernisierung.

Bei älteren Gebäuden ist eine Aufteilung von 70 Prozent nach Verbrauch und 30 Prozent nach Wohnfläche – zwingend vorgeschrieben. Voraussetzung ist, dass das Gebäude die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllt, mit Öl oder Gas geheizt wird und freiliegende Heizleitungen überwiegend gedämmt sind.

Die übrigen „kalten“ Betriebskosten, wie Grundsteuer, Hausmeister, Versicherungen, Gartenpflege, Hausreinigung, Aufzug, Wasser usw., werden entweder nach Wohnfläche oder nach Personenzahl auf die Mieter im Haus verteilt. Entscheidend ist immer, was im Mietvertrag steht. Fehlt hier eine entsprechende Regelung, gilt im Zweifel die Wohnfläche als richtiger Verteilerschlüssel. Verbrauchsabhängig können allenfalls die Kosten für Wasser/Abwasser verteilt werden. Voraussetzung ist dann aber, dass alle Wohnungen mit Wasseruhren ausgerüstet sind.

2014-11-20 17:00:51

Modernisierung oder Instandsetzung

Ist der vom Vermieter geplante Austausch der Fenster im Haus eine Modernisierung oder eine Instandsetzung? Der Unterschied ist wichtig, denn die Instandsetzung zahlt der Vermieter, die Modernisierung dagegen der Mieter, denn sie zieht in der Regel eine Mieterhöhung nach sich.

Sind die Fenster alt, morsch, wasser- und winddurchlässig, ist der Austausch eine Instandsetzung, das heißt letztlich eine Reparatur. Der Vermieter muss tätig werden, er darf die Miete nicht erhöhen.

Anders, wenn intakte Fenster gegen Schallschutzfenster oder doppelt bzw. dreifach verglaste Fenster ausgetauscht werden. Dann liegt eine Wohnwertverbesserung oder eine Energiesparmaßnahme vor und damit eine Modernisierung. Hier entscheidet der Vermieter, ob und wann die Fenster erneuert werden. Er ist berechtigt, 11 Prozent der Kosten der Modernisierung, also des Fensteraustauschs, auf die bisherige Jahresmiete aufzuschlagen.

Oft wird aber erst dann modernisiert, wenn ohnehin Reparaturen oder Erneuerungen der alten Fenster anstehen. Dann müssen bei der Berechnung der Modernisierungskosten und damit der Mieterhöhung fiktive Reparaturkosten für die morschen Fenster abgezogen werden. Kosten die neuen schalldämmenden isolierverglasten Fenster beispielsweise 5.000 Euro und hätte eine Reparatur 2.500 Euro gekostet, dann kann der Vermieter nur Kosten in Höhe von 2.500 Euro als Modernisierungskosten ansetzen und der Mieter muss pro Jahr 275 Euro mehr Miete zahlen (11 Prozent von 2.500 Euro).

2014-12-17 11:50:08

Schnee und Eis

Verantwortlich für die Schnee und Eisbeseitigung sind die Grundstückseigentümer und Vermieter. Die können die Winterpflichten aber über den Mietvertrag auf die Mieter des Hauses abwälzen.

Ohne vertragliche Vereinbarung bleiben die Eigentümer und Vermieter in der Pflicht. Lassen sie die Arbeiten von einem Hausmeister oder gewerblichen Dritten erledigen, sind das Betriebskosten. Bei entsprechender Vertragsgestaltung können die Kosten über die jährliche Abrechnung den Mietern in Rechnung gestellt werden.

Wann, wo und wie zu räumen ist, bestimmen die Ortssatzungen der Städte und Gemeinden. Danach beginnt normalerweise die Streu- und Räumpflicht morgens um 7.00 Uhr - an Sonn- und Feiertagen ein bis zwei Stunden später - und endet abends um 20.00 Uhr. Der Bürgersteig vor dem Haus und Eingangsbereich sind in einer Breit von etwa 1,20 m bis 1,50 m zu fegen. Dagegen reicht es für die Wege zu den Mülltonnen oder Parkplätzen aus, wenn diese in einer Breite von etwa 0,50 m geräumt werden.

Je nach Witterungsverhältnissen muss im Laufe des Tages auch mehrfach gefegt und gestreut werden. Dabei gilt der Grundsatz, „Streuen ist wichtiger als Fegen“.

Wer vor dem Haus stürzt – egal, ob als Mieter oder als Passant – und sich verletzt, kann den Streupflichtigen verantwortlich machen und ggf. Schadensersatz oder sogar Schmerzensgeld fordern. Allerdings muss sich der Gestürzte ein Mitverschulden anrechnen lassen, wenn er sich unvorsichtig verhalten hat.

2014-12-17 11:57:06

Weihnachten

Nicht nur die Wohnung, auch Balkone, Hausfassaden oder Treppenhäuser werden in der Vorweihnachtszeit zum Teil üppig geschmückt. Für die einen ist das ein unverzichtbarer Bestandteil der Vorweihnachtszeit, für die anderen häufig Stein des Anstoßes und ein Ärgernis. Wir erklären, was erlaubt ist:

Im Treppenhaus dürfen Mieter an ihrer Wohnungstür bunte Adventskränze befestigen. Mitmieter dürfen hieran keinen Anstoß nehmen (LG Düsseldorf 35 T 500/98). Anders, wenn Mieter das gesamte Treppenhaus von oben bis unten nach ihren Vorstellungen weihnachtlich dekorieren wollen. Das müssen die Nachbarn nicht akzeptieren, sie können die Entfernung der Weihnachtsdeko fordern (AG Münster 38 C 1858/08). Das gilt auch, wenn eine Mietpartei weihnachtliche Duftsprays – egal, ob Tanne, Vanille oder Zimt – im ganzen Haus versprüht. Nachbarn müssen dies nicht hinnehmen (OLG Düsseldorf 3 Wx 98/03).

Lichterketten und Weihnachtsschmuck sind in den Wohnungen, auch in den Fenstern, erlaubt. Das Gleiche gilt für den Balkon und „mit Abstrichen“ auch für die Hausfassade. Voraussetzung ist, dass am Balkon oder an der Hausfassade der Weihnachtsschmuck, die kraxelnden Weihnachtsmänner usw. sicher installiert sind, die Hausfassade nicht beschädigt wird und die Nachbarn nicht übermäßig gestört werden (LG Berlin 65 S 390/09). Das bedeutet nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes, dass die Nachbarn nicht die ganze Nacht über ausgeleuchtet und durch flackernde Lichter gestört werden. Spätestens ab 22.00 Uhr sollte es hier heißt: Licht aus.

2015-01-21 10:12:08

Betriebskostenabrechnung

Ein Großteil der jährlich etwa 30 Millionen Betriebs- und Heizkostenabrechnungen erhalten Mieter Ende des Jahres zugeschickt. Bis zum 31.12.2014 müssen Mieter die Abrechnungen, die das Kalenderjahr 2013 betreffen, vorliegen haben. Das Gesetz bestimmt, dass der Vermieter die Abrechnung innerhalb eines Jahres vorlegen muss.

Für Abrechnungszeiträume vom 1.1. bis 31.12.2013 beispielsweise läuft damit die Abrechnungsfrist Silvester 2014 ab. Verpasst der Vermieter diese Frist, kann er keine Nachforderungen für 2013 mehr stellen.

 

Vor allem sind Abrechnungen, die in „letzter Minute“ fertiggestellt und verschickt werden, oft fehlerhaft. Hier lohnt eine Überprüfung fast immer. Die häufigsten Fehler sind:

  • Verwaltungs- und Reparaturkosten: Kosten für die Hausverwaltung, für Bankgebühren, Porto, Zinsen, Telefon usw. sind genauso wenig Betriebskosten, wie Kosten für Reparaturen im Haus oder in der Wohnung. Diese Kosten muss der Vermieter immer selbst zahlen.
  • Wartungskosten, zum Beispiel für einen Aufzug oder die Heizung, sind Betriebskosten. Häufig verbergen sich hinter dem Begriff „Wartungskosten“ aber auch Reparaturkosten. Die muss der Mieter nicht zahlen. Bei Aufzügen gibt es häufig so genannte Vollwartungsverträge, die auch die Durchführung von Reparaturen beinhalten.
  • Gartenpflege und/oder Treppenhausreinigung gehören zu den typischen Hausmeisterarbeiten. Werden diese Kostenarten einzeln abgerechnet, obwohl es einen Hausmeister gibt, muss nachgehakt werden. Sonst besteht die Gefahr der Doppelzahlung.
  • Die Prämien für Gebäude- und Haftpflichtversicherungen sind Betriebskosten, nicht aber die Kosten für sonstige Versicherungen des Vermieters, zum Beispiel ein Rechtsschutz-, Hausrat- oder Mietverlustversicherung.
  • Bewohnt der Vermieter selbst eine Wohnung im Mietshaus, muss er sich an den Betriebskosten anteilig beteiligen. Auch für leerstehende Wohnungen im Haus zahlt der Vermieter.

Ist die Abrechnung nicht plausibel, gibt es von einem Jahr zum anderen unerklärliche Preissteigerungen, tauchen Kostenpositionen auf, die es im Vorjahr noch nicht gab, sollten Mieter den BMV einschalten. Wichtig auch: Mieter haben immer das Recht, Einblick in die Original-Rechnungsunterlagen zu nehmen.

2015-01-21 10:15:54

Keller

Meistens gibt es in einem Mehrfamilienhaus Kellerräume, zum Beispiel als Gemeinschaftsräume, Waschküche, Fahrradkeller usw. Mieter haben nur dann Anspruch auf einen eigenen und ganz konkreten Kellerraum, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Dann gehört der Keller mit zur Mietsache, der Mieter kann ihn zur Aufbewahrung von Vorräten, Werkzeugen usw. nutzen.

Beim Beginn des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kellerräume – genauso wie die Wohnräume selbst – leer und geräumt zur Verfügung stellen. Das bedeutet, Überbleibsel, Müll, alte Reifen oder Fahrräder des Vormieters gehören nicht in den Mieterkeller. Der Vermieter ist verpflichtet, den Keller rechtszeitig zu räumen. Ggf. kann er die Sachen des Vormieters nach Ankündigung als Sperrmüll entsorgen. Haben die Sachen vermutlich noch einen bestimmten Wert, muss er sie möglicherweise an anderer Stelle zwischenlagern.

Den Mieterkeller darf der Vermieter auch nicht als eigenen Abstellraum nutzen oder, wenn er umbauen bzw. modernisieren will, als Lagerstätte für Baumaterialien. Kann der Mieter den Keller nicht nutzen, weil dieser mit Vermietersachen oder Vormietergerümpel vollgestellt ist, kann der Mieter die Miete kürzen, zum Beispiel um 5 bis 10 Prozent.

2015-02-25 10:59:33

Waschküche

„Kosten der Wäschepflege“, also laufende Kosten für Waschmaschine, Trockner, Wäscheschleuder, Spülmaschine oder Wäschemangel in einer „Gemeinschafts-Waschküche“ sind Betriebskosten. Bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag können die Kosten, wie Strom, Wartung usw. auf alle Mieter des Hauses abgewälzt werden. Anders als bei Sozialwohnungen kommt es bei frei finanzierten Wohnungen nicht darauf an, ob einzelne Mietparteien die angebotenen Geräte zur Wäschepflege auch nutzen oder nicht.

Um Streit über mögliche Ungerechtigkeiten aus dem Weg zu gehen bieten viele Vermieter die Gemeinschaftsgeräte als Münzautomaten an. Die Einnahmen hieraus dürfen nur zur Deckung der laufenden Kosten verwendet werden, der Vermieter darf also kein Geschäft mit den Münzautomaten machen.       
Reparaturen, Ersatz defekter Teile oder Neuanschaffungen muss der Vermieter selbst zahlen. Das gilt auch dann, wenn eines der Geräte aus der Waschküche gestohlen wurde.

Werden Wäschestücke der Mieter entwendet ist der Vermieter nur ausnahmsweise zum Ersatz verpflichtet, beispielsweise dann, wenn die Waschküche nicht abschließbar ist, es in der Vergangenheit wiederholt Diebstähle gegeben hat und der Vermieter keine Anstalten zur Sicherung der Waschküche vorgenommen hat. Ist das aber nicht der Fall, sollte der Mieter prüfen, ob seine Hausratversicherung für den Schaden eintritt.

2015-02-25 11:03:56

Dachgeschosswohnung

Die Frage, wie groß eine Dachgeschosswohnung tatsächlich ist, ist gar nicht so leicht zu beantworten. Entscheidend ist nach welchen Kriterien die Wohnflächen ermittelt werden müssen. Haben Mieter und Vermieter den Mietvertrag vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen, gilt die so genannte II. Berechnungsverordnung. Bei Vertragsabschlüssen ab 1. Januar 2004 ist die Wohnflächenverordnung maßgeblich. Die Vorschriften dieser beiden Verordnungen unterscheiden sich nur geringfügig. Praktisch wirken sie sich nur bei der Berechnung der Balkon- oder Terrassenflächen aus. Sie werden heute mit einem Viertel ihrer Fläche berücksichtigt, höchstens zur Hälfte. Vor 2004 wurden sie in der Regel mit der Hälfte berücksichtigt.

Bei der Ermittlung der eigentlichen Wohnfläche werden auf jeden Fall die Grundflächen voll angerechnet. Bei Wandschrägen in Dachgeschosswohnungen zählen aber Räume oder Raumteile mit einer Höhe von weniger als einem Meter nicht mit. Raumteile zwischen 1 und 2 Metern Höhe zählen zur Hälfte mit. Erst ab 2 Metern werden die Raumteile bei der Fläche ganz angerechnet.

Allerdings können Mieter und Vermieter auch Abweichendes vereinbaren, zum Beispiel dass die Grundfläche einer Dachterrasse vollständig berücksichtigt und ein Galeriegeschoss in einer Maisonettewohnung auch voll angerechnet wird. Das Gleiche gilt, wenn eine bestimmte Anrechnung von Flächen am Wohnort der Vertragspartner üblich ist, wenn zum Beispiel Balkonflächen immer zur Hälfte angerechnet werden.

Fehlen entsprechende Abreden im Mietvertrag oder ist vor Ort keine besondere Wohnflächenberechnung üblich, gelten immer die II. Berechnungsverordnung oder die Wohnflächenverordnung. Ist die Wohnung danach mehr als 10 Prozent kleiner, als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die Miete entsprechend kürzen.

2015-03-11 11:25:10

Tod des Mieters

Auch mit dem Tod des Mieters erlischt das Mietverhältnis nicht automatisch. Es wird von anderen Personen entweder fortgesetzt oder muss beendet werden. Dabei wird grundsätzlich unterschieden, ob der verstorbene Mieter alleine oder mit anderen zusammen in der Wohnung lebte.

Wenn der Verstorbene mit seiner Familie zusammenlebte, aber nur er den Mietvertrag unterschrieben hatte, dann sind die Familienangehörigen beim Tod des Mieters „eintrittsberechtigt“. Sie können den Mietvertrag also einfach übernehmen. Noch unproblematischer ist es, wenn beispielsweise die Ehefrau ebenfalls den Mietvertrag unterschrieben hatte – dann ist auch sie Mieterin und setzt das Mietverhältnis fort.

Hat der verstorbene Mieter alleine gewohnt, dann ist das Mietverhältnis Bestandteil seines Erbes. Liegt kein Testament vor, kommen folgende Personen als gesetzliche Erben in Betracht: Ehegatte, Lebenspartner und die Kinder. Wer das Erbe antritt, muss sich darum kümmern, dass die Miete beglichen wird, ggf. auch für die Vergangenheit. Der Erbe muss auch die weitere Abwicklung des Mietverhältnisses erledigen. Das heißt, die Wohnung räumen, eventuell anfallende Schönheitsreparaturen ausführen und sich die Mietkaution auszahlen lassen.

2015-03-11 11:28:28

Parabolantenne und Internetfernsehen

Wer trotz Kabelanschluss im Haus über Satellitenschüssel bzw. Parabolantenne fernsehen will, braucht die Erlaubnis des Vermieters.

Bisher galt, dass Vermieter verpflichtet sind, eine Satellitenschüssel zu genehmigen, wenn ein ausländischer Mieter über den Kabelanschluss keinen Sender aus seiner Heimat empfangen kann (BGH VIII ZR 67/08).

Nach neuerer Rechtsprechung darf der Vermieter allerdings seine Erlaubnis zur Aufstellung einer Parabolantenne verweigern, wenn der Mieter seine Heimatsender auch über das Internet empfangen kann. So entschied das Amtsgericht Augsburg (25 C 623/11), dass ein ukrainischer Mieter seine Satellitenschüssel zu entfernen habe und der Vermieter diese optische Beeinträchtigung nicht hinzunehmen brauche, weil der Mieter seine Heimatsender auch mittels Internet empfangen könne.

Bei schlechter Qualität des Internetfernsehens kann das aber schon anders aussehen. So hat das Landgericht Berlin (65 S 38/11) entschieden, dass eine ägyptische Familie die relativ kleinen Bilder mit erheblichen Unschärfen und Verpixelungen nicht in Kauf nehmen muss, sondern die Parabolantenne behalten darf.

2015-04-09 15:30:56

Blumenkästen auf dem Balkon

Balkone gehören mit zur vermieteten Wohnung. Mieter haben das Recht auf dem Balkon Blumenkästen oder Blumentöpfe aufzustellen. Voraussetzung ist immer, dass die Blumenkästen ordnungsgemäß befestigt werden und sichergestellt ist, dass sie auch bei starkem Wind nicht hinabstürzen und Passanten oder Nachbarn gefährden können.

Ist das gewährleistet, dürfen Blumentöpfe auch an der Außenseite des Balkons befestigt werden, entschied beispielsweise das Landgericht Hamburg (316 S 79/04). Anderer Ansicht ist dagegen das Landgericht Berlin (67 S 370/09). Das Gericht verurteilte einen Mieter dazu, seine Blumenkästen nicht mehr an der Außenseite, sondern an der Balkoninnenseite anzubringen. Anderenfalls sei nach allgemeiner Lebenserfahrung ein Abstürzen der Blumenkästen durch Gegenstoßen, Übergewicht der Pflanzen, starken Wind oder Materialermüdung nicht mit absoluter Sicherheit auszuschließen.

Stellt der Mieter trotz Abmahnung des Vermieters weiterhin diverse Topfpflanzen ungesichert auf den Balkon und stürzt ein Blumentopf herab, kann der Vermieter ggf. nach einer weiteren Abmahnung das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen (LG Berlin 67 S 278/09).

Eventuell herabfallende  Blüten oder Blätter müssen die unter dem Balkon wohnenden Mieter allerdings dulden. Anders wiederum, wenn der Balkonbewuchs so umfangreich ist, dass er zu einer erheblichen Belästigung führt. Knöterich zum Beispiel muss zurückgeschnitten werden, wenn er über die Balkonbrüstung wuchert (LG Berlin 67 S 27/02).

2015-04-09 15:35:53

Schlüssel

Der Vermieter muss einem neuen Mieter sämtliche Schlüssel aushändigen. Dazu gehören nicht nur Haus- und Wohnungs-schlüssel, sondern auch Keller, Briefkasten und Garagen-Schlüssel. Der Vermieter darf auch nicht „für alle Fälle“ einen Schlüssel zur Wohnung behalten. Überlässt ein Mieter dem Vermieter freiwillig ein Exemplar, darf dieser dennoch nur mit Einwilligung des Bewohners die Wohnung betreten.

Wie viele Schlüsselsätze einem Mieter zustehen, variiert je nach Anzahl der Bewohner   (LG Berlin 61 T 32/85). Wir weisen darauf hin, dass der Mieter für seine Wohnungstür zusätzlich Schlüssel beantragen kann. Dies kann beispielsweise sinnvoll sein, damit die Putzhilfe, der Babysitter oder der Untermieter jederzeit freien Zutritt zur Wohnung haben. Will der Mieter darüber hinaus Schlüssel anfertigen lassen, muss er die Kosten dafür übernehmen und den Vermieter darüber informieren.

Sollte ein Schlüssel verloren gehen, muss der Mieter den Vermieter informieren unter Umständen die Kosten für den Austausch des Schlosses übernehmen. Anders, wenn er den Schlüsselverlust nicht zu vertreten hat - zum Beispiel weil ihm der Schlüssel gestohlen wurde oder weil der alte Schlüssel im Schloss abgebrochen ist – oder  wenn ein Missbrauch des verlorenen Schlüssels ausgeschlossen werden kann, weil er beispielsweise in einen Fluss gefallen ist.

Wenn der Mieter wieder auszieht, muss er persönlich sämtliche Schlüssel dem Vermieter oder der Hausverwaltung zurückgeben. Will der Vermieter die Kosten für zusätzlich angefertigte Schlüssel nicht übernehmen, kann der Mieter sie vor Zeugen unbrauchbar machen.

2015-05-06 09:04:02

Asbest in der Wohnung

Asbest ist immer noch in den Gemäuern von vielen Wohnungen und Häusern verbreitet. Spätestens wenn Asbestfasern freigesetzt werden, zum Beispiel bei Umbauten, Reparaturen oder Modernisierungen, besteht für die Bewohner eine konkrete Gesundheitsgefahr. Betroffene Mieter müssen von ihrem Vermieter vor den Asbestgefahren gewarnt werden. Werden Asbestfasern freigesetzt, muss schnellstmöglich von Fachleuten saniert werden.

Zum Thema Asbest gibt es zahlreiche Gerichtsentscheidungen. Die wichtigsten Urteile hat der Deutsche Mieterbund zusammengestellt:

Gesundheitsgefahr
Eine mit Asbest belastete Wohnung ist mangelhaft, wenn und weil sie nur in der Angst vor Gesundheitsgefahren benutzt werden kann (OLG Hamm 30 U 20/01).

Asbestfasern
Das Einatmen von freigesetzten Asbestfasern im Kellergeschoss eines Wohnhauses stellt eine Gesundheitsverletzung dar, auch wenn es noch nicht zu einem Krankheitsausbruch gekommen ist (OLG Koblenz 1 U 1380/10).

Nachstromspeicherofen
Der Vermieter ist verpflichtet, asbesthaltige Nachstromspeicheröfen auszutauschen, wenn eine Konzentration von 400 Fasern pro Kubikmeter Raumluft nachgewiesen wird (LG Berlin 67 S 131/97).

Trennwände
Können die Trennwände einer Wohnung wegen enthaltenen Asbestfasern nicht mechanisch bearbeitet werden, liegt ein Mangel vor, den der Vermieter beseitigen muss (LG Berlin 63 S 42/10).

Asbeststaub
Bei einer starken Asbestbelastung mit sichtbarem Asbeststaub ist die Wohnung nicht mehr nutzbar. Bleibt der Vermieter untätig und erhöht sich das asbestbedingte Risiko, hat der Mieter Schmerzensgeldansprüche (LG Dresden 4 S 73/10).

Fußbodenfliesen
Gerissene, asbesthaltige Fußbodenfliesen sind ein Mangel der Mietsache und berechtigen zu einer 10-prozentigen Mietminderung. Die Fußbodenfliesen müssen ausgetauscht und ersetzt werden (LG Berlin 65 S 419/10).

Haftung
Der Vermieter haftet für alle Schäden, die aus einer fehlerhaften Behandlung und Bearbeitung von Vinylasbestplatten entstehen. Er haftet auch für Pflichtverletzungen der von ihm eingeschalteten Handwerker (LG Berlin 65 S 200/12).

2015-05-06 09:08:16

Besenrein

Steht im Mietvertrag, dass die Wohnung beim Auszug „im vertragsgemäßen“ oder „im ordnungsgemäßen“ Zustand zurückzugeben ist, heißt das nicht, dass der Mieter am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten durchführen muss.

Das gilt erst recht, wenn die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses „besenrein“ sein soll. Besenrein bedeutet, dass die Wohnung im sauberen Zustand zurückzugeben ist. Mieter müssen dann aber nicht beispielsweise Küche und Keller von Grund auf reinigen oder die Fenster frisch putzen. Die Formulierung „besenrein“ begründet keine speziellen Reinigungsverpflichtungen, sondern heißt – so der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 124/05) – „mit dem Besen grob gereinigt“. Beseitigt der Mieter grobe Verschmutzungen in der Wohnungen, dazu gehören auch Spinnweben im Keller, hat er seine Pflichten erfüllt.

Auch wenn im Mietvertrag von einer besenreinen Rückgabe der Wohnung die Rede ist, sind Renovierungsarbeiten nicht 100-prozentig ausgeschlossen. Ist im Mietvertrag zum Beispiel auch wirksam vereinbart, dass Mieter in der Regel die Haupträume alle 5 Jahre renovieren müssen, und sind diese Fristen beim Auszug abgelaufen, muss er die Schönheitsreparaturen in den Räumen nachholen.

2015-05-28 15:10:38

Efeu-Bewuchs

Efeu-Bewuchs an der Hausfassade rechtfertigt keine Mietminderung. Das Amtsgericht Köpenick (12 C 348/12) entschied, dass Beeinträchtigungen durch nistende Vögel, damit verbundene Lärmbelästigungen, Schmutz und Ungeziefer am Haus, vor ihren Fenstern allenfalls unerhebliche Beeinträchtigungen sind, die keine Kürzung der Miete rechtfertigen.

Hier hatten Mieter die Miete um 40 Euro gemindert und behauptet, der Efeu-Bewuchs stelle sich als dschungelartiges, mehr als 90 cm tiefes Dickicht dar mit Ungeziefer und nistenden Vögeln. Es käme zu Verschmutzungen durch Vogelkot und Lärm durch die Vögel.

Das Amtsgericht Köpenick hatte keinerlei Verständnis für diese Argumentation und verwies darauf, dass viele Mieter Hausbegrünungsmaßnahmen als Bereicherung empfänden. Man könne sich auch nicht über einen Straßenbaum direkt vor dem Schlafzimmerfenster beschweren und deshalb die Miete mindern. Spinnen und Ameisen gehörten ebenso zu einer so grünen Großstadt wie Berlin.

Anders wär die Frage möglicherweise zu beurteilen gewesen, wenn der Efeu in die Fenster gerankt wäre und so die Helligkeit in der Wohnung verringert hätte. So lag der Sachverhalt hier aber nicht.

2015-05-28 15:15:04

Mietkaution

Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt nach 3 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt 6 Monate nach Ende des Mietverhältnisses zu laufen bzw. am Ende des Jahres, in dem der Mieteranspruch fällig wurde, entschied jetzt das Landgericht Oldenburg (4 T 93/13).

Der Vermieter muss die zu Beginn des Mietverhältnisses erhaltene Mietsicherheit am Ende der Mietzeit zurückzahlen bzw. zurückgeben. Steht fest, dass der Vermieter keine Ansprüche mehr hat, muss er den Kautionsbetrag in Höhe von höchstens 3 Monatsmieten sofort zurückzahlen bzw. das verpfändete Sparbuch sofort zurückgeben. Allerdings hat der Vermieter Zeit, zu prüfen, ob er evtl. noch Ansprüche gegen seinen früheren Mieter hat, zum Beispiel wegen nicht gezahlter Mieten, einer offenen Betriebskostenabrechnung, unterbliebener Schönheitsreparaturen usw. In schwierigen Fällen kann die Überlegungszeit sogar 6 Monate oder noch länger dauern.

Aber Mieter dürfen ihren Rückzahlungsanspruch nicht auf die „lange Bank“ schieben, sonst droht Verjährung. Endete beispielsweise das Mietverhältnis am 31.10.2011, wird der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zum 30.4.2012 fällig. Die Verjährungsfrist beginnt nach dem Gesetz am Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch fällig wurde, also Ende 2012. Das bedeutet, 3 Jahre später – am 31.12.2015 – verjährt der Mieteranspruch auf Rückzahlung der Mietkaution.

2015-06-18 16:42:50

Mietpreisbremse

Seit 1. Juni gibt es in Deutschland auch eine Regelung zur Begrenzung der Wiedervermietungsmieten - die Mietpreisbremse.

Voraussetzung ist aber, dass die Länder Städte und Gemeinden ausweisen, in denen eine Wohnraummangellage besteht und die Mieten beispielsweise deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt.

Bisher hat eine entsprechende Verordnung nur das Land Berlin erlassen. Folge ist, in Berlin greift die Mietpreisbremse bereits. Jetzt ziehen Hamburg und Nordrhein-Westfalen nach und legen entsprechende Verordnungen vor. In Hamburg soll die Mietpreisbremse ab 1. Juli greifen. In NRW soll die Mietpreisbremse ebenfalls zum 1. Juli für 22 Städte kommen.


2015-07-09 15:56:20

Zeitmietvertrag

In den meisten Fällen schließen Mieter und Vermieter einen zeitlich unbefristeten Mietvertrag ab. Der endet nur dann, wenn entweder Mieter oder Vermieter kündigen. Aber es gibt auch befristete Mietverträge, bei denen von Anfang an die Dauer der Mietzeit festgelegt wird.

Echte Zeitmietverträge müssen schriftlich abgefasst werden. Neben der festen Laufzeit des Vertrages muss auch ein Grund für die zeitliche Befristung genannt werden. Das heißt, beim Abschluss des Mietvertrages muss der Vermieter schriftlich mitteilen, wie er die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit nutzen will. Drei Befristungsgründe kennt das Gesetz. So kann ein echter Zeitmietvertrag vereinbart werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung für sich selbst oder einen Angehörigen benötigt oder dann, wenn der Vermieter das Haus bzw. die Wohnung abreißen oder komplett sanieren und umbauen will und das bei einem laufenden Mietverhältnis praktisch nicht möglich wäre, oder wenn die Wohnung nach Ablauf der Befristung als Wohnung für Angestellte des Vermieters genutzt werden soll.

Liegt kein wirksamer Befristungsgrund vor, ist kein echter Zeitmietvertrag geschlossen worden. Der Mietvertrag wird dann wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt. Konsequenz ist, dass der Vertrag von Mieter und Vermieter auch während der geplanten Laufzeit gekündigt werden kann.

Folge ist deshalb, dass kein einfach befristeter Mietvertrag mehr abgeschlossen werden kann. Stattdessen können Mieter und Vermieter aber einen so genannten Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht wirksam vereinbaren. Hier schließen die Vertragsparteien einen unbefristeten Mietvertrag ab und vereinbaren dann beispielsweise, dass in den ersten zwei Jahren nicht gekündigt werden darf. Das ist zulässig.

2015-07-29 11:12:30

Gaffiti

Lässt der Vermieter Graffiti an der Hauswand oder der Garage des Mietshauses beseitigen, kann er keine Kosten hierfür in die Betriebskostenabrechnung einstellen. Die Beseitigung von Graffiti ist eine Instandhaltung. Hierzu ist der Vermieter verpflichtet. Die anfallenden Kosten sind keine Hausreinigungskosten und gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung.


2015-07-29 11:13:59

Wäsche

Mieter dürfen auf ihrem Balkon Wäsche trocknen. Der Vermieter kann das nicht verbieten, auch nicht mit dem Argument, die Optik des Hauses werde verschandelt. Ein Wäschereck bis zur Balkonbrüstung ist erlaubt, kleine Wäsche darf immer getrocknet werden.


2015-08-13 14:51:06

Mietaufhebungs-vertrag

 

 

Auch wenn Mieter langfristig über Zeitmietvertrag, Kündigungsausschluss-Klausel oder Kündigungsfristen an die Wohnung gebunden sind, kann mit dem Vermieter eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart werden.

Es kann jederzeit ein so genannter Mietaufhebungsvertrag zwischen Mieter und Vermieter geschlossen werden. Schon aus Beweisgründen sollte ein derartiger Mietaufhebungsvertrag immer schriftlich abgeschlossen sein. Ausreichend ist folgender Wortlaut:

 

Mietaufhebungsvertrag

 

Die unterzeichnenden Parteien sind sich einig, dass das Mietverhältnis zwischen ……………… (Vermieter) und …………………….. (Mieter) über die Wohnung im Haus ………………………………… (Ort, Straße, Nr., Etage) am …………………. (Tag, Monat, Jahr) beendet ist.

 

Unterschrift des Vermieters Unterschrift des Mieters

 

In einem Mietaufhebungsvertrag kann aber auch zusätzlich noch geregelt werden, dass der Mieter einen Nachmieter zu stellen hat.

 

Denkbar ist auch, dass im Mietaufhebungsvertrag konkrete Regelungen oder Absprachen hinsichtlich der Rückgabe der Wohnung getroffen werden, beispielsweise dass die Wohnung leer geräumt und besenrein oder renoviert zurückgegeben wird, dass bestimmte Einrichtungsgegenstände zurückbleiben oder vom Vermieter gegen Zahlung eines Abstandes übernommen werden usw.

Außerdem kann in einem Mietaufhebungsvertrag auch eine Regelung hinsichtlich der Rückzahlung der Mietkaution getroffen werden. Gibt es zwischen Mieter und Vermieter keine offenen Fragen mehr, könnte zum Beispiel eine Absprache aufgenommen werden: „Mieter und Vermieter sind sich darüber einig, dass keine gegenseitigen Ansprüche mehr bestehen, dass die Mietkaution bei Rückgabe der Schlüssel ausgezahlt wird.“

 

2015-08-13 15:03:34

Besuch

Mieter dürfen in ihrer Wohnung so oft und so viel Besuch empfangen, wie sie wollen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich hier um Herren- oder Damenbesuch handelt, wie lange der Besuch bleibt, ob er regelmäßig oder unregelmäßig kommt, all das geht den Vermieter nichts an. Klauseln im Mietvertrag, die ein Besuchsverbot aussprechen oder Einschränkungen dieses Besuchsrechts vornehmen, sind regelmäßig unwirksam. Der Vermieter darf den Mieterbesuch auch nicht dadurch verhindern, dass er von seinem „vermeintlichem“ Hausrecht Gebrauch macht und dem Besucher das Betreten des Hauses verbietet.

Gleichgültig, ob im Mietshaus ein Hundehaltungsverbot besteht oder nicht, der Mieter darf auch Besuch empfangen, der einen Hund mitbringt.

Besucher dürfen selbstverständlich auch in der Mieterwohnung übernachten. Sie dürfen auch über längere Zeit hinweg in der Mieterwohnung bleiben. Der Mieter kann seinem Besucher auch Haus- und Wohnungsschlüssel überlassen, und der Besucher darf sich auch bei Abwesenheit des Mieters in der Mietwohnung aufhalten.

Wenn der Besucher allerdings länger als 6 Wochen am Stück in der Mieterwohnung lebt, hat der Vermieter durchaus das Recht, nachzufragen, ob der „Besucher“ nicht tatsächlich schon Mitbewohner oder Untermieter geworden ist. In diesen Fällen müsste der Vermieter informiert und um Erlaubnis gefragt werden, der „Besucher“ müsste unter Umständen in die Betriebskostenumlage mit einbezogen werden.

 

2015-09-03 15:18:52

Fragebögen und Selbstauskünfte

Um die „Selbstauskunft“ bzw. das Ausfüllen mehr oder weniger umfangreicher Fragebögen kommt heute kein Wohnungssuchender mehr herum. Makler, Eigentümer oder Wohnungsunternehmen fragen aber nicht nur wirklich Wissenswertes ab, sondern häufig auch Privates oder gar Intimes.

Die Beantwortung der Vermieterfragen bzw. das Ausfüllen der Selbstauskunft ist freiwillig. Allerdings, wer nicht mitspielt und nicht antwortet, hat kaum eine Chance, die gewünschte Wohnung zu bekommen. Deshalb empfehlen wir auch, alle Frage zu beantworten, nicht immer müsse die Antwort hundertprozentig stimmen.

Fragen, an denen der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden. Das sind alle Fragen, mit denen abgeklärt werden soll, ob der Mieter die zukünftige Wohnung bezahlen kann. Fragen nach dem Einkommen und nach dem Arbeitsplatz. Die Wahrheit muss der Mieter auch sagen und schreiben, wenn es darum geht, wer und wie viele Personen in die Wohnung einziehen sollen.

Anders sieht es aber bei Fragen aus, die mit dem Mietvertrag nicht unmittelbar etwas zu tun haben. Hier gehen den Vermieter die Antworten nichts an. Fragen, wie zum Beispiel, ob Kinder geplant sind, ob die Ehefrau schwanger ist, ob der Ehepartner Ausländer ist, ob Vorstrafen vorliegen, wie man sich die ideale Wohnungseinrichtung vorstellt usw., kann der Mieter beantworten, wie er will. Oder hier kann die Antwort gewählt werden, die dem Vermieter wahrscheinlich am besten gefallen wird. Zum Beispiel:

  • Wie oft erhalten Sie Besuch? Antwort: Selten, bin ein stiller und ruhiger Mieter.    
    Kein Vermieter will, dass es in seinem Haus wie in einem Taubenschlag zugeht.
  • Welche Musikrichtung bevorzugen Sie? Antwort: Klassik.        
    Kein Vermieter will eine Diskothek im Haus und laute Heavy-Metal-Musik stört den Hausfrieden.
  • Lieben Sie Tiere. Antwort: Ja, aber ich bin zu oft außer Haus, ich kann weder Hund noch Katze halten.
  • Sind Sie Raucher? Antwort: Nein.   
    Sie können sicher sein, so eine Frage kommt nur von Nichtrauchern.
2015-09-03 15:20:32

Abstand und Ablöse

Immer wieder werden im Zuge eines Wohnungswechsels Abstandsforderungen gestellt oder Ablösevereinbarungen getroffen. Vermieter sollen jetzt auch die Folgen des Bestellerprinzips, wonach sie heute in aller Regel die Maklerprovision selbst zahlen müssten, dadurch umgehen oder ausgleichen, dass sie überhöhte Ablösezahlungen fordern.

Abstand ist ein Geldbetrag, der für das bloße Freimachen der Wohnung von einem Vermieter oder Vormieter gefordert wird. Zahlen soll den Betrag der Wohnungssuchende. Derartige Absprachen sind unwirksam. Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz gibt es hiervon nur eine Ausnahme: Der Vormieter kann sich von seinem Nachmieter den Umzug bezahlen lassen. Eine derartige Kostenerstattung verstößt nicht gegen das Gesetz. Allerdings darf der Vormieter auch hier nur nachweislich entstandene Umzugskosten fordern. Voraussetzung ist aber in jedem Fall eine übereinstimmende Vereinbarung zwischen Vormieter und Nachmieter.

Rechtlich völlig anders zu beurteilen ist die Frage nach der Zulässigkeit von Ablösevereinbarungen. Das sind Kaufverträge. Hier verkauft der Vormieter oder der Vermieter ihm gehörende Einrichtungsgegenstände an den Nachmieter. Derartige Vereinbarungen sind aber nur so lange zulässig, wie Preis und Gegenleistung nicht in einem auffälligen Missverhältnis stehen. Unzulässig sind Ablösevereinbarungen dann, wenn der Kaufpreis mehr als 50 Prozent über dem Wert des Kaufgegenstandes liegt. Bei den Ablöseverhandlungen geht es vor allem um den Zeitwert der Einrichtungsgegenstände. Der ist anhand des Neupreises, des Erhaltungszustandes und des Alters zu ermitteln. Bei Einbauküchen zum Beispiel ist zusätzlich auch auf den objektiven Wert der der Wohnung angepassten Küche abzustellen.

2015-11-18 09:49:42

Thermenwartung

Die Kosten für eine Thermenwartung bzw. für die Wartung der Etagenheizung oder der Warmwassergeräte können als Betriebskosten auf die Mieter der Wohnung abgewälzt werden. Voraussetzung ist, dass Mieter und Vermieter eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag getroffen haben.

In den meisten Formularmietverträgen wird die „Thermenwartung“ aber nicht bei den Betriebskosten aufgeführt. Stattdessen wird häufig unter „Instandhaltung/Instandsetzung“ im Mietvertrag vorgegeben, der Mieter müsse „die Kosten für die Thermenwartung übernehmen“. Früher haben die Gerichte entschieden, dass eine solche Klausel nur wirksam ist, wenn sie eine Obergrenze nennt, bis zu der der Mieter die Kosten tragen muss. Da die Kosten aber auch als Betriebskosten umlegbar sind, hat der Bundesgerichtshof diese Vertragsbestimmung als wirksam angesehen (BGH VIII ZR 119/12).

Eine Vertragsklausel zur Themenwartung darf den Mieter nicht verpflichten, selbst einen Wartungsvertrag mit einem Fachunternehmen abzuschließen (BGH, Urt. v. 15.05.1991 – VIII ZR 38/90). Das ist und bleibt Aufgabe des Vermieters. Die Klausel ist komplett unwirksam. Die Wartungskosten muss der Vermieter dann grundsätzlich selbst bezahlen.

2015-11-18 09:53:46

Laub fegen

Vorsicht vor rutschigem Laub auf Straßen und Bürgersteigen. Ähnlich wie bei Schnee und Eis müsse der Anlieger, das heißt der Eigentümer oder Vermieter, das Laub wegräumen bzw. wegfegen. Der Vermieter kann mit diesen Aufgaben den Hausmeister oder eine Firma beauftragen. Er kann aber auch diese Verpflichtung per Mietvertrag an die Mieter des Hauses weitergeben. Voraussetzung dafür ist immer eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag.

Die Verpflichtung, Laub zu fegen bzw. zu räumen, besteht, weil Unfallgefahren – also das Risiko, auszurutschen – für Passanten reduziert oder verhindert werden sollen. Das bedeutet auch, dass immer dann Laub zu fegen ist, wenn es objektiv nötig ist. Das kann der Fall sein, wenn der gesamte Bürgersteig hoch verlaubt ist oder wenn es nach einem starken Regenfall extrem rutschig ist.

Werden Laubsammler oder Laubbläser eingesetzt, gilt die Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung. Danach dürfen diese Geräte an Sonn- und Feiertagen nicht eingesetzt werden. An Werktagen dürfen sie in Wohngebieten nur zwischen 9.00 und 13.00 bzw. von 15.00 bis 17.00 Uhr benutzt werden.

2015-11-18 10:00:31

Mieterrechte um den Fahrstuhl

Soweit das Mietshaus über einen Fahrstuhl verfügt, darf der Mieter diesen Aufzug auch nutzen, und zwar zu jeder Tages- und Nachtzeit. Eine Klausel im Formularmietvertrag, die den Betrieb des Aufzuges auf die Zeit zwischen 9.00 und 22.00 Uhr beispielsweise beschränkt, ist unwirksam. Der Vermieter darf den Fahrstuhl auch nicht einfach stilllegen. Stattdessen muss er den gefahrlosen Betrieb des Aufzuges ganzjährig sicherstellen.

Die regelmäßige Überprüfung der Betriebssicherheit ist gesetzlich vorgeschrieben. Der Mieter kann verlangen, dass durch den Aufzug keine unzumutbaren Lärmbelästigungen entstehen. Der Vermieter muss alle entsprechenden Schutzbestimmungen einhalten. Außerdem ist der Vermieter verpflichtet, notwendige Reparaturen durchzuführen. Ist der Aufzug defekt oder treten Betriebsstörungen auf, sind dies Wohnungsmängel, die den Mieter zu einer Mietminderung berechtigen.

Die laufenden Kosten für Wartung, Strom und Bedienung des Aufzugs darf der Vermieter über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Voraussetzung ist, dass dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erdgeschossbewohner dürfen nach Ansicht der meisten Gerichte in die Kostenumlage einbezogen werden. Voraussetzung ist, dass sie den Aufzug nutzen können. Das ist nicht der Fall, wenn der Mieter im zweiten Stock wohnt und es hier keine Aufzugstür gibt.

2015-11-18 10:04:58

Mitvermietet

Alle Gegenstände und Einrichtungen, die sich bei Beginn des Mietverhältnisses in der Wohnung befinden, gelten grundsätzlich als mitvermietet. Anders nur wenn der Mieter die Gegenstände vom Vermieter oder seinem Vormieter übernommen und gekauft hat.

Das gilt für die üblichen Einrichtungsgegenstände, wie Waschbecken, Badewanne und Toilettenbecken. Dazu gehören aber auch vom Vermieter zur Verfügung gestellte Einrichtungsgegenstände, wie Teppichböden, Warmwasseraufbereitungsgerät, Wandschränke, Einzelöfen, Einbauküche oder Herd, Kühlschrank bzw. Spüle.

Der Mieter darf die mitvermieteten Einrichtungen und Gegenstände im Rahmen des üblichen Gebrauchs nutzen. Verschleiß bzw. Abnutzungen der Gegenstände sind durch die Zahlung der Miete abgegolten.

Für notwendig werdende Reparaturen und Erneuerungen ist der Vermieter zuständig. Er muss auch die Kosten tragen. Der Vermieter darf im Zuge von notwendigen Reparaturen und Erneuerung dem Mieter die zur Verfügung gestellten Einrichtungsgegenstände nicht wegnehmen oder gegen minderwertigere austauschen.

Hat der Mieter vorsätzlich oder aus Unachtsamkeit Schäden an den Einrichtungsgegenständen verursacht, kann der Vermieter Schadensersatz fordern.

2015-12-14 10:44:10

Aufnahme eigener Kinder

Der Mieter einer ausreichend großen Wohnung darf auch dann ein eigenes Kind in seiner Wohnung aufnehmen, wenn dieses volljährig ist und vor dem Einzug bereits einen eigenen Hausstand geführt hat. Eine Erlaubnis des Vermieters ist nicht erforderlich, entschied das Landgericht Potsdam (4S 96/12).

Die Vermieterin hatte einer 72-jährigen Mieterin gekündigt und verlangte die Räumung ihrer Drei-Zimmer-Wohnung. Die Vermieterin argumentierte, die Aufnahme der Tochter hätte nur mit ihrer Erlaubnis stattfinden dürfen.

Das Landgericht Potsdam entschied, die Aufnahme der eigenen Tochter sei durch die familiäre Bindung privilegiert und stehe grundsätzlich nicht unter Erlaubnisvorbehalt. Es macht keinen Unterschied, ob die Tochter volljährig ist oder nicht, denn Kinder und Ehepartner dürfen Mieter auch ohne Einwilligung des Vermieters nachziehen lassen.

2015-12-14 10:50:52

Heizkostenabrechnung

Nach geltender Rechtslage müssen dem Mieter Heizkostenabrechnungen innerhalb eines Jahres zugeschickt werden. Abrechnungen, die das Kalenderjahr 2014 betreffen, muss der Mieter daher bis zum 31.12.2015 vorliegen haben. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er keine Nachforderungen mehr stellen. Nach unserer Einschätzung sind vor allem Abrechnungen, die erst kurz vor Ablauf der Frist eintreffen, häufig fehlerhaft. Eine Überprüfung lohnt sich für den Mieter hier fast immer.

Zur Durchführung der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung muss einmal im Jahr der Heizenergieverbrauch in den Wohnungen durch so genannte Wärmemessdienstfirmen ermittelt werden. Der Termin zum Ablesen der Heizkostenverteiler muss mindestens 10 bis 14 Tage vorher angekündigt werden. Die Mieter oder Wohnungseigentümer müssen entweder einzeln oder durch einen Aushang an gut sichtbarer Stelle benachrichtigt werden.

Kann der erste Termin nicht wahrgenommen werden, sollte nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes (DMB) ein zweiter Termin individuell vereinbart werden. Geschieht dies nicht, muss im Abstand von 14 Tagen der zweite Termin durchgeführt werden, möglichst nach 17.00 Uhr. Nur wenn der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt hat, beispielsweise den vorgegeben Ablesetermin grundlos „platzen“ lässt, muss er gegebenenfalls die Kosten eines zusätzlichen dritten Termins als Schadensersatz zahlen.

Macht die Ablesung wegen Geräteausfalls keinen Sinn oder verweigert der Mieter wiederholt die Ablesung der Heizkostenverteiler, darf der Verbrauch für diese Wohnung ausnahmsweise geschätzt werden. Wir weisen darauf hin, dass hierbei entweder auf den Verbrauch der betreffenden Räume in früheren Abrechnungsperioden oder den Verbrauch vergleichbarer Räume im Haus innerhalb der aktuellen Abrechnungsperiode zurückgegriffen werden muss. Andere Schätzverfahren, die sich beispielsweise auf Durchschnittswerte des gesamten Hauses stützen, sind ungenau. Auf sie sollte nur ausnahmsweise zurückgegriffen werden.

2016-01-14 15:25:34

Staffelmiete

Immer öfter präsentieren Vermieter ihren neuen Mietern bei Vertragsunterschrift einen so genannten Staffelmietvertrag.
Zwar sind dann im laufenden Mietverhältnis Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung ausgeschlossen. Allerdings kann der Vermieter im Gegenzug jährliche Mietpreissteigerungen von vorn herein festlegen, bei den einzelnen Staffeln muss die Kappungsgrenze nicht beachtet werden, und die ortsübliche Vergleichsmiete kann überschritten werden.

Aber: Die vorhandenen Regelungen zur Mietpreisbremse müssen eingehalten werden, für jede einzelne Staffel.

Nach dem Gesetz muss zwischen zwei Mietpreisstaffeln mindestens ein Jahr liegen. Eine Staffelmiete im Halbjahresturnus ist deshalb unwirksam. Schon im Mietvertrag muss die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich genannt oder aber der jeweilige Erhöhungsbetrag angegeben werden. Steht im Mietvertrag lediglich, dass sich die Miete jedes Jahr um 5 Prozent erhöht, ist die Vereinbarung unwirksam. Das Gleiche gilt, wenn für die Staffelmiete anfangs Geldbeträge und später Prozentsätze ausgewiesen werden. Auch diese Vereinbarung ist unwirksam (BGH VIII ZR 197/11).

Bei einem unbefristeten Staffelmietvertrag kann der Mieter die Wohnung jederzeit mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen.

Häufig wird im Zusammenhang mit einem Staffelmietvertrag aber gleichzeitig ein Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht im Mietvertrag vereinbart. Der ist längstens für vier Jahre zulässig. Zum Ablauf der Vierjahresfrist muss der Mieter unter Einhaltung der Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen können.

Enthält der Vertrag einen Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren, ist die Regelung als Formularvereinbarung insgesamt unwirksam, so dass der Mieter wiederum jederzeit fristgemäß kündigen kann.

2016-01-14 15:35:02

Mieterrechte bei Hausverkauf und Eigentümerwechsel

Wird das Haus oder eine Eigentumswohnung verkauft, gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet für die im Haus oder in der Wohnung lebenden Mieter ändert sich praktisch nichts:

Mietvertrag: Der Käufer des Hauses oder der Wohnung tritt in den alten, bestehenden Mietvertrag ein. Er kann nicht verlangen, dass Mieter einen neuen Mietvertrag abschließen oder in Vertragsverhandlungen über einen neuen Mietvertragstext eintreten.

Zahlungspflichten: Nicht die Miete voreilig an den Haus- oder Wohnungskäufer zahlen. Der kann die Miete erst beanspruchen, wenn er seine Berechtigung nachgewiesen hat, beispielsweise durch einen Grundbuchauszug. Ohne Risiko kann an den „Neuen“ auch gezahlt werden, wenn der bisherige Vermieter die Mieter hierzu auffordert. Bei Zwangsversteigerungen kommt es auf den gerichtlichen Zuschlagsbeschluss an. Erben können ihre Berechtigung mit Hilfe des Erbscheins nachweisen.

Kündigungsschutz: Der neue Vermieter hat kein besonderes Kündigungsrecht. Wie auch der frühere Vermieter kann er nur kündigen, wenn er einen der im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründe hat, zum Beispiel Eigenbedarf. Außerdem muss der die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten – je nach Wohndauer des Mieters zwischen 3 und 9 bzw. 12 Monate. Anders allenfalls, wenn der neue Eigentümer die Wohnung in der Zwangsversteigerung erworben hat. Dann kann er nach dem Zuschlag zum nächst möglichen Termin mit Dreimonatsfrist kündigen.

Mieterhöhung: Der neue Eigentümer hat kein automatisches Mieterhöhungsrecht. Er kann die Miete nur unter den gleichen Voraussetzungen erhöhen, wie es auch der alte Vermieter hätte tun können, also beispielsweise nach einer Modernisierung, oder er kann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben (Mietspiegel).

Mietkaution: Mieter können nur dann eine Rückzahlung der Mietkaution verlangen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Daran ändert ein Eigentümer- oder Vermieterwechsel nichts. Zurückzahlen muss die Kaution der neue Eigentümer. Wird er zahlungsunfähig, kann sich der Mieter auch an dessen Vorgänger halten.

2016-03-02 09:06:04

Hausmusik im Mietshaus

Immer wieder taucht in Mietshäusern die Frage auf: Darf musiziert werden und, wenn ja, wann und wie lange?

Hausmusik ist grundsätzlich erlaubt. Genauso, wie die Nutzung elektronischer Geräte, wie zum Beispiel Fernseher, Radio, CD-Player, PC usw., zulässig ist, darf auch Blockflöte, Klavier oder Posaune gespielt werden. Allerdings kann das Recht zum Musizieren eingeschränkt werden. Enthält der Mietvertrag hierzu keine konkreten Regelungen, darf ein Mieter nach Ansicht der Gerichte zwei bis drei Stunden pro Tag außerhalb der allgemeinen Ruhezeiten spielen. Diese Zeitvorgabe ist letztlich ein Kompromiss. Dabei kommt es nicht auf die Qualität der Musikdarbietungen an. So spielt es keine Rolle, ob Dilettanten oder Künstler am Werk sind. Auch hochwertige Musik kann ohne weiteres als störend empfunden werden (LG Düsseldorf 22 S 574/89). Von Bedeutung kann dagegen die Frage sein, welches Musikinstrument gespielt wird. Wir haben hierzu Beispiele und Gerichtsentscheidungen zusammengestellt: 

  • Akkordeon: 1 1/2 Stunden pro Tag zwischen 9 und 13 und 15 und 22 Uhr
    (LG Kleve 6 S 70/90).
  • Klarinette und Saxophon: 2 Stunden täglich, sonntags nur 1 Stunde
    (OLG Karlsruhe 6 U 30/87)
  • Schlagzeug: 45 bis 90 Minuten täglich, außer sonntags
    (LG Nürnberg-Fürth 13 S 5296/90).
  • Klavier: Maximal 3 Stunden täglich, am Wochenende weniger
    (BayObLG 2 Z BR 55/95).

 

Problematisch kann es werden, wenn Berufsmusiker im Haus sind und diese sich Hausmusik und Musikunterricht im Mietvertrag haben erlauben lassen. Das Landgericht Frankfurt (2/25 O 359/89) entschied, dass eine Klavierlehrerin werktags zwischen 7 und 17 Uhr spielen dürfe. Zwischen 17 und 22 Uhr dürfe sie auch nochmals 3 Stunden ans Klavier. Nur am Wochenende müsse sie sich mit 5 Stunden begnügen.

Das Landgericht Flensburg (7 S 167/92) erlaubte der Familie eines Berufsmusikers Geige, Violine, Bratsche oder Celle täglich 8 Stunden lang zu spielen, an Sonn- und Feiertagen „nur“ 6 Stunden.

Aber: Ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung dürfen auch Berufsmusiker oder Klavier- bzw. Gitarrenlehrer nicht den ganzen Tag über spielen. Halten sie sich nicht an die vorgegebenen „Spielzeiten“ von 2 bis 3 Stunden, droht ihnen die Kündigung (BGH VIII ZR 165/08).

2016-03-02 09:11:10

Wohnungsmängel

Immer öfter werden Rechtsberatungen der DMB-Mietervereine im Zusammenhang mit Wohnungsmängeln, Reparaturen und Mietminderungen notwendig. Dabei geht es vor allem um Feuchtigkeitsschäden und Schimmel, Lärmstörungen im Haus oder aus der Nachbarschaft, Fragen der Wohnungsgröße, den Ausfall oder Defekt technischer Geräte oder sonstige Schäden im Haus oder in der Wohnung, seien es morsche Fenster oder undichte Dächer. Die wichtigsten Regeln, die Mieter beim Vorliegen von Wohnungsmängeln zu beachten haben, sind hier zusammengefasst:

  • Ein Mangel liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht nutzen kann, wie er will und wie er es nach dem Vertrag erwarten darf. Danach müssen sich alle Räume der Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Technische Anlagen, wie zum Beispiel Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer, müssen funktionieren. Auch Lärmbeeinträchtigungen aus dem Haus oder aus benachbarten Häusern können Mängel sein. Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden an den Fehlern der Mietsache trifft oder nicht. Wichtig ist allein, dass ein Mangel vorliegt. Ausnahme: Der Mieter hat den Mangel selbst verschuldet. Dann ist die Mietminderung ausgeschlossen.
  • Treten während der Mietzeit Mängel in der Wohnung oder am Haus auf, muss der Vermieter sofort benachrichtigt werden, am besten schriftlich. Er muss sich um die Beseitigung des Mangels kümmern, zum Beispiel die notwendigen Reparaturen veranlassen.
  • Solange der Mangel oder Schaden vorliegt und der Vermieter ihn nicht beseitigt hat, kann der Mieter die Miete kürzen. Je nach Umfang der Beeinträchtigung kann er zwischen ein und 100 Prozent bei vollständiger Unbewohnbarkeit der Wohnung von der Miete abziehen. Das Recht zur Mietminderung besteht nicht, wenn es sich bei dem Mangel um eine völlig unerhebliche Beeinträchtigung handelt, zum Beispiel einen Haarriss an der Wand oder eine defekte Glühbirne. Grundlage der Mietminderung ist die Bruttomiete, das heißt die Miete inklusive Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten. Die Mietminderung muss nicht beantragt werden. Der Mieter kann nach dem Gesetz bei Mängeln weniger Miete zahlen. Treten im Laufe des Monats Januar Mängel auf, ist die Aprilmiete aber bereits am Monatsanfang gezahlt worden, kann der Mieter im Mai entsprechend weniger zahlen. Die Miete darf aber nur für den Zeitraum gekürzt werden, in dem der Mangel tatsächlich vorlag. Beispiel: Kann die Miete wegen Baulärms und Schmutz um 30 Prozent gemindert werden, war die Baustelle aber nur vom 1. bis 15. des Monats eingerichtet, kann auch nur für den halben Monat die Miete gekürzt werden, also insgesamt 15 Prozent. 

 

2016-03-30 08:42:07

Indexmiete

Mieter und Vermieter können schon beim Abschluss des Mietvertrages regeln, ob und inwieweit die Miete während der Mietzeit steigen soll. Mit so genannten Indexmietverträgen können künftige Mieterhöhungen an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten (Inflationsrate) gekoppelt werden.

Voraussetzung für eine derartige Indexmiete ist ein schriftlicher Mietvertrag. Maßstab für die Entwicklung der Miete darf nur der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland sein. Andere Formen der Mieterhöhung, beispielsweise auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Mietspiegel oder Erhöhungen nach einer Modernisierung, sind ausgeschlossen, wenn ein Indexmietvertrag vereinbart ist.

In diesen Fällen kann die Miete höchsten einmal im Jahr erhöht werden. Der Vermieter muss den alten Index (den bei Vertragsabschluss bzw. den der letzten Mieterhöhung) angeben und den aktuellen Index gemäß den Zahlen des Statistischen Bundesamtes. Die Differenz in Prozent umgerechnet ist der Mieterhöhungsbetrag. Zahlen muss der Mieter die Indexmieterhöhung ab dem übernächsten Monat. Kommt die Erhöhung am 15. April, muss ab Juni mehr Miete gezahlt werden. Von einer Zustimmung des Mieters ist diese Form der Mieterhöhung nicht abhängig.

2016-03-30 08:51:28

Garten

Ist der Garten mitvermietet, dürfen Mieter ihn so nutzen, wie sie wollen. Sie können ein Gemüsebeet oder einen Komposthaufen anlegen, Gartenzwerge, Planschbecken, Hundehütten, Sandkasten oder Schaukel aufstellen, Blumen oder Sträucher pflanzen. Zumindest bei Einfamilienhäusern gilt der Garten immer als mitvermietet, es sei denn, im Mietvertrag ist ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Anders bei Mehrfamilienhäusern. Hier ist der Garten nur dann mitvermietet, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich so vereinbart ist.

Muss der mitvermietete Garten laut Mietvertrag auch gepflegt werden, heißt das vor allem, Rasen mähen, Unkraut jäten und Beete umgraben. An Sonn- und Feiertagen sowie werktags zwischen 22.00 und 7.00 Uhr dürfen in Wohngebieten Rasenmäher, Motorkettensägen, Heckenscheren und Vertikutierer nicht eingesetzt werden. Geräte, wie Laubsammler, Laubbläser, Rasentrimmer oder Graskantenschneider dürfen außerdem werktags nur zwischen 9.00 und 13.00 sowie von 15.00 bis 17.00 Uhr benutzt werden. Der Vermieter darf aber keine Vorgaben mache, wie oft der Rasen gemäht werden darf, wie die Gartenpflege konkret auszusehen hat. Der Vermieter hat kein Direktionsrecht.

Gegen Unkraut aus Nachbars Garten kann nichts unternommen werden. Über die Grenze ragende Äste und Zweige müssen aber beschnitten werden. Obst an diesen Ästen darf nicht gepflückt werden. Fällt es jedoch auf den Boden, kann es eingesammelt und gegessen werden. 

2016-04-27 09:48:53

Mitgliederversammlung 2018

Der Babelsberger Mieterverein lädt ein

zur Mitgliederversammlung des Babelsberger Mieterverein e. V.

am Samstag, den 09.06.2018, um 10.00 Uhr
im „Bürgerhaus Am Schlaatz“ (Schilfhof 28, 14478 Potsdam).

 TAGESORDNUNG:

  1.  Begrüßung und Wahl des Versammlungsleiters
  2.  Beschluss der Tagesordnung
  3.  Bericht der Mandatsprüfungskommission
  4.  Bericht Vorstand
  5.  Bericht der Finanzprüfungsgruppe
  6.  Diskussion 
  7.  Bericht der Redaktionskommission und 
  8.  Beschlussfassung
  9.  Schlussbemerkungen

Änderungen der Tagesordnung bleiben der Mitgliederversammlung vorbehalten.
Anträge an die Mitgliederversammlung können schriftlich bis zum 30.05.2018 in der Geschäftsstelle eingereicht werden.

Dr. jur. R. Schuster

(Vorsitzender)

2018-02-15 17:59:48

Katzennetz

Ob Mieter auch ohne Zustimmung des Vermieters ein Katzennetz auf dem Balkon anbringen können, ist bei den Gerichten umstritten.

Das Amtsgericht Augsburg (72 C 4756/14) entschied, ein Mieter dürfe nicht ohne Zustimmung des Vermieters ein Katzennetz am Balkon befestigen. Der selbst im Haus wohnende Vermieter habe ein besonderes Interesse am Aussehen der Außenfassade. die Holzstangen des Netzes würden das Gesamtbild der Hausfassade erheblich stören. Ähnlich urteile das Amtsgericht Neukölln (10 C 456/11). Ein Katzennetz an einer Holzkonstruktion sei eine bauliche Veränderung und verboten.

 

Anders entschied allerdings das Amtsgericht Köln (222 C 205/12) bei einem kaum zu sehenden, aus transparentem, dünnem Stoff bestehenden Katzennetz. Das sei keine Verschandelung und keine Substanzverletzung der Mietsache, weil es nicht gedübelt und geschraubt, sondern an Teleskopstangen befestigt wurde. Eine Zustimmung des Vermieters sei dafür nicht erforderlich.

 

Auch das Amtsgericht Schorndorf (6 C 1166/11) erlaubt ein Katzennetz oder -gitter. Das sei keine optische Beeinträchtigung, zumindest dann nicht, wenn es auf der Rückseite des Hauses angebracht werde, der Balkon nur von wenigen Nachbarn einsehbar und die Balkongestaltung vor Ort uneinheitlich sei.

 

Fazit: Es kommt auf den Einzelfall an. Findet kein Eingriff in die Bausubstanz statt, muss also nicht gebohrt und gedübelt werden, und ist eine optische Beeinträchtigung wegen der Lage des Balkons nicht zu befürchten, kann ein Katzennetz angebracht werden.

 

2016-12-14 12:27:52

Heizkosten für Gemeinschaftsräume

Wer in seiner eigenen Wohnung viel heizt oder viel heizen muss, zahlt indirekt auch für die Gemeinschaftsräume im Mietshaus einen übermäßig hohen Heizkostenanteil.

Sind Hausflure, Treppenhäuser, Waschküchen, Trocken- oder Partyräume mit Heizkörpern ausgerüstet, wird auch hier Heizenergie verbraucht. In derartigen Gemeinschaftsräumen muss der Heizverbrauch aber nicht erfasst werden. Der Vermieter muss an diesen Heizkörpern keine Heizkostenverteiler anbringen lassen. Bezahlen müssen die Mieter diese Heizkosten trotzdem. Der Verbrauch in den Gemeinschaftsräumen fließt in den Gesamtverbrauch des Hauses ein und dieser Verbrauch wird dann anteilig auf alle Mieter aufgeteilt. Das bedeutet, je höher die Heizkosten für die eigenen vier Wände ausfallen, desto höher sind die für Mieter zu übernehmenden anteiligen Kosten für Hausflure, Treppenhäuser usw.

Lediglich für Gemeinschaftsräume mit einem hohen Wärme- oder Warmwasserverbrauch gibt es eine Ausnahme. So bestimmt die Heizkostenverordnung, dass die Kosten für Schwimmbad, Sauna oder Tiefgarage zu erfassen und von den übrigen Heizkosten zu trennen sind. Die Kosten dürfen dann, soweit im Mietvertrag vereinbart, auf alle Mieter im Haus verteilt werden, zum Beispiel nach Personenzahl oder Wohnungsgröße.

2016-05-04 09:18:10

Schönheitsreparaturen durch den Vermieter

Fehlt im Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel oder ist die Regelung unwirksam, muss der Mieter nicht renovieren. Im Gegenteil, der Vermieter ist dann dafür verantwortlich. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (65 S 440/09) muss er in diesen Fällen in regelmäßigen Abständen Schönheitsreparaturen in der Mieterwohnung durchführen, also streichen und tapezieren.

Der Mieter hat Anspruch auf eine fachgerechte Ausführung der Malerarbeiten in seiner Wohnung. Das bedeutet, der Vermieter muss bei der Farbauswahl auf die Belange der Mieter Rücksicht nehmen. Er kann nicht die ganze Wohnung mit der Farbe „Iris 16“ (hellblau) streichen lassen. Der Vermieter muss für die Schönheitsreparaturen einen neutralen bzw. gedeckten Farbton wählen, entschied das AG Berlin-Mitte (121 C 135/13). Letztlich schuldet der Vermieter eine Dekoration, die umgekehrt vom Mieter bei wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen erwartet wird, wenn er zum Mietende hin renoviert. Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Schönheitsreparaturen in eigenwilliger Weise auszuführen, etwa durch die Farbgebung oder die Auswahl von Tapetenmustern.

2016-05-04 09:23:11

Mietkaution

Mieter müssen beim Beginn des Mietverhältnisses in aller Regel eine Mietkaution zahlen. Damit will sich der Vermieter für den Fall absichern, dass der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht ordnungsgemäß erfüllt, Zahlungen schuldig bleibt usw.

Mieter müssen eine Mietsicherheit nicht automatisch leisten, sondern nur, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.

Nach dem Gesetz darf die Mietkaution höchstens drei Monatsmieten betragen, ohne Betriebskosten- oder Heizkostenvorauszahlungen. Die Mietkaution muss nicht „auf einen Schlag“ und auch nicht schon vor Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden. Die Kaution kann in drei Raten gezahlt werden, die erste Rate wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die beiden nächsten Raten werden dann zusammen mit den nächsten beiden Mietzahlungen fällig.

Bei Mietverträgen, die seit dem 1. Mai 2013 abgeschlossen wurden, darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Die fristlose Kündigung wird allerdings unwirksam, wenn der Mieter die Zahlung rechtzeitig nachholt.

In den meisten Fällen vereinbaren Mieter und Vermieter eine so genannte Barkaution. Hier bekommt der Vermieter den Kautionsbetrag bar ausgehändigt oder im Regelfall überwiesen. Er muss ihn dann auf einem Sonderkonto, getrennt von seinem übrigen Vermögen, insolvenzfest anlegen. Mieter sollten sich die Zahlung der Kaution quittieren lassen bzw. den entsprechenden Bankbeleg sorgfältig aufbewahren. Spätestens nach Ende des Mietverhältnisses, wenn Mieter die Rückzahlung der Mietkaution fordern, müssen sie nachweisen, dass sie die Kaution tatsächlich gezahlt haben.

Neben der so genannten Barkaution kann die Mietkaution auch in Form eines „verpfändeten Sparbuches“ erbracht werden. Hier wird der Kautionsbetrag auf einem Konto des Mieters angelegt und der verpfändet, das heißt, übergibt seinem Vermieter dann das Sparbuch. Denkbar ist auch eine „Bankbürgschaft“ als Mietsicherheit. In allen Fällen aber gilt: Die Mietsicherheit darf nie höher als drei Monatsmieten ausfallen.

2016-06-09 13:44:52

Modernisierung - unzumutbare Härte

Ein Mieter muss die angekündigte Modernisierungsmaßnahme des Vermieters nicht dulden, wenn die für ihn eine unzumutbar, nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Die liegt beispielsweise vor, wenn die geplanten Bauarbeiten sich über einen Zeitraum von 12 Monaten erstrecken sollen und wegen des Umfangs, der Art und der Dauer der Maßnahme ein Verbleib in der Wohnung in dieser Zeit nicht möglich ist (LG Berlin 65 S 301/15). Der Vermieter wollte an die 166 Quadratmeter große Mietwohnung mit 7 Zimmern, Küche, Bad, WC und zwei Balkonen unter anderem zwei weitere Balkone anbauen lassen. Das Landgericht betonte, dass das geltende Mietrecht den vertragstreuen Mieter vor einem vollständigen, auch zeitlich beschränkten Entzug der Wohnung weitreichend schützt und dies nur in Ausnahmefällen erlaubt. Für den Fall der Modernisierung und Instandsetzung sind Einschränkungen des Besitzrechts des Mieters möglich, nicht aber etwa eine vollständige Beendigung seines Besitzrechts und die Herausgabe der Wohnung. Für Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung gelte daher grundsätzlich: Je länger sie andauern und je umfangreicher das entsprechende Vorhaben ist, desto eher ist eine Härte anzunehmen. Die vorübergehende· Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen in ein Hotel kommen in der Regel nur dann in Betracht, wenn besonders schwerwiegende, zwingende Gründe für die Modernisierung sprechen oder der Mieter durch den vorübergehenden Wohnungswechsel nicht wesentlich in seinen Lebensgewohnheiten beeinträchtigt wird. 

2016-06-09 13:56:14

Modernisierung - Ersatzunterkunft

Eine aktive Mitwirkungspflicht des Mieters für die Beschaffung von Ersatzwohnraum während einer Modernisierungsmaßnahme des Vermieters besteht nicht. Bietet der Vermieter in der Modernisierungsankündigung keinen konkreten Ersatzwohnraum an, kann dies die Duldungspflicht des Mieters ausschließen (LG Berlin 65 S 301/15).

Verpflichtet sich der Vermieter in einem Vergleich, dem Mieter für die Dauer einer umfangreichen Wohnungsmodernisierung eine „Pension" zu stellen, so muss diese in Anwendung von § 243 BGB von „mittlerer Art und Güte" sein. Anderenfalls darf der Mieter gemäß § 273 Abs. 1 BGB die Duldung der Modernisierungsarbeiten jedenfalls so lange verweigern, bis der Vermieter ihm eine angemessene Ersatzunterkunft zur Verfügung stellt. Bei der Beurteilung der Angemessenheit des Zimmers ist nicht ausschließlich auf die Klassifizierung der Pensionen, sondern auch die konkreten Lebensverhältnisse des Mieters abzustellen. Ein Mieter, der in seiner Wohnung über Sanitäreinrichtungen verfügt, darf diese auch in der Ersatzunterkunft beanspruchen (LG München 114 S 4128/15). 

2016-06-23 13:58:09

Mietermodernisierung

Wer in seiner gemieteten Wohnung umbauen oder modernisieren möchte, sollte sich vorab informieren und absichern. Andernfalls drohen spätestens beim Auszug böse Überraschungen.

Alle Modernisierungsarbeiten, die zu Eingriffen in die Bausubstanz des Hauses oder der Wohnung führen, sind nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig. Bevor also in eine aufwändige Badsanierunq, den Einbau einer zusätzlichen Dusche oder eine Fußbodenerneuerung mit Parkett bzw. Laminat investiert oder eine Gasetaqenheizunq eingebaut wird, muss der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden, Das sogar bei kleineren Baumaßnahmen, wenn zum Beispiel eine Zwischenwand eingezogen, Holzverkleidungen angebracht, Türblätter gekürzt, Sicherheitsschlösser oder Türspione eingebaut werden sollen. Wer ohne Erlaubnis des. Vermieters modernisiert, riskiert, dass der Vermieter noch während des Mietverhältnisses die Rückgängigmachung der Baumaßnahme fordert.

Wer beim Auszug hofft, er erhalte einen finanziellen Ausgleich für seine Modernisierungsarbeiten und Wohnungsverbesserung, irrt. Für die neue Heizung, das moderne Bad usw. muss der Vermieter nur dann einen Ausgleich zahlen, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde. Die Erlaubnis zur Modernisierung allein reicht hier nicht aus. Es kann sogar noch schlimmer kommen. Der Vermieter kann den Mieter auffordern, seine Einbauten und Einrichtungen mitzunehmen. Er kann verlangen, dass die Wohnung im ursprünglichen Zustand zurückgegeben wird.
Das bedeutet, der Mieter muss erneut Geld investieren, um den alten Zustand wiederherzustellen, und mit dem ausgebauten Fußbodenbelag oder der Etagenheizung kann er in der neuen Wohnung kaum etwas anfangen. In dieser Situation sind Mieter häufig schon froh, wenn sie ·ihre Einbauten „kostenlos" in der Wohnung zurücklassen dürfen.

Deshalb sollten Mieter; bevor sie investieren, eine Modemisierunqsvereinbarunq mit dem Vermieter treffen, in der die einzelnen Mietermodernisierungen genau beschrieben werden, ggf. eine Abwohndauer (Mindestmietzeit) vereinbart wird oder Regelungen zu künftigen Mieterhöhungen vereinbart werden können und natürlich die Entschädigungsfrage beim Auszug zu regeln ist.

2016-07-13 08:01:07

Waschmaschine und Trockner

Mieter dürfen in ihrer Wohnung eine Waschmaschine und einen Wäschetrockner aufstellen und benutzen. Das gehört nach einer Entscheidung des Landgerichts Freiburg (Az.: 9 S 60/13) zumindest in Neubauten ohne weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Das Gericht erklärte, Geräusche von Haushaltsmaschinen, wie Waschmaschine oder Trockner, seien von den Mitbewohnern im Haus als „sozialadäquate“ Lärmbeeinträchtigungen hinzunehmen. Das gelte insbesondere dann, wenn die Geräte unter Berücksichtigung der gebotenen Rücksichtnahme, ggf. konkretisiert durch Ruhezeiten in der Hausordnung, benutzt werden.
Die Gefahr von möglichen Schäden, beispielsweise durch Wasseraustritt, sah das Landgericht Freiburg als gering an, zumal Mieter verpflichtet seien, eine „Überwachung“ der Waschmaschine während des Betriebes sicherzustellen.

Nach einem Urteil des Amtsgerichts Eschweiler (Az.: 26 C 268/12) darf ein Mieter eine handelsübliche Waschmaschine auch dann in der Wohnung nutzen, wenn dies im Formularmietvertrag untersagt ist, weil im Keller des Mietshauses eine Waschmaschine zur Verfügung steht. Allerdings könne der Vermieter den Betrieb der Waschmaschine aus wichtigem Grund untersagen.
Ein solcher wichtiger Grund liegt aber dann nicht vor, wenn es in den letzten zweieinhalb Jahren zwar zweimal zu einer Rohrverstopfung gekommen ist, deren Ursachen aber nicht hinreichend geklärt werden konnten. 

2016-07-27 07:46:46

Textform

Mündliche Kündigungen oder Mieterhöhungen sind immer unwirksam. Während aber für die Kündigung des Vermieters im Gesetz ausdrücklich „Schriftform“ vorgeschrieben ist, reicht beispielsweise für eine Mieterhöhung auch „Textform“. Eine eigenhändige Unterschrift des Vermieters ist dann nicht mehr erforderlich. Für die Einhaltung der „Textform“ reicht es aus, wenn die Erklärung des Vermieters lesbar ist, die Person des Absenders angegeben und das Ende der Erklärung erkennbar wird. Die Form ist also gewahrt, wenn die Erklärung als Kopie, Fax, Email eingeht und anstelle der persönlichen Unterschrift mit „gez. Meier, Geschäftsführer“ oder „Müller, Vorstand“ endet.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 321/09) muss der Name der handelnden Person in der Mieterhöhungserklärung gar nicht mehr erscheinen. Es reicht aus, wenn der Name der Wohnungsbaugesellschaft genannt wird.

Auch wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, dass Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages der „Schriftform“ bedürfen, reicht bei einer Mieterhöhung die so genannte „Textform“ aus (BGH VIII ZR 300/09).

„Textform“ ist zulässig bei Mieterhöhungserklärungen, Modernisierungsankündigungen, Anpassungen von Betriebskostenvorauszahlungen oder wenn der Mieter eine Aufrechnung ankündigen oder Miete zurückbehalten will.

2016-08-10 10:24:47

Mängelanzeige

Treten während der Mietzeit Mängel in oder an der Wohnung auf, muss der Vermieter sofort informiert werden, am besten schriftlich. Diese so genannte Mängelanzeige ist Voraussetzung dafür, dass der Mieter seine Ansprüche auf Reparatur, Mängelbeseitigung oder Mietminderung durchsetzen kann.

Die Mängelanzeige ist auch erforderlich, um sich vor späteren Schadensersatzansprüchen des Vermieters zu schützen. Sie ist im Gesetz sogar ausdrücklich vorgeschrieben. Informiert der Mieter seinen Vermieter beispielsweise nicht über einen Feuchtigkeitsschaden oder Schimmelfleck im Schlafzimmer und wird dieser Schaden immer größer, ist nach einiger Zeit eine ganze Wand von Schimmel übersät, haftet hierfür der Mieter.

Hat der Mieter den Mangel dagegen angezeigt, muss er bei einer Vergrößerung oder Verschlimmerung nicht erneut den Vermieter informieren, zumindest dann nicht, wenn die Schadensentwicklung darauf zurückzuführen ist, dass der Vermieter nichts zur Mängelbeseitigung unternommen hat. Dass infolge einer unterbliebenen Mängelbeseitigung eine Ausweitung der Schimmelpilzbildung zu befürchten ist, liegt auf der Hand und erfordert offensichtlich keine erneute Mängelanzeige, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 317/13).

2016-08-10 10:28:42

Wohnung und Garage

Ist die Wohnung zusammen mit einer Garage angemietet, kann der Vermieter die Garage nicht separat kündigen. Bei einem einheitlichen Mietvertrag über Wohnung und Garage ist eine Teilkündigung ausgeschlossen. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Garage selbst nutzen will und sich auf Eigenbedarf für die Garage beruft. Auch isolierte Mieterhöhungen für die Garage sind dann unzulässig. Der Vermieter darf das Mietverhältnis allenfalls insgesamt kündigen, wenn er einen im Gesetz aufgeführten Kündigungsgrund hat. Er darf die Miete nur für das Mietobjekt insgesamt erhöhen, zum Beispiel auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Anders aber unter Umständen, wenn Mieter und Vermieter keinen einheitlichen Mietvertrag, sondern getrennte Verträge über die Wohnung und über die Garage abgeschlossen haben. Dann darf der Vermieter die Garage auch separat kündigen, er braucht keinen Kündigungsgrund. Die Unterscheidung zwischen einheitlichem Mietverhältnis und getrennten Verträgen über Wohnung und Garage ist mitunter fließend. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 254/13) spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Diese Vermutung kann aber widerlegt werden, wenn besondere Umstände vorliegen, die dafür sprechen, dass die Beteiligten einen einheitlichen Vertrag schaffen wollten. Ein solcher Wille ist in der Regel dann anzunehmen, wenn sich Wohnung und Garage auf demselben Grundstück befinden und Wohnung und Garage von ein und demselben Vermieter vermietet werden. Gegen einen einheitlichen Mietvertrag spricht es aber, wenn im Mietvertrag über die Garage von den Regelungen des Wohnraummietvertrages abweichende Bestimmungen über die Vertragslaufzeit und die Kündigung aufgenommen werden.

2016-06-23 14:01:31

Nachmieter

Mieter haben in aller Regel kein Recht, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden und auszuziehen - auch dann nicht, wenn sie einen so genannten Nachmieter gefunden haben, der bereit ist, das Mietverhältnis nahtlos fortzusetzen bzw. in den alten Mietvertrag einzutreten.

Anders wenn sich Mieter und Vermieter bei der Nachrnieterfraqe einig sind oder wenn im Mietvertrag ausdrücklich eine so genannte “Nachmieterstellunq" vereinbart wird.

Ausnahmsweise darf aber auch dann ein Nachmieter gestellt werden, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an per vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kriterien, hierfür sind strenq:

  • Wer einen unbefristeten Mietvertraq mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann, hat praktisch. nie einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihn vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt. Voraussetzung ist vielmehr, dass der Mieter beispielsweise über einen qualifizierten Zeitmietvertraq oder einen Kündigungsausschluss noch lange Zeit an das alte Mietverhältnis. gebunden wäre, wenn er nicht die Möglichkeit bekommt, über einen Nachmieter aus dem Mietvertrag „auszusteigen".
  • Weitere Voraussetzung ist, dass ein sogenannter Härtefall vorliegt. Das ist der Fall, wenn der Mieter aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen muss oder der Mieter aus familiären Gründen eine größere Wohnung benötigt, weil er beispielsweise heiraten will oder sich Familiennachwuchs ankündigt und die Wohnung deshalb zu klein wird. Auch wenn der Mieter in ein Altenheim oder eine altengerechte Wohnung ziehen muss, ist der Mieter berechtigt, einen Nachmieter zu stellen.

An der Nachmietersuche muss sich der Vermieter nicht beteiligen. Es ist allein Sache des Mieters, einen geeigneten Nachmieter zu finden. Der namentlich vorqeschlaqene Nachmieter muss bereit sein, in den laufenden Mietvertrag einzutreten, und er muss geeignet sein. Das ist er in aller Regel dann, wenn er ähnliche Voraussetzungen wie der bisherige Mieter mitbringt, insbesondere keine Zweifel an seiner Fähigkeit, die Miete zu zahlen, bestehen.

Hat der Mieter einen derart geeigneten Nachmieter benannt, kann er zu dem Termin ausziehen, zu dem der Nachmieter bereit ist, die Wohnung zu übernehmen, Ob der Vermieter letztlich tatsächlich mit diesem Nachmieter einen Mietvertrag abschließt oder nicht; spielt für den ausziehenden Mieter keine Rolle mehr. Das ist allein Sache des Vermieters.

2016-09-21 08:44:16

Mieterfalle Kündigungsverzicht

Mietverträge werden im Regelfall zeitlich unbefristet abgeschlossen. Dann können Mieter jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Eine Begründung für die Kündigung benötigen sie nicht. Befristete Mietverträge mit einer festen Laufzeit sind nach dem Gesetz ausgeschlossen. Lediglich qualifizierte Zeitmietverträge, in denen der Vermieter von Anfang an angeben muss, warum das Mietverhältnis befristet wird und wie er die Wohnung nach der Befristung nutzen will, sind noch möglich.

Aber es gibt einen Sonderfall. Mieter und Vermieter können auf ihr Kündigungsrecht bis zu 4 Jahre lang verzichten. Wer als Mieter einen derartigen Mietvertrag unterzeichnet hat, ist 4 Jahre lang an die Wohnung gebunden, kann nicht kündigen.
Ein Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss darf nicht länger als maximal 4 Jahre dauern und ist nur wirksam, wenn er für beide Vertragsparteien gilt. Ist die Zeitspanne länger, ist der Kündigungsausschluss von Anfang an unwirksam. Die Frist von 4 Jahren wird ab Vertragsschluss, nicht ab Einzug gerechnet. Die Kündigung muss zum Ende des 4. Jahres möglich sein. Die Kündigungsfrist darf also nicht noch zu den 4 Jahren hinzukommen.

Wir warnen vor Vertragsklauseln, die das Kündigungsrecht zeitlich befristet ausschließen, und empfehlen, Mietverträge vor Unterschrift sorgfältig zu prüfen. Notfalls sollte versucht werden, eine Vereinbarung aufzunehmen, wonach der Mieter das Mietverhältnis vorzeitig beenden darf, wenn er einen Nachmieter stellt.

2016-09-21 08:47:53

Bunte Wände

Während der Mietzeit darf sich der Mieter einrichten, wie er will. Er kann die Wohnung nach seinem Geschmack dekorieren. Das bedeutet auch, dass der Mieter die Wände und Decken farbig streichen oder die Türen bunt lackieren darf. Mietvertragsklauseln, die das verbieten oder farblich neutrale Anstreiche vorschreiben, sind unwirksam.

Anders wenn es um die Frage geht, in welchem Zustand die Wohnung am Ende der Mietzeit beim Auszug zurückzugeben ist. Muss der Mieter laut Mietvertrag Schönheitsreparaturen durchführen, kann der Vermieter verlangen, dass die Wohnung farblich neutral gestrichen wird.

Aber selbst wenn der Mieter laut Mietvertrag nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, darf er die Wohnung nicht mit bunten Wänden und farbigen Decken verlassen. Tut er es doch, muss er Schadensersatz zahlen.

Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 46/12) verurteilte einen Mieter zu 2.700 Euro Schadensersatz, weil er die Wohnung rot, gelb und blau gestrichen zurückgegeben hatte. Die Richter argumentierten, hierdurch sei eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich gewesen Der Schaden des Vermieters habe darin bestanden, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable 

2016-10-20 14:24:32

Keine Fotos in Mieterwohnung

Gegen den Willen des Mieters darf in seiner Wohnung nicht fotografiert werden, das ist eine einhellige Rechtsprechung (LG Frankenthal 2 S 218/09; AG Berlin-Schöneberg 15/11 C 592/03; AG Frankfurt 33 C 2515/97-67).
Insbesondere wenn das Haus oder die Wohnung verkauft bzw. neu vermietet werden soll, drängen Vermieter, Verwalter oder Makler darauf, dass anlässlich eines Besichtigungstermins Fotos bzw. ganze Fotoserien in der Wohnung geschossen werden. Die Fotos tauchen dann in Maklerexposés oder im Internet im Wohnungs- und Kaufanzeigen auf. Sie sollen potenziellen Kauf- oder Mietinteressenten ein anschauliches Bild der Wohnung liefern.

Aber ob, was und von wem in der Wohnung fotografiert werden darf, entscheidet allein der Mieter. Er ist während seiner Mietzeit alleiniger Besitzer der Wohnung und damit hat er das alleinige Entscheidungsrecht. Hinzu kommt außerdem, dass nie ausgeschlossen werden kann, dass der Vermieter – gewollt oder ungewollt – bei seinen Fotos auch „Teile der Lebensart der Mieter, der Einrichtung ihrer Wohnung, ihres Lebensstils oder sonstige der Intimsphäre zuzurechnenden Einzelheiten“ aufnehme. Das aber müssen sich Mieter natürlich nicht gefallen lassen. Das ist ein erheblicher Eingriff in die grundrechtlich geschützte Privatsphäre der Mieter.

Mieter sollten sich auch nicht von Vermieter- oder Maklerdrohungen mit Schadensersatz oder Kündigung einschüchtern lassen. Mieter haben das Recht und sogar das Grundgesetz auf ihrer Seite (Bundesverfassungsgericht - BVR 2285/03).

2016-10-20 14:32:45

Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz

Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz in der Wohnung gehören zu den häufigsten Wohnungsmängeln. Ursache hierfür können Baumängel sein oder aber falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters.
Hat der Mieter seinen Vermieter über die Schimmelproblematik informiert, muss der Vermieter nachweisen, dass kein Baumangel vorliegt, dass der Schimmel nicht auf die Bausubstanz zurückzuführen ist. Erst wenn dem Vermieter dieser Nachweis gelungen ist, kommt es auf die Frage an, ob der Mieter falsch geheizt und gelüftet hat. Hier wiederum ist entscheidend, welches Heiz- und Lüftungsverhalten dem Mieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs überhaupt zugemutet werden kann.
Das Landgericht Konstanz (61 S 21/12) erklärte, dass eine Beheizung der Wohnung von durchschnittlich 18 Grad Celsius durchaus dem vertragsgemäßen Gebrauch entspreche. Die übliche Temperatur für das Schlafzimmer läge bei 16 bis 18 Grad. Die Temperatur des Arbeitszimmer oder anderer Räume der Wohnung könne ebenfalls während der berufsbedingten Abwesenheit der Mieter abgesenkt werden und müsse bei 20 bis 22 Grad liegen. Auch an das übliche Lüftungsverhalten eines Mieters dürften keine überzogenen Anforderungen gestellt werden, dreimaliges Lüften sei ausreichend.

Kann ein Baumangel nicht festgestellt werden und hat der Mieter dreimal am Tag gelüftet und die Wohnung mit durchschnittlich 18 Grad Celsius beheizt und kommt es zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz, liegt nach Auffassung des Gerichts ein Fehler der Mietsache vor und der Mieter ist zu einer Mietminderung berechtigt. Die Wohnung weist Mängel auf, welche durch übliches Wohnverhalten nicht vermieden werden können.

2016-11-23 11:02:58

Mietkaution

Mieter müssen beim Beginn des Mietverhältnisses in aller Regel eine Mietkaution zahlen. Damit will sich der Vermieter für den Fall absichern, dass der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht ordnungsgemäß erfüllt, Zahlungen schuldig bleibt usw.
Mieter müssen eine Mietsicherheit nicht automatisch leisten, sondern nur, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.

Nach dem Gesetz darf die Mietkaution höchstens drei Monatsmieten betragen, ohne Betriebskosten- oder Heizkostenvorauszahlungen. Die Mietkaution muss nicht „auf einen Schlag" und auch nicht schon vor Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden. Die Kaution kann in drei Raten gezahlt werden, die erste Rate wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die beiden nächsten Raten werden dann zusammen mit den nächsten beiden Mietzahlungen fällig.

Bei Mietverträgen, die seit dem 1. Mai 2013 abgeschlossen wurden, darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Die fristlose Kündigung wird allerdings unwirksam, wenn der Mieter die Zahlung rechtzeitig nachholt.

In den meisten Fällen vereinbaren Mieter und Vermieter eine so genannte Barkaution. Hier bekommt der Vermieter den Kautionsbetrag bar ausgehändigt oder im Regelfall überwiesen. Er muss ihn dann auf einem Sonderkonto, getrennt von seinem übrigen Vermögen, insolvenzfest anlegen. Mieter sollten sich die Zahlung der Kaution quittieren lassen bzw. den entsprechenden Bankbeleg sorgfältig aufbewahren. Spätestens nach Ende des Mietverhältnisses, wenn Mieter die Rückzahlung der Mietkaution fordern, müssen sie nachweisen, dass sie die Kaution tatsächlich gezahlt haben.

Neben der so genannten Barkaution kann die Mietkaution auch in Form eines „verpfändeten Sparbuches" erbracht werden. Hier wird der Kautionsbetrag auf einem Konto des Mieters angelegt und der verpfändet, das heißt, übergibt seinem Vermieter dann das Sparbuch. Denkbar ist auch eine „Bankbürgschaft" als Mietsicherheit. In allen Fällen aber gilt: Die Mietsicherheit darf nie höher als drei Monatsmieten ausfallen

2016-11-23 11:10:39

Schönheitsreparaturen durch den Vermieter

Fehlt im Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel oder ist die Regelung unwirksam, muss der Mieter nicht renovieren. Im Gegenteil, der Vermieter ist dann dafür verantwortlich. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (65 S 440/09) muss er in diesen Fällen in regelmäßigen Abständen Schönheitsreparaturen in der Mieterwohnung durchführen, also streichen und tapezieren.

Der Mieter hat Anspruch auf eine fachgerechte Ausführung der Malerarbeiten in seiner Wohnung. Das bedeutet, der Vermieter muss bei der Farbauswahl auf die Belange der Mieter Rücksicht nehmen. Er kann nicht die ganze Wohnung mit der Farbe „Iris 16" (hellblau) streichen lassen. Der Vermieter muss für die Schönheitsreparaturen einen neutralen bzw. gedeckten Farbton wählen, entschied das AG Berlin-Mitte (121 C 135/13). Letztlich schuldet der Vermieter eine Dekoration, die umgekehrt vom Mieter bei wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen erwartet wird, wenn er zum Mietende hin renoviert. Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Schönheitsreparaturen in eigenwilliger Weise auszuführen, etwa durch die Farbgebung oder die Auswahl von Tapetenmustern.

2016-12-14 12:32:20

Betriebskosten-Abrechnung

Mieter müssen spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums ihre Heizkosten- bzw. Betriebskostenabrechnung erhalten haben.

Liegt beispielsweise die Abrechnung für das Kalenderjahr 2015 nicht spätestens Silvester 2016 mittags im Mieterbriefkasten, kann der Vermieter keine Forderungen aus dieser Abrechnung mehr ableiten. Verspätet ist die Abrechnung auch dann, wenn sie erst am späten Nachmittag oder Abend des 31. Dezember in den Mieterbriefkasten geworfen wird. Mit einer derart späten Zustellung muss niemand rechnen. Hat der Vermieter die Abrechnung per Einschreiben mit Rückschein an den Mieter geschickt und ist der Mieter am 30. oder 31. Dezember nicht zu Hause und kann das Einschreiben nicht annehmen, gilt die Abrechnung ebenfalls als verspätet.

Dagegen muss der Vermieter ein evtl. Guthaben auch aus einer verspäteten Betriebskostenabrechnung an den Mieter auszahlen. Selbst wenn der Vermieter den Stichtag 31.12.2016 verpasst hat, bleibt es dabei, dass der Vermieter abrechnen muss. Notfalls kann der Mieter die Abrechnung einklagen.

2017-03-01 08:34:36

Heizungsgeräusche

Regelmäßige Klopfgeräusche bzw. ständiges Rauschen und Knacken in der Heizung sind Wohnungsmängel. Das bedeutet der Vermieter muss die Mängel abstellen und beseitigen. Unter Umständen kann der Mieter, solange es klopft und knackt, auch die Miete mindern. Mitunter reicht es bei Heizungsgeräuschen aber auch schon aus, wenn die Heizung entlüftet wird. Das kann der Mieter auch selbst übernehmen oder der Hausmeister.

Treten Klopfgeräusche bzw. Knacken und Rauschen der Heizung trotzdem weiter auf, muss der Vermieter, nachdem er über das Problem informiert wurde, die Handwerker bestellen. Die Ursache der Geräusche muss gefunden und abgestellt werden. Dabei kommt es nicht nur auf die konkrete Lautstärke der Klopfgeräusche an. Deutliche, unterschiedlich laute Klopfgeräusche, von mehr oder weniger langen Pausen unterbrochen, wirken insbesondere bei Heizkörpern im Schlafzimmer als äußerst störende, so dass der Vermieter verpflichtet ist, den Mangel zu beseitigen (AG Hamburg 47 C 2816/86).

Bis dies geschehen ist, kann der Mieter die Miete mindern. Das Landgericht Mannheim (4 S 95/77) ging von einer Minderungsquote von 75 Prozent des auf das Schlafzimmer entfallenden Quadratmeterzinses aus.

Das Landgericht Darmstadt (7 S 131/78) billigte den Mietern bei Klopfgeräuschen, die insbesondere nachts und in den frühen Morgenstunden auftraten, neben der Mietminderung auch das Recht zur fristlosen Kündigung zu, nachdem der Mangel trotz Fristsetzung des Mieters und einem vergeblichen Reparaturversuch nicht abgestellt wurde.

2017-03-01 08:43:47

Belegeinsicht

Erhält der Mieter die jährliche Betriebskostenabrechnung des Vermieters, hat er das Recht, diese Abrechnung auf Herz und Nieren zu prüfen. Hier kann es notwendig werden, dass der Mieter die Rechnungen, Bescheide und Belege im Original prüft, die der Vermieterabrechnung zugrunde liegen. Auf entsprechende Anforderung des Mieters kann der Vermieter ihm zum Beispiel den Grundsteuerbescheid, den Arbeitsvertrag des Hausmeisters oder die Heizkostenabrechnung für das ganze Haus in Fotokopie zusenden. Verpflichtet hierzu ist er aber nur bei Sozialwohnungen. In allen anderen Fällen kann er von seinen Mietern verlangen, dass sie zur Belegprüfung in sein Büro oder das seines Verwalters kommen (BGH VIII ZR 71/06; BGH VIII ZR 78/05).

Allerdings lässt die Rechtsprechung, auch die des Bundesgerichtshofs, Ausnahmen zu:

  • wenn die Büroräume des Vermieters oder seines Verwalters zu weit entfernt sind (LG Freiburg 3 S 348/10). Unzumutbar ist dem Mieter hier ein Weg von mehr als 30 km (AG Halle/Saale 93 C 2240/13). Das Amtsgericht Dortmund (423 C 8722/14) hält bereits eine Entfernung von 16 km zwischen Wohnort und Hauptsitz des Vermieters für nicht zumutbar, wenn der unmittelbar bei der Wohnanlage ein Stadtteilbüro unterhält, in dem er regelmäßig Sprechstunden abhält und in das er die Belege ohne größeren Aufwand verbringen könnte.
  • wenn der Mieter bereits in einen anderen, weit entfernten Ort umgezogen ist oder bei einem längeren Auslandaufenthalt (BGH VIII ZR 80/09);
  • wenn es dem Mieter wegen einer Geh- oder Sehbehinderung oder anderen erheblichen Beeinträchtigungen nicht zumutbar ist, die Räume des Vermieters aufzusuchen (LG Berlin 65 S 233/13) oder
  • wenn der Mieter mit dem Vermieter heillos zerstritten ist (OLG Düsseldorf 10 U 164/05).

Muss die Prüfung der Originalbelege im Vermieterbüro stattfinden, hat der Mieter das Recht, eine rechtskundige Person mitzunehmen, zum Beispiel den Berater des Mietervereins. Der Mieter kann während der Prüfung auch Ablichtungen oder Kopien mit Hilfe eigener Technik anfertigen oder die Belege fotografieren. Das kann dann wichtig sein, wenn der Mieter auf sich allein gestellt die Prüfung vornimmt und zu einem späteren Zeitpunkt Fachleute über die Abrechnungsunterlagen sehen lassen will.

2017-03-09 16:17:31

Reparaturen

Werden Reparaturen im Haus oder in der Wohnung während der Mietzeit notwendig, beispielsweise weil die Fenster zugig, das Dach undicht oder technische Anlagen, wie Heizung und Fahrstuhl, nicht funktionieren, ist das Sache des Vermieters. Er muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Lediglich für Schönheitsreparaturen (anstreichen und tapezieren) und für Kleinreparaturen (tropfender Wasserhahn) kann die Verantwortlichkeit auf die Mieter geschoben werden.

Ansonsten gilt: Mieter sind verpflichtet, den Vermieter so schnell wie möglich zu informieren, dass Mängel vorliegen, die es zu beseitigen, also zu reparieren gilt. Der Vermieter muss dann die Mängel schnellstmöglich und fachgerecht beseitigen lassen. Unternimmt der Vermieter nichts, um die Mängel abzustellen, kann der Mieter die Miete kürzen oder einen Teil der Miete zurückhalten. Er kann die Reparatur, das heißt den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache, theoretisch auch einklagen. Das aber kostet viel Zeit. Deshalb gibt das Gesetz dem Mieter die Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen die Handwerker selbst zu bestellen und dann den Ersatz der Kosten zu verlangen. Voraussetzung ist, dass der Mieter den Vermieter zur Reparatur aufgefordert und die Reparaturarbeiten noch einmal angemahnt hat. Rührt sich der Vermieter dann immer noch nicht, ist er in Verzug. Dann kann der Mieter selbst die Handwerker bestellen und mit der Reparatur beauftragen. Allerdings wird er zunächst auch die Rechnung der Handwerker zahlen müssen. Der Mieter kann diese Kosten aber dem Vermieter in Rechnung stellen. Weigert der sich, zu zahlen, kann der Mieter die vorgestreckten Reparaturkosten mit den nächsten Mietzahlungen verrechnen.

2017-03-09 16:22:46

Wasserkosten

Die Kosten für Kalt- oder Frischwasser sind typische Betriebskosten, die der Mieter zusätzlich zur Miete zahlen muss, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Kosten werden im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung auf die Mieter verteilt. Aufteilungsmaßstab auch für die Wasserkosten ist meistens die Wohnfläche oder die Personenzahl. Wasserkosten können aber auch verbrauchsabhängig auf die Mieter des Hauses verteilt werden. Dazu sind Wasserzähler in den einzelnen Wohnungen erforderlich. Je nach Installation im Haus müssen mehrere Wasserzähler angebracht werden, ein Zähler pro Wasserstrang. Der Einbau von Wasserzählern ist auf Grundlage von Landesbauordnungen nahezu überall für den Neubau vorgeschrieben. Im Wohnungsbestand sind derartige Verpflichtungen aber noch die Ausnahme. Hier hat es der Vermieter in der Hand, ob er Wasseruhren installiert oder nicht.

Sind die Wohnungen mit Wasseruhren ausgerüstet, gehören die Erfassungs-, Eich- und Berechnungskosten, die anfallen, ebenfalls zu den Wasserkosten, die umgelegt werden dürfen. Kaltwasserzähler müssen alle 6 Jahre geeicht werden. Die Gültigkeitsdauer für die Eichung beginnt am Ende des Jahres, in dem die Wasseruhren geeicht wurden. Ungeeichte Wohnungswasserzähler bzw. Wasserzähler, bei denen die Eichfrist abgelaufen ist, dürfen nur verwendet werden, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten bzw. abgerechneten Werte zutreffend sind.

Ein typisches Wasserzähler-Problem ist, dass der Hauptwasserzähler des Hauses in der Regel einen höheren Verbrauch anzeigt als alle Wohnungszähler zusammen. Diese Messdifferenzen werden mit zulässigen Fehlergrenzen und der höheren Messgenauigkeit des Hauptwasserzählers erklärt. Im Ergebnis gilt immer die Anzeige des Hauptwasserzählers. Diese Wasserkosten, die der Vermieter auch mit den Versorgungsunternehmen abrechnet, werden anteilig nach dem Verhältnis der Anzeigenwerte der Wohnungszähler auf die Mieter verteilt. Anders aber bei extrem hohen Differenzen zwischen Haupt- und Wohnungszählern. Zeigt der Hauptwasserzähler mehr als 20 Prozent als die Summe aller Wohnungszähler an, müssen die Wasserkosten im Haus nach den Wohnungszählern abgerechnet werden.

2017-04-06 15:43:46

Einrichtungsgegenstände

Beim Einzug in die neue Wohnung übernimmt der Mieter häufig Einrichtungsgegenstände des Vormieters, beispielsweise einen Kühlschrank, Gardinen, Lampen, Schränke oder sogar eine Einbauküche. Voraussetzung für eine derartige Übernahme ist immer eine Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter. Dabei kann es sich um eine Schenkung handeln, bei der vereinbart wird, dass die Gardinen kostenlos in der Wohnung zurückbleiben. Meistens treffen Vor- und Nachmieter aber eine so genannte Ablösevereinbarung. Das ist nichts anderes als ein Kaufvertrag. Der Vormieter verkauft das Inventar, mit dem er in seiner neuen Wohnung nichts mehr anfangen kann, zum Beispiel Gardinen oder die Einbauküche, an den Nachmieter. Der muss dann entsprechende Einrichtungsgegenstände nicht neu kaufen.

Oft werden nach Beobachtungen für die Übernahme derartiger Einrichtungsgegenstände aber überhöhte Preise angesetzt. Das verbietet jedoch das Wohnungsvermittlungsgesetz. Danach darf der Kaufpreis nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der überlassenen Gegenstände stehen. Das ist der Fall, wenn der Kaufpreis mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert liegt. Zahlt der Nachmieter für ein Möbelstück 4.000 Euro, obwohl der Zeitwert (Kaufpreis abzüglich Alterung/Abschreibung) nur noch 1.000 Euro beträgt, dann ist der Kaufvertrag bis zu einer Kaufsumme von 1.500 Euro gültig. Den zu viel gezahlten Betrag von 2.500 Euro kann der Nachmieter zurückfordern – 3 Jahre lang, erst dann verjährt dieser Anspruch.

Ohne irgendeine Absprache mit dem Nachmieter darf der Vormieter keine Einrichtungsgegenstände in der Wohnung zurücklassen. Der Vermieter hat Anspruch auf Rückgabe einer leergeräumten Wohnung und der Nachmieter hat Anspruch auf eine Wohnung ohne zurückgelassenes Vormieter-Inventar. Wir empfehlen in diesen Fällen die Einschaltung des Vermieters, damit abgeklärt wird, ob das zurückgelassene Inventar „vergessen“ wurde und noch abgeholt wird oder ob es ggf. auf Kosten des Vormieters entsorgt werden kann.

2017-04-06 15:49:06

Hausmeister

Über keine andere Betriebskostenposition streiten Mieter und Vermieter so oft wie über die Hausmeisterkosten. Zwar erlauben Gesetz und Betriebskostenverordnung, dass die Kosten für den Hausmeister bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag in die jährliche Betriebskostenabrechnung eingestellt werden können, aber das gilt nur, soweit diese Kosten für echte Hausmeistertätigkeiten anfallen. Soweit der Hausmeister Reparaturen im Haus oder in der Wohnung durchführt oder er Verwaltungsaufgaben wahrnimmt, zum Beispiel die Wohnungsübergabe macht, Mieterinteressenten Wohnungen zeigt usw., dürfen die Kosten hierfür nicht als Betriebskosten abgerechnet werden.

Da aber Hausmeister vielerorts „Mädchen für alles“ sind, sie auch reparieren und Verwaltungsaufgaben übernehmen, dürfen die Hausmeisterkosten dann nur anteilig abgerechnet werden. Machen die echten Hausmeistertätigkeiten – wie Hausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst usw. – 50 Prozent der Hausmeisterarbeiten aus und entfallen die restlichen 50 Prozent auf Reparatur-, Renovierungs- und Verwaltungsarbeiten, dann dürfen auch nur 50 Prozent der Hausmeisterkosten (Lohn, Gehalt und Sozialbeiträge) als Betriebskosten abgerechnet werden. Den Rest muss der Vermieter aus der eigenen Tasche zahlen.

Klassische Hausmeistertätigkeiten sind Arbeiten, die eher praktisch-technischer Natur sind: Reinigung des Bürgersteiges, Winterdienst, Gebäudereinigung (Treppenhaus, Gemeinschaftsräume), Leeren von Papierkörben, ggf. Bereitstellung der Müllgefäße für die Müllabfuhr, Gartenpflege, Überwachung der Hausordnung, Kontrolle auf unerlaubtes Abstellen von Fahrrädern bzw. ob Fluchtwege freigehalten werden usw.

Aber Vorsicht, auch die Kosten für Gartenpflege oder Hausreinigung sind umlagefähige Betriebskosten. Der Vermieter darf diese Kosten aber nicht doppelt ansetzen – einmal unter Gartenpflege und das andere Mal unter Hausmeister. Rechnet er den Hausmeister bei der Betriebskostenabrechnung ab, dürfen unter Gartenpflege nur noch die Kosten für Verbrauchsmaterial auftauchen, aber keine Personalkosten.

2017-04-27 15:21:37

Teppichboden

Wurde die Wohnung mit Teppichboden angemietet und ist der nach einigen Jahres Mietzeit stark abgewohnt und verschlissen, muss der Vermieter den Teppich ersetzen. Der Mieter hat einen Anspruch gegen den Vermieter, dass der alte Teppichboden entfernt und ein neuer, in Farbe, Art und Güte vergleichbarer Teppichboden fachgerecht verlegt wird, entschied das Landgericht Stuttgart (Az. 13 S 154/14).

Kann der Vermieter einen gleichartigen Teppichboden nicht mehr verlegen lassen, weil vergleichbare Produkte nicht mehr zu erhalten sind oder weil sich dieser Teppichboden nicht bewährt hat, muss er mitteilen, welche Qualität und Farbe der Ersatzteppichboden haben soll. Bei der Auswahl des Teppichs hat der Vermieter die berechtigten Ansprüche des Mieters in Bezug auf die Farbgestaltung in der bisherigen Art Rechnung zu tragen (LG Berlin 65 S 190/12). Gegen den Willen des Mieters darf der Vermieter den Teppichboden auch nicht durch einen vermeintlich besseren Fußbodenbelag, zum Beispiel Laminat, ersetzen. Das wäre eine wesentliche Abweichung vom bisherigen vertraglich vereinbarten Zustand, die der Mieter nicht akzeptieren muss (LG Stuttgart 13 S 154/14). Umgekehrt kann der Mieter aber auch nur einen vergleichbaren Teppichboden fordern, keine qualitativ bessere Ware bzw. keinen Laminat- oder Parkettboden.

Im Regelfall gehen die Gerichte davon aus, dass ein Teppichboden mittlerer Qualität eine Lebensdauer von zehn Jahren hat, danach ist er zu ersetzen (AG Dortmund 425 C 2787/14; AG Hannover 564 C 16208/07). Schlägt der alte Teppich Wellen, besteht Stolpergefahr und reagiert der Vermieter nicht, ist nach einer Entscheidung des Landgerichts Darmstadt (Az. 6 S 17/13) eine Mietminderung von 5 Prozent gerechtfertigt.

2017-04-27 15:27:49

Wasserzähler - Messdifferenzen

Auch wenn in einem Mietshaus alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet sind, ist zunächst die Anzeige des Hauptwasserzählers für die Betriebskostenabrechnung entscheidend. Es werden der am Hauptwasserzähler angezeigte Wasserverbrauch und die daraus resultierenden Wasserkosten, die an das Versorgungsunternehmen gezahlt werden müssen, als Gesamtwasserkosten in die Betriebskostenabrechnung eingestellt. Da der Hauptwasserzähler in aller Regel mehr Verbrauch anzeigt als alle Wohnungswasserzähler im Haus zusammen, kann für die Aufteilung der Wasserkosten auf die Wohnungen und Mietparteien das gemessene Ergebnis der Wohnungswasserzähler nicht eins zu eins übernommen werden. Stattdessen werden die Gesamtwasserkosten dann anteilig nach dem Verhältnis der Anzeigenwerte der Wohnungszähler auf die Mieter im Haus verteilt.
Anders allerdings bei extrem hohen Differenzen zwischen Haupt- und Wohnungszählern. Zeigt der Hauptwasserzähler über 20 Prozent mehr an als die Summe aller Wohnungszähler, ist das nicht mehr mit Messtoleranzen zu erklären. Dann spricht alles für einen Fehler im Versorgungssystem. Abgerechnet wird dann nach dem Ergebnis der Wohnungszähler (AG Rheine 10 C 331/14).

Messdifferenzen zwischen Haupt- und Wohnungszählern sind normal und werden von der Rechtsprechung bis zu 20 Prozent akzeptiert. Der Hauptzähler ist technisch aufwändiger konstruiert und alle eichpflichtigen Wasserzähler haben Messtoleranzen. 

2017-06-01 13:12:15

Haustür abschließen?

Zwar gibt es keine gesetzliche Pflicht zum Abschließen der Haustür, im Mietvertrag oder in der Hausordnung kann aber geregelt werden, dass abends bzw. nachts die Haustür abzuschließen ist. Das Landgericht Köln (Az. 1 S 201/12) bestätigte die Vorgabe einer Hausordnung, wonach der Erdgeschossmieter verpflichtet war, die nach außen führenden Türen im Winter spätestens um 21 Uhr und im Sommer spätestens um 22 Uhr abzuschließen. Das Landgericht Köln sah auch keine unangemessene Benachteiligung darin, dass sich nur der Erdgeschossmieter um das Zusperren der Haustür kümmern muss, nicht auch die anderen Bewohner des Mehrfamilienhauses.

Bei Streitigkeiten rund um das Abschließen der Haustür geht es aber nicht nur um die Frage, wer abzuschließen hat, sondern vor allem, ob die Haustür abgeschlossen werden soll oder nicht. Hier prallen hier Sicherungsinteresse der Bewohner vor unbefugtem Zutritt und die Sorgen, einen Fluchtweg – zum Beispiel im Brandfall – offen zu halten, aufeinander. Das Amtsgericht Hannover (Az. 544 C 8633/06) hält Regelungen, die das Abschließen der Haustür verlangen, für zulässig. Das Amtsgericht Frankfurt (Az. 33 C 1726/04) betont, dass der Vermieter aber nicht verpflichtet ist, für eine verschlossene Haustür zu sorgen, ein „Schnappschloss“ sei ausreichend.

Das Landgericht Frankfurt (2-13 S 127/12) hat den Beschluss einer Wohnungseigentümer-versammlung, die Haustür müsse von 22 bis 6 Uhr verschlossen sein, aufgehoben. Das Abschließen der Hauseingangstür führe zu einer erheblichen Gefährdung der Bewohner und ihrer Besucher. Durch das Abschließen der Haustür sei ein Verlassen des Gebäudes im Brandfall oder in einer anderen Notsituation nur möglich, wenn ein Schlüssel mitgeführt werde. Diese schränke die Fluchtmöglichkeit erheblich ein, da es auf der Hand liege, dass gerade in Paniksituationen nicht sichergestellt sei, dass jeder Bewohner oder Besucher bei der Flucht einen Schlüssel griffbereit mit sich führe, so dass sich die abgeschlossene Haustür als tödliches Hindernis erweisen könnte. Den unterschiedlichen Interessen der Hausbewohner werde am besten dadurch gedient, dass ein Haustürschließsystem installiert werde, das ein Verschließen des Hauseingangs zulässt und auf der anderen Seite ein Öffnen 

2017-06-01 13:14:35

Aufzug

Wer eine Wohnung in einem Mietshaus mit Aufzug angemietet hat, hat den Fahrstuhl praktisch mitgemietet. Der Vermieter muss die Gemeinschaftseinrichtung rund um die Uhr betriebsbereit halten. Kann der Aufzug längere Zeit nicht genutzt werden, können die betroffenen Mieter die Miete mindern.

Die Kosten für den Betrieb des Aufzugs können über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Dann muss auch der Erdgeschossmieter anteilige Fahrstuhlkosten zahlen. Das gilt selbst dann, wenn er den Aufzug gar nicht nutzen kann, weil es weder einen Keller, einen Dachboden oder ähnliche Räumlichkeiten im Haus gibt, meint der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 103/06). Gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung der Nebenkosten seien hinzunehmen. Der Mieter muss aber keine Aufzugskosten zahlen, wenn er in einem Seitenflügel des Gebäudes wohnt, der nicht über den Aufzug erreicht werden kann (BGH VIII ZR 128/08).

Zu den über die Betriebskostenabrechnung zu zahlenden Aufzugskosten gehören die Kosten des Betriebsstroms, Wartungs- und Reinigungskosten, evtl. TÜV-Gebühren oder die Kosten einer Notrufbereitschaft. Muss der Aufzug repariert, müssen Ersatzteile eingebaut oder muss eine Betriebsstörung beseitigt werden, darf der Vermieter hierfür anfallende Kosten nicht über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Hat der Vermieter einen so genannten Vollwartungsvertrag abgeschlossen, dann muss für darin enthaltene Reparaturkosten ein Anteil von 20 bis 50 Prozent herausgerechnet werden.

2017-06-01 13:33:11

Belegeinsicht in Abrechnungsunterlagen

Sind einzelne Positionen der Betriebskostenabrechnung unplausibel oder unklar, bezweifelt der Mieter die Höhe der einzelnen Kosten, hat er das Recht zur Prüfung der Originalbelege. Die Belegeinsicht bei der Heizkostenabrechnung schließt die Einsicht in die Verbrauchswerte des ganzen Hauses und damit auch der anderen Mieter ein, entschied jetzt das Landgericht Berlin (63 S 132/16). Legt der Vermieter bei der Belegprüfung nicht alle Unterlagen vor und hat der Mieter dies ausdrücklich beanstandet, kann sich der Vermieter später nicht darauf berufen, der Mieter habe seine Einwendungen gegen die Abrechnung nicht rechtzeitig innerhalb von 12 Monate erhoben. Hat der Vermieter bei den Hausmeisterkosten einen pauschalen Abzug von 50 Prozent wegen nicht umlagefähiger Verwaltungsarbeiten durchgeführt und hält der Mieter diesen Abzug für zu gering, muss der Vermieter unter Angabe der für die einzelnen Tätigkeiten erforderlichen Zeitanteile den umlagefähigen Hausmeister-Anteil konkret darlegen.

2017-07-13 16:05:55

Sicherheit

Einen Anspruch auf den nachträglichen Einbau von einbruchshemmenden Fenstern oder Türen, Sicherheitsschloss, Türspion oder Gegensprechanlage haben Mieter nicht. Investiert der Vermieter trotzdem in derartige Schutzmaßnahmen, handelt es sich um Modernisierungen. Das hat zur Folge, dass der Vermieter die Miete erhöhen kann, er darf 11 Prozent der Kosten der Baumaßnahme auf die Jahresmiete aufschlagen.

Wollen Mieter von sich aus in ihre Wohnungssicherheit investieren, müssen sie bei allen baulichen Änderungen der Mietsache die Erlaubnis des Vermieters einholen. Der muss bei einem vorhandenen schützenswerten Interesse des Mieters zwar kleineren Baumaßnahmen zustimmen. Geklärt werden muss aber auch was am Ende der Mietzeit mit den Mieterinvestitionen passieren soll. Denkbar ist es, dass der Vermieter dann die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes fordert, so dass noch einmal hohe Kosten auf den Mieter zukommen würden.

Wir empfehlen deshalb Mietern, mit ihrem Vermieter von Anfang an zu vereinbaren, dass die Mieterinvestition beim Auszug nicht beseitigt werden muss, dass ggf. der Vermieter für den Verbleib der Sicherheitsmaßnahmen sogar eine Entschädigung zahlt. Informationen, Beispiele und Muster für eine so genannte Mieter-Modernisierungsvereinbarung gibt es in der DMB-Broschüre „Modernisierung“, die für        6 Euro bei allen örtlichen Mietervereinen gekauft oder unter www.mieterbund.de bestellt werden kann (zzgl. 1,50 Euro Versandkosten).

2017-07-13 16:09:41

Bohr- und Dübellöcher

Eine Regelung im Mietvertrag, wonach der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen und durchbohrte Kacheln zu ersetzen, ist nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 10/92) unwirksam. Es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, dass der Mieter Dübel setzt und Kacheln, insbesondere in Bädern und Küchen, anbohren darf, zum Beispiel um Spiegel, Konsolen, Seifenschalen oder Handtuchhalter anzubringen.

Schadensersatzansprüche hat der Vermieter in aller Regel nicht. Von einer Pflichtverletzung kann erst ausgegangen werden, wenn durch das Bohren und Dübeln die Grenzen des Mieter-Gebrauchsrechts überschritten werden, das heißt, wenn der Mieter in einem ungewöhnlichen Ausmaß Dübellöcher setzt, erkennbar ohne Rücksicht auf die Belange des Vermieters. 59 Bohrlöcher überschreiten das verkehrsübliche Maß nicht, entschied zum Beispiel das Amtsgericht München (Az. 473 C 32372/13). Das Landgericht Berlin (Az. 63 S 216/13) akzeptierte sogar 149 Bohrlöcher in einer 150 qm großen Wohnung.

Etwas anderes gilt aber, wenn der Mieter laut Mietvertrag wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Dann gehört auch die Beseitigung der Dübellöcher zu den vertraglich übernommenen Aufgaben.

2017-08-09 11:15:59

Besichtigung

Eine Klausel im Formularmietvertrag, nach der der Vermieter das Recht zur regelmäßigen, anlasslosen Besichtigung der Mietwohnung hat, ist unwirksam. Das Amtsgericht Stuttgart - Bad Canstatt (Az. 6 C 1267/14) sah in einer derartigen Vertragsklausel eine unangemessene Benachteiligung der Mieter. Das Gericht betonte, dem Vermieter stehe kein periodisches, etwas alle ein bis zwei Jahre zu gewährendes Recht zu, den allgemeinen Zustand der Mietwohnung zu kontrollieren. Auch wenn der Vermieter die Wohnung jahrelang nicht besichtigt hat oder er jetzt seiner Ehefrau die Wohnung zeigen will, kann er keinen Zutritt zur Wohnung beanspruchen.

Anders, wenn der Vermieter einen konkreten und sachlichen Grund hat. Dann ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter nach einer entsprechenden Vorankündigung in die Wohnung zu lassen. Ein derartiger Grund kann vorliegen, wenn dem Vermieter Mängel angezeigt werden und der Vermieter sich um die Beseitigung kümmern muss, wenn konkrete Gefahren für die Mietsache drohen (Wasserrohrbruch) oder wenn der konkrete Verdacht besteht, der Mieter nutze die Wohnung vertragswidrig. Der Vermieter darf die Wohnung natürlich auch betreten, wenn technische Einrichtungen überprüft oder die Verbrauchswerte für die Heizkostenabrechnung abgelesen werden müssen.
Will der Vermieter die Wohnung verkaufen oder wiedervermieten, hat er ebenfalls das Recht zur Wohnungsbesichtigung, auch in Begleitung eines Kauf- oder Mietinteressenten. Anlässlich eines derartigen Besichtigungstermins muss der Mieter aber nicht dulden, dass Fotos seiner Wohnung erstellt werden, um das Kauf- oder Mietangebot im Internet zu bebildern, entschied beispielsweise das Amtsgericht Schweinfurt (Az. 21 C 987/13).

2017-08-17 15:40:10

Sonderkündigungsrecht

Mietern, die die Miete pünktlich zahlen und die Regeln des Mietvertrages einhalten, kann nur in Ausnahmefällen gekündigt werden, zum Beispiel wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse, wie Eigenbedarf, geltend macht, er also selbst in die Wohnung ziehen will oder ein naher Familienangehöriger. Von diesem Grundsatz gibt es aber eine wichtige Ausnahme. Wohnen Mieter und Vermieter „unter einem Dach" in einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder in einem Zweifamilienhaus, kann der Vermieter kündigen, ohne einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, wie Eigenbedarf, zu haben - praktisch grundlos. Hintergrund dieses Sonderkündigungsrechts ist die besondere Wohnsituation von Mietern und Vermietern, die wegen der typischen Bauweise eines Ein- oder Zweifamilienhauses in enger Tuchfühlung zusammenleben.

Selbst in größeren Gebäuden als Ein- und Zweifamilienhäusern kommt das Sonderkündigungsrecht in Betracht, wenn neben den beiden Wohnungen für Mieter und Vermieter noch Gewerberäume im Haus existieren. Hat der Mieter allerdings eine Wohnung in einem Haus mit drei Wohneinheiten angemietet, hat der Vermieter kein Sonderkündigungsrecht, auch dann nicht wenn er zwei Wohnungen zu einer zusammenlegt oder eine Wohnung als Gewerbe- oder Büroraum nutzt.

Beruft sich der Vermieter auf sein Sonderkündigungsrecht, verlängert sich die Kündigungsfrist für den Mieter um 3 Monate. Bei einer Mietdauer von bis zu 5 Jahren, hat der Vermieter dann eine Kündigungsfrist von 6 statt 3 Monaten einzuhalten. Außerdem können sich Mieter gegen die Kündigung des Vermieters noch mit Hilfe der so genannten Sozialklausel wehren, indem sie sich auf Härtegründe, wie Krankheit, hohes Alter, fehlender Ersatzwohnraum usw., berufen. Dann muss ggf. das Gericht zwischen den berechtigten Interessen des Vermieters, wie sie im Kündigungsschreiben aufgeführt wurden, und denen des Mieters und seiner Familie abwägen.

2017-08-31 14:35:25

Kleinreparaturen

Treten am oder im Haus während der Mietzeit Mängel oder Schäden auf, ist der Vermieter zur Reparatur verpflichtet. Für Bagatellschäden kann es aber eine Ausnahme geben. Im Mietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten für kleinere Instandsetzungen und Kleinreparaturen selbst übernehmen muss. Ein typischer Fall ist der tropfende Wasserhahn.

Voraussetzung für eine wirksame Kleinreparaturklausel ist, dass im Mietvertrag eine Obergrenze für die Beseitigung der Bagatellschäden vereinbart ist. Diese Obergrenze liegt häufig bei 75 Euro, zulässig dürfte aber auch noch ein Betrag von 100 Euro sein. Alle Reparaturen, die über der im Mietvertrag wirksam gesetzten Obergrenze liegen, sind keine Bagatellen. Wird der Gesamtbetrag inkl. Mehrwertsteuer für die Reparatur überschritten, dürfen die Kosten nicht mehr auf den Mieter abgewälzt werden, auch nicht anteilig.

Außerdem muss eine wirksame Kleinreparaturklausel auch noch eine zweite Obergrenze enthalten. Die Kosten aller Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres dürfen den Betrag von 300 Euro bzw. 6 Prozent der Jahresmiete nicht übersteigen.

Und die Kleinreparatur selbst muss sich auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, also beispielsweise der tropfende Wasserhahn. Außerdem gehören Reparaturen an Installationsgegenständen für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie unter Umständen auch Rollläden, Markisen oder Jalousien dazu.

2017-08-31 14:38:05

Briefkästen

Mieter haben Anspruch auf einen Briefkasten. Der Begriff „vertragsgemäßer Zustand der Mietsachen“ umfasst auch, dass jedem Mieter ein eigener Briefkasten zur Verfügung steht, so dass sichergestellt ist, dass die Post den Mieter auch erreicht.  

Die Briefkästen müssen funktionstüchtig sein. Das bedeutet, DIN-A4-Umschläge oder Zeitschriften müssen problemlos zugestellt werden können. Die Post muss vor Regen und Durchnässung geschützt sein. Soweit diese Vorgaben nicht eingehalten werden, kann der Mieter nach Ansicht des Landgerichts Berlin (29 S 20/90) bzw. des Amtsgerichts Mainz (8 C 98/96) sogar die Miete bis zu 1 Prozent kürzen.  

Gegen mit Werbematerial vollgestopfte Briefkästen helfen Aufkleber oder ein Schild mit dem Hinweis „Keine Werbung einwerfen“. Wird dieses Verbot nicht beachtet, kann der Mieter gegen das werbende Unternehmen auf Unterlassung klagen. Dagegen darf der Vermieter nicht schon an der Haustür per Aushang die Zustellung von Werbung unterbinden. Auch der Empfang von Werbung gehört zunächst einmal zum „normalen“ Postempfang und damit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung.
Gegen persönlich adressierte Werbesendungen kann der Mieter nichts unternehmen. Hier hilft kein Werbeverbot am Briefkasten. Die Post muss die Werbesendung zustellen.

2017-10-12 13:29:54

Baden erlaubt

Baden und Duschen nach 22 bzw. nach 24 Uhr oder sogar mitten in der Nacht ist erlaubt. Mit dieser Begründung wies das Kölner Landgericht (LG Köln 1 S 304/96) die fristlose Kündigung einer Kölner Vermieterin zurück. Die ihrer Mieterin mit der Begründung gekündigt, dass die Mieterin in zahlreichen Nächten nach 24 Uhr durch Baden und die damit verbundenen Wassergeräusche Mitbewohner gestört habe. Hierdurch habe sie ständig und hartnäckig mietvertragliche Pflichten verletzt und insbesondere gegen die Hausordnung verstoßen.

In der Hausordnung stand ausdrücklich, dass zwischen 22 Uhr und 4 Uhr nicht gebadet werden darf.  Eine derartige Klausel ist nach Einschätzung der Kölner Richter aber unwirksam. Denn die Klausel verstößt gegen das AGB-Gesetz. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen und ist mit wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts nicht vereinbar.

Das Mieterrecht, das heißt der Mietgebrauch, erstreckt sich auf alle Teile der Wohnung. Das Landgericht Köln wörtlich: Der Mieter kann ein vorhandenes Bad grundsätzlich zu jeder Tages- und Nachtzeit benutzen. Bestimmte Badezeiten lassen sich aus dem Mietgebrauch selbst nicht ableiten; entsprechende Formularklauseln sind unzulässig. Das Geräusch ein- und ablaufenden Wassers zählt zu den normalen Wohngeräuschen, die von allen Mitbewohnern hingenommen werden müssen. Waschen, auch nächtliches Duschen bzw. Baden, gehört zu einem hygienischen Mindeststandard, der ohne weiteres normaler Lebensführung eines Mieters zugeordnet werden kann.

Offen ließ das Gericht, ob nach Treu und Glauben Grenzen für nächtliches Baden und Duschen zu ziehen sind. Das Oberlandesgericht Düsseldorf (5 Ss (Owi) 411/90 - (Owi) 181/90 I) hatte entschieden, dass nachts einschließlich der vorbereitenden und der abschließenden Tätigkeiten wie Ein- und Ablaufenlassen des Badewassers, 30 Minuten angemessen sind. Dauerduschen - drei Stunden lang - hielt das Oberlandesgericht Düsseldorf dagegen für unzulässig.

2017-10-12 13:38:37

Teilkündigung

Die Mietsache kann nur insgesamt gekündigt werden, nicht „scheibchenweise“. So hat der Vermieter kein Recht, einzelne Räume einer Großwohnung zum Beispiel wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Auch die Kündigung von Nebenräumen, wie Dachboden oder Keller, ist ausgeschlossen, genauso wie die separate Kündigung der mitgemieteten Garage oder des mitgemieteten Gartens.
Von dem Grundsatz „ganz oder gar nicht“ gibt es aber eine Ausnahme: Der Vermieter darf „nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume“ – das sind zum Beispiel Speicher- oder Kellerräume, Waschküchen, Abstellräume, Gärten oder Stellplätze – einzeln kündigen, wenn er diese Räume oder Grundstücksteile benötigt, um hier neue Mietwohnungen zu schaffen. Ausreichend ist es dann schon, wenn er diese Nebenräume oder Flächen den Mietern der neu geschaffenen Wohnung zur Verfügung stellen will.
Unabhängig von der Mietzeit und der Wohndauer des Mieters kann der Vermieter hier immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Mieter können der Teilkündigung widersprechen und sich auf die Sozialklausel berufen, wenn die Herausgabe der Nebenräume bzw. der Garage oder des Gartens für sie eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Unabhängig hiervon können Mieter die Miete kürzen, wenn sie durch eine Teilkündigung Garten oder Keller verlieren.

2017-11-08 12:22:20

Waschmaschine und Trockner

Mieter dürfen in ihrer Wohnung eine Waschmaschine und einen Wäschetrockner aufstellen und benutzen. Das gehört nach einer Entscheidung des Landgerichts Freiburg (Az.: 9 S 60/13) ohne weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Das Gericht erklärte, Geräusche von Haushaltsmaschinen, wie Waschmaschine oder Trockner, seien von den Mitbewohnern im Haus als „sozialadäquate“ Lärmbeeinträchtigungen hinzunehmen. Das gelte insbesondere dann, wenn die Geräte unter Berücksichtigung der gebotenen Rücksichtnahme, ggf. konkretisiert durch Ruhezeiten in der Hausordnung, benutzt werden.

Die Gefahr von möglichen Schäden, beispielsweise durch Wasseraustritt, sah das Landgericht Freiburg als gering an, zumal Mieter verpflichtet seien, eine „Überwachung“ der Waschmaschine während des Betriebes sicherzustellen.

Nach einem Urteil des Amtsgerichts Eschweiler (Az.: 26 C 268/12) darf ein Mieter eine handelsübliche Waschmaschine auch dann in der Wohnung nutzen, wenn dies im Formularmietvertrag untersagt ist, weil im Keller des Mietshauses eine Waschmaschine zur Verfügung steht. Allerdings könne der Vermieter den Betrieb der Waschmaschine aus wichtigem Grund untersagen.
Ein solcher wichtiger Grund liegt aber dann nicht vor, wenn es in den letzten zweieinhalb Jahren zwar zweimal zu einer Rohrverstopfung gekommen ist, deren Ursachen aber nicht hinreichend geklärt werden konnten.

2017-11-08 12:24:44

Urteile zur Weihnachts- und Adventszeit

Wir haben die wichtigsten Urteile zur Weihnachts- und Adventszeit zusammengestellt:

Lichterketten: Lichterketten und Weihnachtsschmuck sind grundsätzlich erlaubt, wenn sie sicher installiert sind, die Hausfassade nicht beschädigt wird und Nachbarn nicht übermäßig gestört werden. Es ist weit verbreitete Sitte, in der Weihnachtszeit Fenster und Balkone mit elektrischer Beleuchtung zu schmücken (LG Berlin 65 S 390/09).  

Hinweis: Wird durch grell blinkende und ständig flackernde Weihnachtsdekoration des Nachbarn ein Mieter am Schlaf gehindert, kann der gegen diese Art der Zwangsbeleuchtung vorgehen. Er kann verlangen, dass die Lichter ab 22 Uhr ausgeschaltet werden.

Adventskränze: Bunte Adventskränze können Mieter an der Wohnungstür befestigen. Mitmieter im Haus dürfen hieran keinen Anstoß nehmen (LG Düsseldorf 25 T 500/98).

Treppenhaus-Dekoration: Wenn ein Mieter das gesamte Treppenhaus von oben bis unten nach seinen Vorstellungen weihnachtlich dekoriert, müssen Nachbarn oder der Vermieter das nicht ohne weiteres hinnehmen. Sie können die Entfernung der Dekoration fordern (AG Münster 38 C 1858/08).

Duftsprays: Weihnachtliche Duftsprays – egal, ob Tanne, Vanille oder Zimt - dürfen nicht im ganzen Haus versprüht werden, da hier das Zusammenleben der Bewohner beeinträchtigt wird (OLG Düsseldorf 3 WX 98/03).

Wunderkerzen I: Hat das Au-pair-Mädchen der Familie dem fünfjährigen Sohn eine Wunderkerze angesteckt und läuft der Junge damit direkt zum Weihnachtsbaum, der dann Feuer fängt und einen großen Brandschaden verursacht, liegt keine schwere Sorgfaltspflichtverletzung und damit keine grobe Fahrlässigkeit vor (OLG Frankfurt  3 U 104/05).

Wunderkerzen II: Grob fahrlässig handelt, wer Wunderkerzen direkt am Weihnachtsbaum entzündet und dadurch ein Feuer verursacht (LG Offenburg 2 O 197/02).

Feuer: Fängt ein Adventskranz Feuer und entsteht ein beträchtlicher Schaden in der Wohnung, muss die Gebäudeversicherung des Vermieters für den Schaden aufkommen. Das gilt zumindest dann, wenn den Mietern nur einfache Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist. Die Versicherung kann keinen Regress von den Mietern fordern, sie kann auch nicht verlangen, die Mieter müssten ihre Haftpflichtversicherung einschalten (BGH VIII ZR 67/06).

2017-12-06 10:29:30

Betriebskostenabrechnung 2016

Mieter müssen ihre Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2016 spätestens bis Ende des Jahres erhalten. Verpasst der Vermieter diesen Termin, kann er keine Nachzahlungen mehr für die Abrechnungsperiode 2016 fordern.

Wer als Mieter die Abrechnung noch rechtzeitig erhält, sollte diese sorgfältig prüfen, bevor er auf eine eventuelle Nachforderung des Vermieters zahlt. Immerhin jede zweite Abrechnung ist nach den Erfahrungen der örtlichen Mietervereine falsch. Gerade Abrechnungen, die „in letzter Sekunde“ noch erstellt werden, sind oft fehlerhaft. Die häufigsten Fehler sind:

  • Verwaltungs- oder Reparaturkosten sind keine Betriebskosten. Mieter müssen – egal, was im Mietvertrag steht – nicht für Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen oder Reparaturen im Haus bzw. in der Wohnung zahlen. Das ist immer Sache des Vermieters.
  • Wartungskosten für Fahrstuhl oder Heizung sind Betriebskosten. Auch hier müssen Mieter keine Reparaturkosten zahlen, selbst dann nicht, wenn sie sich hinter so genannten „Vollwartungsverträgen“ verbergen. Hier muss der Vermieter anteilige Reparaturkosten herausrechnen.
  • Hausmeisterkosten müssen nur insoweit bezahlt werden, als der vom Vermieter nicht zu Verwaltungs- oder Reparaturarbeiten eingesetzt wird.
  • Die Prämien für Gebäude- und Haftpflichtversicherungen sind Betriebskosten, die der Mieter, soweit das im Mietvertrag vereinbart ist, bezahlen muss. Zu den umlagefähigen Versicherungskosten gehören aber keine Kosten für sonstige Versicherungen des Vermieters, wie zum Beispiel Rechtsschutz-, Hausrat- oder Mietverlustversicherungen.
  • Bei der Betriebskostenabrechnung müssen alle Wohnungen des Hauses mit einbezogen werden, auch die vom Vermieter bewohnte Wohnung oder die Wohnung des Hausmeisters. Für leerstehende Wohnungen muss der Vermieter die anteiligen Betriebskosten übernehmen.

Weitere Informationen zum Thema Betriebskostenabrechnung in der Mieterbund-Broschüre „Die zweite Miete“. Sie kostet 6 Euro und kann beim DMB-Verlag, 10169 Berlin, bzw. unter www.mieterbund.de (zzgl. 1,50 Euro Versandkosten) bestellt werden.

2017-12-06 10:36:23

Verjährung

Am 31.12. verjähren tausende von Mieter- und Vermieteransprüchen. Sie können im neuen Jahr nicht mehr durchgesetzt werden.  Die normale Verjährungsfrist für Ansprüche aus Mietverhältnissen beträgt drei Jahre. Sie beginnt am Ende des Kalenderjahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter, der Ansprüche geltend macht, davon erfahren hat.

Das bedeutet: Rückzahlungsanforderungen des Mieters wegen zu viel gezahlter Miete oder zu Unrecht gezahlter Maklerprovision oder Ansprüche auf Auszahlung eines Guthabens aus einer Betriebskostenabrechnung, die im Laufe des Jahres 2014 entstanden sind, verjähren am 31. Dezember 2017.

Auch Ansprüche auf Rückzahlung der Mietkaution verjähren nach drei Jahren. Hier beginnt die Verjährung nach Beendigung des Mietvertrages und Ablauf der dem Vermieter zuzubilligenden sechsmonatigen Abrechnungsfrist. So wird beispielsweise nach Darstellung des Mieterbundes gerechnet:

 

  • Ende des Mietverhältnisses                                31. Oktober 2013
  • Rückzahlungsansprüche 6 Monate später fällig          30. April 2014
  • Verjährungsbeginn Ende des Jahres                   1. Dezember 2014
  • Verjährung des Mieteranspruchs                        1. Dezember 2017

 

Wir raten allen Mietern, denen die Verjährung von Ansprüchen droht, jetzt kurzfristig den örtlichen Mieterverein aufzusuchen. Dann kann beispielsweise ein Mahnbescheid erwirkt werden, um zu verhindern, dass der Anspruch Ende des Jahres verjährt und nicht mehr vor Gericht durchgesetzt werden kann.

Auch Vermieteransprüche aus dem Jahr 2014 verjähren zu Silvester 2017. Betroffen sind Mietforderungen, Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen oder Ansprüche auf Einzahlung der Mietkaution. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach 6 Monaten. die Verjährungsfrist beginnt mit der Rückgabe der Wohnung zu laufen (BGH VIII ZR 13/17).

Hat der Mieter zu Unrecht aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel beim Auszug Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchgeführt bzw. bezahlt, hat er gegenüber dem Vermieter einen Rückforderungs- oder Erstattungsanspruch. Der verjährt aber schon nach 6 Monaten.

Mieteransprüche auf Mängelbeseitigung können dagegen während der Mietzeit nicht verjähren. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 104/09) entschieden.

2018-02-07 10:39:35

Abstand und Ablöse

Abstands- oder Ablöseforderungen sind weder ein Ersatz für eine Maklerprovision noch ein Ausgleich dafür, dass nach dem Bestellerprinzip in der Regel der Vermieter die Maklerprovision zahlen muss und nicht mehr der Mieter. Abstandszahlungen, die der wohnungssuchende Mieter leisten soll, damit er die Wohnung anmieten kann oder damit der Vormieter auszieht, sind grundsätzlich unzulässig.

Zulässig sind dagegen Ablösevereinbarungen, also Kaufverträge, mit denen sich der wohnungssuchende Mieter verpflichtet, Möbel oder Einrichtungsgegenstände zu kaufen. Aber auch diese Verträge sind nur solange wirksam, wie Kaufpreis und Wert der übernommenen Gegenstände nicht in einem auffälligen Missverhältnis zueinander stehen. Von einem auffälligen Missverhältnis ist nach geltender Rechtsprechung auszugehen, wenn der Kaufpreis mehr als 50 Prozent über dem tatsächlichen Zeitwert des Kaufgegenstandes liegt. Schließen beispielsweise Mieter und Vermieter eine Ablösevereinbarung über eine zehn Jahre alte Einbauküche zu einem Kaufpreis von 4.000 Euro ab und beträgt der Zeitwert der Küche nur noch 2.000 Euro, dann ist die Vereinbarung nur bis zur Höhe von 3.000 Euro wirksam (Zeitwert plus 50 Prozent). Die restlichen 1.000 Euro stehen dem Verkäufer bzw. Vermieter nicht zu, der Mieter muss sie also nicht zahlen. Soweit er schon gezahlt hat, kann er sein Geld zurückfordern. Dieser Anspruch verjährt erst nach drei Jahren.

2018-02-07 10:49:13

Winterdienst bei Eis und Schnee

Grundstückseigentümer oder Vermieter sind in der Regel zur Schnee- und Eisbeseitigung verpflichtet. Mieter müssen nur dann Schnee räumen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Eine Regelung in der Hausordnung reicht nicht aus. Es gibt auch kein Gewohnheitsrecht, demzufolge die Bewohner im Erdgeschoss zur Schneebeseitigung verpflichtet sind.

Der Vermieter kann die Arbeiten durch einen Hausmeister erledigen lassen oder einen gewerblichen Räumungsdienst beauftragen. Die anfallenden Kosten können als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag geregelt wurde. Auch wenn der Vermieter seine Pflichten auf den Mieter abwälzt, muss er kontrollieren, ob ordnungsgemäß gefegt wurde. Er haftet unter Umständen im Schadensfall.

Grundsätzlich sind einige Vorgaben zu beachten, die meistens in der städtischen Satzung vorgegeben wird:

  • Winterdienst muss werktags in der Regel von 7 Uhr bis 20 Uhr geleistet werden, an Sonn- und Feiertagen ab 8 bzw. 9 Uhr. An Orten mit hohem Publikumsaufkommen, wie beispielsweise vor Kneipen, Restaurants oder Kinos, muss noch bis in die späten Abendstunden geräumt und gestreut werden.
  • Gefegt und gestreut werden müssen der Bürgersteig, der Hauseingang sowie die Wege zu Mülltonnen und Garagen. Die Gehwege vor dem Haus müssen mit einer Mindestbreite von einem Meter vom Schnee befreit werden, so dass zwei Fußgänger aneinander vorbeigehen können. Auf Hauptverkehrs- und Geschäftsstraßen muss ein mindestens eineinhalb Meter breiter Streifen geräumt werden, für Wege zu Mülltonnen oder Garagen gilt eine Mindestbreite von einem halben Meter.
  • Bei Glatteisbildung besteht sofortige Streupflicht. Auftaubeschleuniger wie Salz oder Harnstoff sind in vielen Städten verboten, empfohlen werden hingegen Sand oder Granulat. Je nach Witterungsverhältnissen muss im Laufe des Tages auch mehrmals gefegt und gestreut werden. Ist wegen des anhaltenden Schneefalls eine Beseitigung sinnlos, entfällt die Räumungspflicht. Im Streitfall muss der Streupflichtige hierfür jedoch den Nachweis erbringen.
  • Ist der Mieter laut Mietvertrag für den Winterdienst verantwortlich, jedoch aus beruflichen Gründen oder krankheitsbedingt verhindert, muss er sich um eine Vertretung kümmern. Sind in einem Mehrfamilienhaus laut Mietvertrag die Mieter zum Winterdienst verpflichtet, müssen sie abwechselnd Schnee fegen und bei Glatteis streuen, der Vermieter muss hierfür Geräte und Material zur Verfügung stellen.
  • Kommt es aufgrund der Eisglätte zu einem Unfall, hat der gestürzte Passant unter Umständen Anspruch auf Schadensersatz und Schmerzensgeld, wenn die Räumungspflichten an der Unfallstelle nicht eingehalten wurden. Hat der betroffene Passant jedoch leichtfertig gehandelt und sich bewusst auf das Glatteis begeben, kann ihm gegebenenfalls ein Mitverschulden angerechnet werden.
2018-02-15 18:04:43

Bruttowarmmiete unzulässig

Die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete oder lnklusivmiete, bei der die Heizkosten in der Miete schon enthalten sind, ist rechtlich unzulässig. Die Heizkostenverordnung schreibt eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung für zentral beheizte Gebäude zwingend vor.

Haben Mieter und Vermieter unzulässigerweise eine Bruttowarmmiete oder lnklusivmiete vereinbart, kann der Vermieter aber nicht ohne weiteres die in der Vergangenheit angefallenen Heizkosten jetzt verbrauchsabhängig abrechnen. Denn dann hätte der Vermieter praktisch die Heizkosten doppelt kassiert, einmal am Bestandteil der Bruttowarmmiete und einmal verbrauchsabhängig. Der Vermieter ist lediglich berechtigt, für die Zukunft die Struktur des Mietvertrages den verbindlichen Regelungen der Heizkostenverordnung anzupassen. Das aber setzt voraus, dass der Vermieter zuerst die vereinbarte Miete reduziert. Der in der Miete enthaltene Heizkostenanteil ist herauszurechnen. Notfalls muss ein Sachverständiger diesen Heizkostenanteil ermitteln, erst dann dürfen bzw. müssen die Heizkosten separat, also verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Ist im Mietvertrag eine Heizkostenpauschale oder eine Abrechnung nach Wohnfläche vereinbart, gilt ebenfalls: Es muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden, nach Vorankündigung des Vermieters und Installation von Erfassungssystemen ab der nächsten Abrechnungsperiode.

2018-02-28 08:35:28

Räum- und Streupflichten des Eigentümers

Die Räum- und Streupflicht des Eigentümers endet an der Grundstücksgrenze. Die Gehwege vor dem Haus muss er als Anlieger nur räumen und streuen, wenn dies die Stadt, zum Beispiel über eine Straßen- und Reinigungssatzung festgelegt hat, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 255/16). Die Klage auf Schadensersatz des im Bereich des Grundstückseingangs gestürzten Mieters in Höhe von 4.291,20 Euro gegen den Hauseigentümer lehnte das Gericht ab. Im konkreten Fall habe die Räum- und Streupflicht vor dem Grundstück bei der Stadt München gelegen. Das bedeutet jetzt:

  • Nach dem Gesetz ist die Stadt oder Gemeinde für den Winterdienst auf den Straßen und Gehwegen bzw. Bürgersteigen verantwortlich.
  • Die Stadt kann diese Pflicht auf die Anlieger übertragen, so dass die Eigentümer die Bürgersteige vor ihrem Grundstück räumen und streuen müssen.
  • Eigentümer, die nach der Ortssatzung für diesen Winterdienst verantwortlich sind, können die Pflicht per Mietvertrag auf die Mieter des Hauses übertragen.
  • Ist vor Ort der Winterdienst nicht auf die Anlieger übertragen worden, muss die Stadt fegen und streuen. In diesem Fall muss der Hauseigentümer nur die auf seinem Grundstück befindlichen Wege bei Eisglätte streuen und hier Schnee räumen. Das können die Wege vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum sein, die Wege von der Haustür zu den Mülltonnen oder zu den auf dem Grundstück befindlichen Parkplätzen. Die Eigentümerpflicht endet aber an der Grundstückgrenze. Die Bürgersteige vor seinem Grundstück muss er weder räumen noch streuen.
2018-02-28 08:40:21

Dachrinnenreinigung

Die Kosten für die Dachrinnenreinigung können „sonstige Betriebskosten" sein, die bei entsprechender Vertragsvereinbarung vom Mieter zu zahlen sind (BGH VIII ZR 167/03 und VIII ZR 146/03). Voraussetzung ist, dass die Dachrinnenreinigung in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss, z.B. weil das Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben ist. Als „sonstige Betriebskosten" können die Kosten der Dachrinnenreinigung nur auf die Mieter umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Das heißt, im Mietvertrag muss der Begriff „Dachrinnenreinigung" bei den umlegbaren Betriebskostenarten auftauchen.

2018-03-22 18:19:44

Wohnungsgenossenschaften

Rechte und Pflichten von Mietern einer Wohnungsgenossenschaft richten sich nicht nur nach dem Mietvertrag, sondern auch nach dem Genossenschaftsrecht, nach dem Statut oder der Satzung der Genossenschaft. Und hier ist vor allem der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz wichtig. Der verbietet beispielsweise, eine Mieterhöhung nur gegen die Mietpartei auszusprechen, die in der Vergangenheit wiederholt gerichtlich und außergerichtlich ihre Rechte geltend gemacht hat.

Hier verlangte die Wohnungsgenossenschaft von allen Mietern den gleichen Quadratmeterpreis. Dann erhöhte sie einem Mieter die Miete. Die unterschiedliche Behandlung der Mieter und Genossenschaftsmitglieder im Haus erklärte die Genossenschaft damit, der eine Mieter produziere durch die ständige Geltendmachung seiner Rechte einen exorbitanten Verwaltungsaufwand.

Das Amtsgericht Köln (205 C 592/12) lehnte die Mieterhöhung ab. Das Gericht betonte, in einem genossenschaftlich geprägten Verhältnis gelte eine willkürfreie, auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Gleichbehandlung der Genossenschaftsmieter. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit der Begründung, der erhöhte Verwaltungsaufwand für diesen Mieter müsse ausgeglichen werden, sei unzulässig. Es sei das allgemeine Risiko eines gewerblichen Vermieters, mit Forderungen der Mieter konfrontiert zu werden. Die Mieterhöhung dürfe keine Sanktion gegenüber einem Mieter und Genossen darstellen, der lediglich seine gesetzlichen Rechte geltend macht.

 

2018-03-22 18:24:49

Rauchwarnmelder

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Köln (10 S 88/15) müssen Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern als Modernisierung dulden, zumal dann, wenn Rauchwarnmelder über die jeweilige Landesbauordnung vorgeschrieben sind. Die Auswahl des Gerätetyps inklusive des möglichen Einsatzes von Funktechnik obliegt dabei dem Vermieter. Das Bundesverfassungsgericht (1 BvR2921/15) nahm eine Verfassungsbeschwerde gegen dieses Urteil des Kölner Landgerichts gar nicht erst an: „Keine Aussicht auf Erfolg.“           
Der Mieter hatte gegen den Einsatz der mit Funktechnik ausgestatteten Rauchwarnmelder protestiert und den Kauf und Einbau einfacher Rauchwarnmelder angeboten. Er argumentierte, die vom Vermieter ausgewählten Rauchwarnmelder dienten nicht nur dem Brandschutz, sondern seien geeignet, über Ultraschallsensoren und Infrarottechnologie Bewegungsprofile von Personen zu erstellen, die sich in der Wohnung aufhielten. Sogar die Aufzeichnung von in der Wohnung geführten Gesprächen sei technisch möglich.
Die bloße Möglichkeit einer Manipulation des Gerätes reichte dem Bundesverfassungsgericht aber nicht aus. Das Gericht machte eindeutig klar, dass nach der gesetzlichen Regelung die Dispositionsbefugnis über die einzubauende Marke der Rauchwarnmelder, die Anzahl der benötigten Geräte und das zu beauftragende Fachunternehmen beim Vermieter liegt. Der kann beispielsweise argumentieren, dass durch eine einheitliche Ausstattung mit einem bestimmten Gerät der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude in einer Hand gebündelt und damit ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet werde.

In diesem Sinne entschied auch schon der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14). Danach müssen Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden und bezahlen, wenn sie ihre Wohnung schon selbst mit von ihnen ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet haben.

2018-04-18 11:55:41

Fehlerhafte Möblierung

Mieter können wegen Feuchtigkeitsschäden und Schimmel auch dann die Miete mindern, wenn sie den Mangel wegen fehlerhafter Möblierung verursacht haben, dieser Fehler von ihnen jedoch nicht zu vertreten war.

Das Landgericht Lübeck (1 S 106/13) stützte seine Entscheidung auf ein Sachverständigengutachten, wonach als Grund für den Schimmel im Schlafzimmer ein Baumangel ausgeschlossen werden könne. Aber auch falschen Heizen und Lüften des Mieters sei als Grund nicht feststellbar. Ursächlich, so der Sachverständige, sei ein großer Kleiderschrank an der nördlich gelegenen Außenwand des Schlafzimmers, der eine Zirkulation der Luft verhindere. Nach Ansicht des Landgerichts müssten Mieter aber nicht damit rechnen, dass das Aufstellen des Schrankes zu Schimmelbildung an der Wand führen würde. Eine derartige Kenntnis bauphysikalischer Zusammenhänge könne nicht vorausgesetzt werden, zumal der Sachverständige selbst nicht eindeutig sagen konnte, wie groß ein Schrank an der Außenwand maximal hätte sein dürfen, um Schimmelbildung zu verhindern. Am besten sei es, so seine Aussage, man stelle gar keinen Schrank an die Wand.

 

2018-04-18 12:03:06

Betriebskosten

Betriebs- oder Nebenkosten, das heißt die so genannte zweite Mieter, müssen Mieter zusätzlich zur Miete nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich so vereinbart ist. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 137/15) hat die Anforderungen für eine derartige Vertragsregelung deutlich abgesenkt. Zur Abwälzung aller Betriebskosten auf die Mieter des Hauses reicht eine formularmäßige Mietvertragsvereinbarung aus, wonach die Mieter die Betriebskosten zu tragen haben. Schon bisher war eine konkrete Auflistung der Betriebskosten nicht erforderlich, auch nicht die ausdrückliche Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung. In einer wirksamen Umlagevereinbarung mussten die einzelnen Betriebskostenarten nicht aufgezählt werden. Es reichte aus, wenn im Mietvertrag auf den Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung bzw. der II. Berechnungsverordnung verwiesen wurde, erst recht, wenn der Betriebskostenkatalog selbst dem Mietvertrag als Anhang beigefügt wird.

Jetzt soll es aber schon ausreichend sein, wenn im Mietvertrag nur davon die Rede ist, dass Mieter die Betriebskosten (§ 556 BGB) zu tragen haben. Eine derartige Klausel sei verständlich und eindeutig. Der Bundesgerichtshof argumentiert, es sei seit Jahrzehnten allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die umlagefähig sind. Der Begriff der Betriebskosten bedarf deshalb keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung, er kann als bekannt vorausgesetzt werden, er ist für den durchschnittlichen Mieter klar und verständlich. Nach unserer Ansicht ist das weltfremd. Selbst Juristen dürften anhand der gesetzlichen Regelung Schwierigkeiten haben, zu erkennen, welche Kosten letztlich als Betriebskosten abgerechnet werden dürfen.

2018-05-24 17:49:36

Mieterrechte rund um den Garten

Bei einem angemieteten Einfamilienhaus gehört der Garten in aller Regel als mitgemietet dazu, es sei denn, es steht ausdrücklich etwas anderes im Mietvertrag. Bei Anmietung einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist die Rechtslage komplizierter. Hier kommt es entscheidend auf den Mietvertrag an. Mieter dürfen den Hausgarten nur nutzen, wenn dieser ausdrücklich mit der Wohnung mitvermietet wurde oder wenn der Garten allen Mietern als Gemeinschaftseinrichtung zur Verfügung steht. Es gibt kein Gewohnheitsrecht, wonach der Mieter einer Erdgeschosswohnung automatisch den Hausgarten nutzen darf.

Ist die Benutzung des Gartens allen Mietparteien des Hauses gestattet, müssen diese sich absprechen. Ggf. kann auch der Vermieter Vorgaben machen, ähnlich wie bei einer Hausordnung. Einzelne Mieter haben nicht das Recht, einen Teil des Gartens für sich einzuzäunen.

Im Übrigen können Mieter den mitgemieteten Garten nutzen, wie sie wollen. Das bedeutet sie können ein Gemüsebeet oder einen Komposthaufen anlegen, Gartenzwerge, Planschbecken, Hundehütten, Sandkästen oder Schaukeln aufstellen, Blumen oder Sträucher pflanzen. Und die Kinder dürfen im Garten spielen, auch deren Spielkameraden.

Für die Gartenpflege ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Er kann die Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Das geht aber nur, wenn der Garten nicht nur vom Vermieter selbst oder einer einzelnen Mietpartei benutzt werden darf. Der Vermieter kann die Verpflichtung, den Garten zu pflegen, auch auf die Mieter übertragen. Das gilt insbesondere bei einem vermieteten Einfamilienhaus oder wenn der Garten nur an eine Mietpartei vermietet wurde. In diesen Fällen kann der Vermieter nicht vorschreiben, wann und wie der Garten gepflegt werden soll, in welchen Zeitabständen der Rasen zu mähen ist oder welche Pflanzen einzusetzen bzw. zu entfernen sind. Ohne besondere Vereinbarung muss der Mieter nur einfache Arbeiten, wie Rasen mähen oder Unkraut jäten, vornehmen. Er hat das Recht, Blumen zu pflücken, Obst zu ernten usw.

2018-05-24 17:57:26

Beruf und Wohnung

Wird die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet, ist eine berufliche oder gewerbliche Nutzung grundsätzlich nicht gestattet. Anders nur, wenn im Mietvertrag auch eine gewerbliche Nutzung vorgesehen ist (Mischmietverhältnis) oder der Vermieter der beruflichen Nutzung der Wohnung zustimmt oder er sie erlauben muss.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 165/08) dürfen Mieter von zu Hause aus arbeiten, können ihrer freiberuflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachgehen, wenn keine unzumutbaren Belästigungen der Mitbewohner durch Kundenverkehr eintreten, sich der Wohnungscharakter nicht ändert, keine baulichen Veränderungen erfolgen und auch keine Beschädigungen der Wohnräume zu befürchten sind. In allen anderen Fällen ist immer die Genehmigung des Vermieters notwendig. Das gilt schon für den Fall, dass die Wohnung beim Gewerbeamt als Betriebsstätte angegeben und als Geschäftsadresse genutzt wird (BGH VIII ZR 149/13) oder wenn der Mieter zum Beispiel an drei Werktagen in der Woche für rund 12 Schüler Gitarrenunterricht erteilt und es zu Lärmstörungen kommt (BGH VIII ZR 213/12). Das gilt auch bei sonstigem störenden Publikums- und Kundenverkehr, wenn der Mieter Angestellte in der Wohnung beschäftigt, er dort zum Beispiel ein Makler- oder Ingenieurbüro unterhält oder ein Kosmetik- oder Fußpflegestudio. Auch die entgeltliche Betreuung von mehreren Kindern – hier 5 Kindern – als Tagesmutter ist als teilgewerbliche Nutzung verboten (BGH V ZR 204/11).

Wer ohne Erlaubnis des Vermieters in der Wohnung einer beruflichen Tätigkeit nachgeht, riskiert eine Abmahnung und möglicherweise Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache.

2018-08-30 14:34:23

Falsche Abrechnung? Rechtzeitig reklamieren!

Spätestens 12 Monate nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung muss ein Mieter Fehler und Unrichtigkeiten in seiner Abrechnung reklamiert haben. Mietereinwendungen sind nach Ablauf der Jahresfrist ausgeschlossen – egal, wie falsch und fehlerhaft die Abrechnung ist, oder auch, wie oft der Mieter bei früheren Abrechnungen diesen Fehler schon reklamiert hat.

In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte der Vermieter 700 Euro Vorauszahlungen des Mieters nicht berücksichtigt und außerdem Kosten für Instandhaltung und Verwaltung abgerechnet. Der Mieter rügte diese Fehler nach 22 Monaten. Zu spät, wie die Karlsruher Richter entschieden (BGH VIII ZR 209/15). Trotz dieser gravierenden Fehler sei die Abrechnung des Vermieters formell ordnungsgemäß. Die inhaltlichen Fehler hätte der Mieter innerhalb der Zwölfmonatsfrist reklamieren müssen. Das gelte sowohl für die zu Unrecht nicht berücksichtigten Vorauszahlungen als auch für die Kostenpositionen Instandhaltung und Verwaltung, die nach dem Gesetz gar nicht als Betriebskosten umlegbar sind. Nur so könne innerhalb absehbarer Zeit Klarheit über die Betriebskostenabrechnung erzielt werden, könne die mit dem Gesetz beabsichtigte Befriedungsfunktion eintreten.

Der Bundesgerichtshof hatte bereits früher entschieden, dass die Zwölfmonatsfrist auch gilt, wenn Mieter in den Vorjahren den immer gleichen Fehler des Vermieters in der Betriebskostenabrechnung regelmäßig – erfolgreich – reklamiert hatten. Hier ging es um die Position Grundsteuer, die der Mieter laut Mietvertrag nicht zahlen musste, der Vermieter aber Jahr für Jahr trotzdem abrechnete. Weil der Mieter einmal vergessen hatte, innerhalb der Zwölfmonatsfrist zu reklamieren, musste er für dieses Jahr Grundsteuer zahlen (BGH VIII ZR 185/09).

2018-08-30 14:39:51

Einbauküche

Übernimmt oder kauft der Mieter die vorhandene Einbauküche von seinem Vormieter, wird er Eigentümer der Küche. Er ist dann für Instandhaltung, Reparaturen und den Ersatz defekter Geräte verantwortlich. Bei seinem Auszug muss der Mieter die Einbauküche abbauen und mitnehmen, wenn er sie nicht an seinen Nachmieter oder den Eigentümer verkaufen kann.

Ein Mieter hat weder das Recht noch die Pflicht, die Einbauküche des Vormieters zu kaufen. Kommt es zum Abschluss des Kaufvertrages, sind „Mondpreise“ verboten. Nach dem Gesetz dürfen Preis und Wert der Einbauküche nicht in einem auffälligen Missverhältnis stehen. Den Kaufpreisanteil, der mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert der Küche liegt, kann der Käufer zurückfordern. Sein Anspruch verjährt nach drei Jahren.

Vermietet der Vermieter die Wohnung mit Einbauküche, gehört diese zur Mietsache, wie beispielsweise auch Einbauschränke, Toiletten oder Waschbecken. Der Mieter darf die mitvermietete Küche im Rahmen des üblichen Gebrauchs nutzen. Der damit verbundene Verschleiß ist durch die Zahlung der Miete abgegolten. Nur für übermäßige Abnutzungen oder schuldhaft herbeigeführte Schäden haftet der Mieter. Für notwendig werdende Reparaturen oder Erneuerungen, zum Beispiel der Elektrogeräte, ist dagegen grundsätzlich der Vermieter zuständig. Er darf die defekten Geräte oder Schränke auch nicht einfach gegen minderwertigere austauschen. Mieter haben Anspruch darauf, dass die erneuerte Einbauküche in der gleichen Qualität zur Verfügung gestellt wird, wie zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses.
Umgekehrt muss der Vermieter aber die Küche auch nicht stets auf dem neuesten Stand halten. Hat die Einbauküche funktionstüchtige Herdplatten, kann der Mieter keinen Herd mit Induktionskochfeld verlangen. Kauft der Mieter auf eigene Kosten einen moderneren Herd, muss der alte „Vermieter-Herd“ notfalls eingelagert werden. Beim Auszug muss die Wohnung im ursprünglichen Zustand zurückgegeben werden, also mit der alten Einbauküche.

2018-08-30 14:45:53

Umwandlung

Werden die Wohnungen im Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, kann jede Wohnung für sich einzeln verkauft werden. Der „scheibchenweise“ Verkauf verspricht deutlich höhere Umsätze und Gewinne als der Verkauf des Mietshauses insgesamt. Käufer der umgewandelten Eigentumswohnungen können die dort wohnenden Mieter selbst sein, Kapitalanleger oder Selbstnutzer, die selbst einziehen wollen. Weil Mieter, die ursprünglich in ein normales Wohnhaus und eine Mietwohnung gezogen sind, nach der Umwandlung durch potenzielle Selbstnutzer ein höheres Kündigungsrisiko haben, werden sie durch den Gesetzgeber besonders geschützt.

Drei Jahre lang darf der Käufer der umgewandelten und verkauften Eigentumswohnung nicht wegen Eigenbedarf oder Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Die Bundesländer können diese Kündigungssperrfrist für Städte und Gemeinden mit Wohnungsmangel auf bis zu zehn Jahre verlängern. Nach Ablauf dieser Kündigungssperrfrist kann der Käufer kündigen, aber nur beim Vorliegen eines Kündigungsgrundes. Und die gesetzlichen Kündigungsfristen muss er natürlich auch noch einhalten.

Mieter einer umgewandelten Wohnung haben außerdem ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das bedeutet, der Mieter kann in den Kaufvertrag, den der Vermieter und sein Käufer ausgehandelt haben, „einsteigen“ und die Wohnung anstelle des vorgesehenen Käufers erwerben, und zwar zu unveränderten Bedingungen und zum selben Preis. Der Vermieter und Verkäufer der Eigentumswohnung muss dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrages mitteilen und ihn darauf hinweisen, dass ihm ein Vorkaufsrecht zusteht. Anderenfalls macht er sich schadensersatzpflichtig. Hat der Mieter die Information über sein gesetzliches Vorkaufsrecht erhalten, muss er sich innerhalb von zwei Monaten entscheiden, ob er kaufen will oder nicht.

2018-08-30 14:51:41

Treppenhausreinigung

Ob Mieter die Treppen selbst putzen oder für die Treppenhausreinigung bezahlen müssen, ist schon im Mietvertrag geregelt. Ist hier vereinbart, dass der Mieter die Reinigung des Treppenhauses übernimmt, muss er regelmäßig putzen. Meistens wird dann in der Hausordnung oder per Aushang im Treppenhaus bestimmt, in welchem Turnus und welcher Treppenhausabschnitt von ihm zu reinigen ist. Dagegen ist es allein Sache des Mieters, zu entscheiden, an welchem Wochentag, um wie viel Uhr oder mit welchen Reinigungsmitteln geputzt wird.

Ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung ist der Vermieter für die Treppenhausreinigung verantwortlich. Er kann aber putzen lassen, das heißt eine Reinigungskraft oder Reinigungsfirma engagieren, wenn nicht schon ein Hausmeister für die Reinigung zuständig ist. Die anfallenden Kosten kann der Vermieter als Betriebskosten unter der Position „Gebäudereinigung“ oder „Hausmeister“ auf die Mieter des Hauses abwälzen. Völlig unwirtschaftliche Kosten müssen Mieter nicht tragen, zum Beispiel keine überhöhten Stundensätze von 50 Euro und mehr oder wenn der Vermieter die dreimalige Reinigung des Treppenhauses pro Woche veranlasst.

Grundsätzlich muss sich der Vermieter darum kümmern, dass ordentlich geputzt wird, Mieterbeschwerden muss er nachgehen. Das gilt auch wenn Mieter abwechselnd für die Treppenhausreinigung verantwortlich sind und einzelne Mieter ihre Pflichten vernachlässigen, also schlecht oder gar nicht putzen. Der Vermieter kann diese Mieter abmahnen und, wenn sich deren Verhalten nicht ändert, eine Putzkraft mit der Reinigung beauftragen und die Kosten hierfür dem Mieter als Schadensersatz in Rechnung stellen.

Der Vermieter darf aber nicht einfach die mietvertragliche Regelung für alle Mieter des Hauses aufkündigen und die Reinigung kostenpflichtig an eine Putzkraft übergeben. Wer als Mieter laut Mietvertrag verpflichtet ist, zu putzen, hat umgekehrt auch das Recht, zu putzen.