Maklerprovision

Höchstens zwei Monatsmieten ohne Vorauszahlungen für Heizung und Betriebskosten, aber mit Mehrwertsteuer, darf ein Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Mietwohnung verlangen. Voraussetzung ist, dass der Wohnungssuchende Mieter und der Vermittler einen Maklervertrag schließen, in dem die Maklertätigkeit und die Provisionshöhe festgelegt werden. Der Vertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Im Streitfall muss der Makler den Inhalt der Vereinbarung und damit auch die Provisionshöhe beweisen.

Mietkaution

Bei Beginn des Mietverhältnisses fordern Vermieter in aller Regel eine Mietsicherheit oder Mietkaution von ihren Mietern. Die Mietsicherheit darf nach Paragraph 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) höchstens drei Monatsmieten betragen, ohne Betriebskostenvorauszahlungen.

Eine   Mietsicherheit   von   drei Monatsmieten ist eine absolute Obergrenze, die unabhängig von der gewollten oder vereinbarten Mietdauer gilt. Auch wenn das Mietverhältnis zeitlich befristet ist, zum Beispiel auf ein Jahr, kann eine Mietsicherheit in Höhe von drei Monatsmieten vereinbart werden.

Das Gesetz bestimmt keine Pflicht, Mietsicherheiten zu fordern oder zu zahlen. Nur für den Fall, dass sich Mieter und Vermieter auf die Stellung einer Mietsicherheit geeinigt haben, legt Paragraph 551 BGB fest, welche Kriterien zu beachten sind. Die Vorgaben gelten für alle Wohnraummietverhältnisse, auch für Untermietverträge:

Danach  kann  die  Mietsicherheit in  drei   Monatsraten  gezahlt werden.   Der erste Teilbetrag wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig.  Der Vermieter muss den erhaltenen  Kautionsbetrag  auf ein  Sonderkonto  legen  und  mindestens  mit  den üblichen Sparzinssätzen verzinsen.

Andere   Formen   der  Mietkaution   lässt  das  Gesetz  ausdrücklich  zu,   zum   Beispiel Sparbuchverpfändungen oder Bürgschaften. Voraussetzung ist aber auch hier immer, dass die Mietsicherheit höchstens drei Monatsmieten beträgt. Dagegen sind Vereinbarungen von Mietern und Vermietern über eine niedrigere Mietkaution, zum Beispiel in Höhe von einer oder zwei Monatsmieten immer zulässig.

Wer bei Beginn des Mietverhältnisses eine Mietkaution zahlen muss, sollte darauf achten, einen Beleg oder eine Quittung zu erhalten. Fordert der Vermieter im Laufe der Mietzeit erneut die Zahlung der Mietkaution, muss der Mieter nachweisen können, dass er diese schon früher geleistet hat. Auch beim Auszug des Mieters drohen Gefahren. Behauptet der Vermieter, nie eine Mietsicherheit erhalten zu haben, ist der Mieter beweispflichtig.
Mieter sollten sich hier vom Vermieter eine Bar-Quittung geben lassen oder bei einer Überweisung das Überweisungsformular und den Kontoauszug aufbewahren. Insbesondere nach Wohnungsverkäufen tauchen immer wieder Probleme mit der Kaution auf. Nach dem Gesetz muss der Käufer und neue Eigentümer zwar die Mietkaution am Ende des Mietverhältnisses an den ausziehenden Mieter zurückzahlen. Behauptet der Käufer aber, er habe vom vorherigen Eigentümer keine Mietsicherheit erhalten, muss der Mieter nachweisen, dass er bei Beginn des Mietverhältnisses eine Mietkaution gezahlt hat.

Vermieterkündigung

Wenn der Vermieter kündigen will, muss er - anders als der Mieter - einen Kündigungsgrund haben. Außerdem muss er je nach Wohndauer des Mieters gestaffelte Kündigungsfristen einhalten.

Kündigungsgrund Eigenbedarf: Kein Eigenbedarf liegt vor, wenn

• die Gründe hierfür vorgeschoben sind, die Kündigung nur die Retourkutsche aus Streitigkeiten, zum Beispiel um Mängel oder Betriebskosten, ist.
• der Vermieter eine leerstehende, gleichwertige Wohnung im Haus beziehen könnte; zumindest muss er den gekündigten Mietern diese Wohnung zum Tausch anbieten.
• der   Eigenbedarf  schon   bei   Vertragsabschluss   mit  dem   Mieter  vorlag   oder vorhersehbar war.
• die Wohnung nur kurzfristig als Zweitwohnung benötigt wird oder die Begründung offensichtlich unvernünftig ist, wenn angeblich die gehbehinderte Mutter des Vermieters  in den fünften Stock eines  Hauses ohne Aufzug,  mit Kohleofen ziehen soll.

Verwertungskündigung: Wird der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und hat er hierdurch erhebliche Nachteile, kann er kündigen. Typische Fallbeispiele sind:

• Der Vermiete muss aus wirtschaftlichen Gründen das Haus verkaufen, der Verkauf ist aber praktisch unmöglich, weil es vermietet ist. Die Kaufwilligen haben nur Interesse an der geräumten Wohnung, weil sie selber einziehen wollen. Wenn überhaupt könnte das Haus nur zur Hälfte seines Wertes verkauft werden.
• Auch die geplante Sanierung kann hier als Begründung herhalten. Kündigt der Vermieter, weil er die Wohnung komplett sanieren will, ist die Sanierung wirtschaftlich geboten und ist dafür die Räumung des gesamten Mietobjektes erforderlich, kommt die Verwertungskündigung in Betracht.

Die Verwertungskündigung dient nicht dazu, die Renditeerwartungen des Vermieters zu verbessern. Entscheidend ist, dass der Vermieter darlegen und beweisen kann, dass die derzeitige Vermietung keine angemessene wirtschaftliche Verwertung ist, dass er ohne eine Kündigung erhebliche Nachteile erleiden würde.

Sozialklausel: Mieter können einer berechtigten Vermieterkündigung wegen Eigenbedarfs, Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung oder einer Pflichtverletzung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Voraussetzung ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eine unzumutbare Härte bedeuten würde.
Der Widerspruch gegen die Kündigung muss schriftlich erklärt und eigenhändig unterschrieben werden. Das Widerspruchsschreiben muss der Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erhalten haben. Anders, wenn der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben auf das Widerspruchsrecht des Mieters gar nicht hingewiesen hat. Dann kann sich der Mieter auch noch vor Gericht auf die Sozialklausel berufen.

Teilkündigung: Eine Teilkündigung, das heißt die scheibchenweise Kündigung einzelner Teile der Mietsache, ist gesetzlich ausgeschlossen. Das bedeutet, ist eine Garage zusammen mit der Wohnung vermietet worden, ist eine separate Kündigung der Garage unmöglich. Wohnung und Garage können nur gemeinsam gekündigt werden, es gelten die Kündigungsschutzbestimmungen für Wohnräume. Aber es gibt eine Ausnahme: Will der Vermieter Räume oder Grundstücksteile dazu nutzen, neue Mietwohnungen zu schaffen, darf er „nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume" einzeln kündigen. Gemeint sind Speicher, Kellerräume, Abstellräume, Garten, Stellplätze usw.

Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund: Bei schwersten Vertragsverletzungen des Mieters kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Dann müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen nicht eingehalten werden. Das bedeutet, der Mieter muss kurzfristig, innerhalb angemessener Frist, das heißt innerhalb eines Monats, ausziehen. Bleibt der Mieter wohnen, muss der Vermieter auf Räumung klagen. Erst mit dem Urteil in der Hand kann er die Vollstreckung, das heißt die Räumung des Mieters betreiben. Die fristlose Kündigung des Vermieters muss schriftlich erfolgen, und der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben angegeben werden.

Mieterkündigung

Will der Mieter einen unbefristet abgeschlossenen Mietvertrag kündigen, gelten die   gleichen   formalen   Anforderungen   wie    bei   einer Vermieterankündigung. Das bedeutet, die Kündigung muss schriftlich erfolgen, an alle Vermieter adressiert sein und von allen Mietern persönlich unterschrieben werden. Eine telefonische Kündigung oder Kündigung per Fax bzw. Email reicht nicht aus.

Zwar müssen Mieter - anders als Vermieter - keine Gründe für die Kündigung nennen, Kündigungsfristen müssen aber auch sie einhalten. Dabei spielt die Dauer des Mietverhältnisses keine Rolle. Mieter können grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Ist im Mietvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart, muss immer zum Monatsende gekündigt werden. Die Kündigung selbst muss dem Vermieter bis zum dritten Werktag des Monats zugehen, wenn dieser Monat noch bei der Dreimonatsfrist mitzählen soll. Will der Mieter zum 30. Juni kündigen und ausziehen, muss die Kündigung dem Vermieter also spätestens am 4. April vorliegen.

Haben Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag oder einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss vereinbart, muss sich der Mieter an diese Vereinbarung halten und

kann nicht zwischenzeitlich kündigen. Anders nur wenn er ein so genanntes Sonderkündigungsrecht hat, zum Beispiel weil der Vermieter die Miete erhöht oder modernisieren will.

Das Recht zur fristlosen Kündigung greift nur in Ausnahmefällen, wenn die normale Abwicklung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre, beispielsweise wenn Gesundheitsgefahren drohen oder trotz Mahnung der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nicht sicherstellt.

Kleinreparaturen

Nach dem Gesetz ist der Vermieter für große und kleine Reparaturen im Haus und in der Wohnung zuständig. Allerdings kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter für die Beseitigung von Bagatellschäden selbst zahlen muss. Derartige Kleinreparaturen dürfen höchstens 90 bis 100 Euro kosten. Die Reparatur selbst muss sich auf Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Gemeint sind beispielsweise der tropfende Wasserhahn oder Schäden an Duschköpfen usw. Außerdem muss in der Kleinreparaturklausel eine Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres genannt werden, beispielsweise 8 Prozent der Jahresmiete. Der Mieter muss die Handwerker nicht selbst beauftragen, er muss nur zahlen.

Möblierung

Mieter sind nicht verpflichtet, Möbelstücke 5 bis 10 cm von der Außenwand entfernt aufzustellen.
Das Landgericht Mannheim (4 S 62/06) entschied, die Möblierung gehöre zur Nutzung der Mietwohnung. Der Mieter müsse Möbel nicht in einer bestimmten Weise oder Anordnung aufstellen. Er sei daher auch berechtigt, die Möbel direkt an den Außenwänden aufzustellen. In bauphysikalischer Hinsicht müssten Mietwohnungen so beschaffen sein, dass sich bei einem Wandabstand von nur wenigen Zentimetern Feuchtigkeitserscheinungen nicht bilden können.
Im vorliegenden Fall waren Feuchtigkeitsschäden im Schlafzimmer aufgetreten, auch an den Möbeln des Mieters. Der Vermieter hatte argumentiert, der Mieter sei selbst schuld, weil er die Möbel zu nah an der Außenwand aufgestellt hätte. Diese Hinweise, so der Mieterbund, sind nicht haltbar. Den Mieter treffe kein Verschulden, wenn er die Möbel an die Außenwände stellt. Es gibt keine Pflicht, Abstände von 5 bis 10 cm einzuhalten.
Das Landgericht Mannheim verurteilte den Vermieter nicht nur zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden, zu nachträglichen Wärmedämmmaßnahmen, sondern auch zum Schadensersatz. Knapp 2.000 Euro für das beschädigte Schlafzimmer muss er an die Mieter zahlen.

Videoüberwachung

Wenn der Vermieter im Hauseingangsbereich Kameras oder eine Videoüberwachungsanlage installiert, ist das normalerweise unzulässig. Jeder Hausbewohner, aber auch jeder Besucher, muss sich kontrolliert fühlen. Deshalb sind derartige Überwachungen auch als Eingriff in das Persönlichkeitsrecht der Mieter zu betrachten.
Mit Kameras und Videoüberwachung kann nicht nur festgehalten werden, wie oft und in welcher Begleitung der Mieter das Haus betritt, sondern auch, in welcher Stimmungslage und mit welchem Gesichtsausdruck. Grundsätzlich spielt es auch keine Rolle, ob der Vermieter anhand der Videobilder tatsächlich eine Kontrolle durchführt. Es reicht aus, dass der Eindruck erweckt wird, das Kommen und Gehen im Haus werde überwacht. Ebenfalls keine Rolle spielt es, ob und wie lange die Bilder aufgezeichnet werden.
Allenfalls in Ausnahmefällen kann eine Überwachung per Kamera oder Video zulässig sein. Dann muss der Vermieter konkrete Anhaltspunkte dafür haben, dass Angriffe auf seine Person oder auf Mitbewohner bevorstehen oder zu befürchten sind. Pauschale Hinweise auf Kriminalität und Vandalismus reichen nicht aus. Wird eine Kamera- oder Videoüberwachung durchgeführt, müssen die Bewohner des Hauses informiert werden. Heimliche Videoüberwachungen, sind unzulässig.

Trocknungsgeräte

Müssen zur Entfeuchtung von Wasserschäden wochenlang Trocknungsgeräte in der Wohnung aufgestellt werden, ist die Wohnungsnutzung für den Mieter unzumutbar. Die Miete ist um 100 Prozent gemindert, entschied das Amtsgericht Schöneberg (109 C 256/07).
Aufgrund von jahrelangen Undichtigkeiten im Bereich der Wasseruhren waren große Wasser-, Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in der Mieterwohnung aufgetreten. Im Zuge der Sanierungsarbeiten mussten für knapp 3 Wochen auch zwei Trocknungsgeräte in der Wohnung aufgestellt werden, die täglich von 6.00 bis 22.00 Uhr liefen. Dabei entstand ein Geräuschpegel von 50 dB(A).
Unter diesen Voraussetzungen sei ein Leben in der Wohnung für den Mieter schon aufgrund des Lärmpegels unzumutbar, entschied das Amtsgericht. Zumal der Mieter sich ganztägig in der Wohnung aufhielt, tagsüber ausschlafen musste, weil er nachts Taxi fuhr. Bei einem Geräuschpegel von 50 dB(A) könne weder in der Wohnung geschlafen noch konzentriert gearbeitet werden. Nach der TA Lärm liegen die Immissionsrichtwerte bei Geräuschübertragung innerhalb von Gebäuden tagsüber bei 35 dB(A) und nachts bei 25 dB(A). Wegen der fehlenden Nutzbarkeit der Wohnung war der Mieter von der Zahlung der Miete befreit, konnte letztlich um 100 Prozent die Miete kürzen.

Funkgesteuerte Ablesegeräte

Der Vermieter kann vom Mieter nicht verlangen, den Einbau von funkgesteuerten Heizkostenablesegeräten zu dulden. Erst recht muss der Mieter hierfür keine Zusatzkosten bezahlen, entschied jetzt das Landgericht Hamburg (334 S 1/08). Der Vermieter wollte in der Wohnung des Mieters funkgesteuerte Ablesegeräte einbauen und forderte zwecks Montage den Zugang zur Wohnung. Zu Unrecht, so das Landgericht Hamburg. Beim Einbau der Funkablesegeräte handele es sich weder um eine Instandsetzungs- noch um eine Modernisierungsmaßnahme, die vom Mieter zu dulden sei. Die vorhandenen Ablesegeräte waren funktionstüchtig, sie genügten den gesetzlichen Anforderungen und konnten den Verbrauch hinreichend präzise erfassen. Vorteil der funkgesteuerten Geräte sei lediglich, dass der Verbrauch nicht mehr persönlich durch einen Mitarbeiter abgelesen werden müsste. Eine größere Ablesegenauigkeit, die den Einbau gerechtfertigt hätte, konnte das Gericht nicht feststellen. Mieter müssen ein neues Erfassungssystem nur ausnahmsweise dann bezahlen, wenn das alte System auf Grund einer Heizungsmodernisierung nicht mehr einsetzbar ist.

Rauchmelder-Fehlalarm

Kommt es aufgrund des Fehlalarms eines Rauchmelders zu einem Feuerwehreinsatz und wird dabei die Wohnungseingangstür beschädigt, muss der Mieter der Wohnung keinen Schadensersatz zahlen, entschied das Amtsgericht Hannover (537 C 17077/05).
Der von den Mietern installierte  Rauchmelder gab einen Signalton ab als Hinweis auf nachlassende Batteriespannung. Nachbarn interpretierten dieses Geräusch falsch und alarmierten die Feuerwehr. Die öffnete die Wohnungseingangstür gewaltsam. Die Reparaturkosten in Höhe von 1.693,03 Euro forderte der Vermieter von seinen Mietern.
Das Amtsgericht Hannover lehnte einen derartigen Schadensersatzanspruch ab, eine Pflichtverletzung der Mieter liege nicht vor.
Das Gericht erklärte, Mieter dürften einen Rauchmelder in ihrer Wohnung auch ohne Erlaubnis des Vermieters einbauen. Dessen Installation würde weder die Substanz der Mietsache beeinträchtigen, noch nach außen in Erscheinung treten oder die Belange des Vermieters tangieren. Ein Rauchmelder stelle auch keine Gefahr für die Mietsache dar, sondern diene im Gegenteil eher deren Sicherheit. Ebenfalls keine Pflichtverletzung des Mietvertrages sei es, dass die Mieter vergessen hatten, die Batterien des Rauchmelders rechtzeitig zu wechseln. Die Mieter hätten nicht damit rechnen können, dass Nachbarn den auf die geringe Batteriespannung hinweisenden Signalton mit einem Rauchalarm verwechseln und auch die Feuerwehr diesem Irrtum unterlag.

Bei Breitbandkabelanschluss kein Anspruch auf Parabolantenne

Ist ein Breitbandkabelanschluss vorhanden haben Mieterauchdarm keinen Anspruch auf die Installation einer Parabolantenne, wenn sie Fernsehprogramme in HO-Qualität empfangen wollen (BGH VIII ZR 275/09). Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht, der die Beseitigung der auf dem Balkon der Mietwohnung aufgestellten Parabolantenne gefordert hatte. Die Karlsruher Richter betonten, es sei eine Abwägung notwendig zwischen dem Informationsrecht des Mieters aus Artikel 5 des Grundgesetzes und dem Eigentumsrecht des Vermieters aus Artikel 14 des Grundgesetzes. Der BGH geht davon aus, dass dem Informationsbedürfnis des Mieters in der Regel bereits dadurch hinreichend Rechnung getragen wird, dass der Vermieter einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt, der den Empfang von Programmen in genügender Zahl und Qualität qewährleistet.