Abrechnung prüfen

Mieter haben das Recht, ihre Betriebskostenabrechnung auf Herz und Nieren zu prüfen. Dazu

gehört nach auch, dass sie Einsicht in die zugrunde liegenden Verträge, Versicherungspolicen, Rechnungen oder Bescheide nehmen können. Der Vermieter muss diese Belegkontrolle ermöglichen, zum Beispiel in seinem Büro. Hier darf der Mieter die Belege auch abfotografieren. Der Vermieter kann dies nicht verweigern, entschied beispielsweise das Amtsgericht München (412 C 34593/08).

Damit sei das Anfertigen von Ablichtungen von Belegen mit allgemein üblichen technischen Hilfsmitteln, insbesondere durch Abfotografieren, Einscannen oder Kopieren, letztlich nicht anders zu beurteilen als das Anfertigen handschriftlicher Notizen oder Abschriften. Es sei treuwidrig, den Mieter auf das mühsame und zeitaufwendige Anfertigen handschriftlicher Notizen oder sogar Abschriften zu verweisen. Solange der Vermieter die Prüfung der Abrechnung bzw. die Einsicht in die Originalbelege nicht ermöglicht, muss der Mieter keine Nachforderungen zahlen.

Zu einer Belegkontrolle im Vermieterbüro darf der Mieter auch eine weitere Person mitbringen oder von vorn herein einen Dritten, zum Beispiel den Mieterverein, mit der Durchsicht der Unterlagen beauftragen.

Allerdings haben Mieter keinen Anspruch auf Zusendung der Rechnungsunterlagen in Kopie.

Dies könnten Sie nur fordern, wenn die Belegkontrolle im Vermieterbüro unzumutbar wäre (BGH VIII ZR 78/05 und BGH VIII ZR 71/06).

Bundesgerichtshof verneint Zulässigkeit der Abrechnung nach dem Abflussprinzip im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Frage getroffen, ob eine Heizkostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip den Anforderungen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) entspricht.

Die Klägerin verlangt von den beklagten Mietern die Nachzahlung von Heizkosten für die Jahre 2007 und 2008. Bei den dieser Forderung zugrundeliegenden Heizkostenabrechnungen wurden nach dem sogenannten Abflussprinzip lediglich die im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen der Vermieter an das Energieversorgungsunternehmen als entstandene Kosten berücksichtigt. Die Parteien streiten – unter anderem – um die Frage, ob die Abrechnung den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Das Berufungsgericht hat dies verneint, und angenommen, die Beklagten seien aus diesem Grund berechtigt, den auf sie entfallenden Heizkostenanteil gemäß § 12 HeizkostenV** um 15 % zu kürzen.

Die dagegen gerichteten Revisionen beider Parteien hatten Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht entspricht. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV* sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere "die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.

Der Senat hat weiter entschieden, dass ein derartiger Mangel der Abrechnung nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkostenV* ausgeglichen werden kann. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Um einen derartigen Abrechnungsfehler ging es im Streitfall nicht.

Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden; dort wird die Klägerin Gelegenheit haben, eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip nachzuholen.

*§ 7 HeizkostenV: Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme

…

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung,

…

** § 12 HeizkostenV: Kürzungsrecht, Übergangsregelung

(1) Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen. ...

Urteil vom 1. Februar 2012 - VIII ZR 156/11 AG Königstein - Urteil vom 09. September 2010 - 21 C 204/10 (19) LG Frankfurt/Main - Urteil vom 12. April 2011 - 2-17 S 128/10 Karlsruhe, den 1. Februar 2012

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Unwirksame Schönheitsreparatur-Klauseln: „Weißen von Decken und Wänden"

Die Klausel im Mietvertrag: „Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere ... das Weißen der Decken und Oberwände ...", ist unwirksam. Die Klausel ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 47/11) so zu verstehen, dass Mieter Schönheitsreparaturen immer mit weißer Farbe vornehmen müssen. Das aber ist eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil er durch diese Klausel bei der Farbwahl und bei seinen Dekorationsmöglichkeiten auch während der Mietzeit eingeschränkt würde. Er müsste Decken und Oberwände immer weiß streichen.

Zustimmung zur Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete wird nicht automatisch wirksam. Voraussetzung ist immer die Zustimmung des Mieters. Der hat nach dem Gesetz zwei bis drei Monate Zeit, ggf. mit Hilfe des Mietervereins abzuklären, ob die Vermieterforderung nach mehr Miete zulässig und begründet ist. Nur dann muss er zustimmen. Erhält der Mieter das Mieterhöhungsschreiben im Februar, hat er bis Ende April Zeit, die Mieterhöhung „auf Herz und Nieren" zu überprüfen. Ab 1. Mai müsste dann - wenn alles in Ordnung ist - mehr Miete gezahlt werden.

Kündigungsausschluss gilt nicht für außerordentliche Kündigung

Mieter und Vermieter können im Mietvertrag einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss vereinbaren. Unwirksam ist diese Vertragsregelung nur, wenn der Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht länger als vier Jahre andauern soll. Diese zeitliche Obergrenze gilt auch für Staffelmietverträge. Ausgeschlossen werden darf mit dieser Vertragsregelung aber nur die „ordentliche" Kündigung, das ist die Kündigung mit den gesetzlichen Kündigungsfristen. Das Recht zur außerordentlichen, das heißt fristlosen Kündigung wegen schwerer Vertragsverstöße kann im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen werden und würde ggf. die Kündigungsausschlussregelung insgesamt unwirksam machen (BGH VIII ZR 120/11).