Aktuelles


Donnerstag, 18. April 2019

Mieterhöhung

Mieterhöhungen, die Vermieter auf eine Auskunft der Stadtverwaltung oder auf Vergleichszahlen eines Internetportals stützen, sind schon aus formellen Gründen unwirksam, entschieden die Amtsgerichte Ludwigsburg (7 C 1931/16) und München (472 C 23258/17).

Das Gesetz bestimmt, dass zur Begründung einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auf einen Mietspiegel, Vergleichswohnungen bzw. ein Sachverständigengutachten oder auf eine Mietdatenbank zurückgegriffen werden muss. Andere Begründungsmittel sieht das Gesetz nicht vor.

So betonte auch das Amtsgericht Ludwigsburg, dass Auskünfte der Gemeinde oder der Stadt kein geeignetes Begründungsmittel seien, das die Ämter in der Regel keine Daten hätten, um solche Auskünfte zu erteilen, und der Mieter diese Angaben auch nicht überprüfen könne, weil jegliche Befundtatsachen, die einer solchen Auskunft zugrunde liegen, fehlen.

Auch Preisübersichten von Banken, Maklerverbänden oder Wohnungsvermittlungsbörsen im Internet, wie zum Beispiel ImmobilienScout24 oder Immonet, sind untaugliche Begründungsmittel. Mieterhöhungen, die auf derartige Informationen gestützt werden, sind unwirksam. Mieter müssen nicht bezahlen. Das bestätigte jetzt auch noch einmal das Amtsgericht München. Die ortsübliche Vergleichsmiete hat nicht mit den aktuellen Angebotsmieten auf Immobilienportalen zu tun.



Donnerstag, 18. April 2019

Schätzung der Heizkosten

Heizkosten in Mehrfamilienhäusern müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Das bestimmt die Heizkostenverordnung. Deshalb sind alle Wohnungen bzw. alle Zimmer und Heizkörper mit Erfassungssystemen ausgerüstet, die einmal im Jahr abgelesen werden müssen und so Grundlage für die Verbrauchsabrechnung sind.

Was aber, wenn der Verbrauch, zum Beispiel wegen eines Geräteausfalls, nicht abgelesen werden kann? In derartigen Ausnahmefällen darf der Energieverbrauch des Mieters geschätzt werden. Geschätzt werden darf auch, wenn falsch abgelesen wurde, bei Computerfehlern, Verlust der Ablesedaten oder einer versehentlich unterbliebenen Ablesung. Auch wenn die Ablesung der Erfassungssysteme nicht erfolgte, weil der Mieter trotz mehrfachen Versuchen nicht angetroffen wurde, darf dessen Energieverbrauch geschätzt werden.

Die Heizkostenverordnung gibt auch vor, wie zu schätzen ist. So kann der Verbrauch vergleichbarer Räume oder Wohnungen im Haus innerhalb der aktuellen Abrechnungsperiode zugrunde gelegt werden. Oder es wird zurückgegriffen auf den Verbrauch der betroffenen Räume oder Wohnungen in einer früheren Abrechnungsperiode. Zulässig – aber oft ungenau – ist es, auf den Durchschnittsverbrauch im Haus abzustellen.

Wichtig aber: Höchstens 25 Prozent der Wohnfläche des Hauses können geschätzt werden, um die Verbrauchsabrechnung zu retten. Wird die 25-Prozent-Grenze überschritten, ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich, müssen die Heizkosten nach Quadratmetern, also nach der Wohnfläche, verteilt werden. Das aber bedeutet, dass der Mieter das Recht hat, seinen Heizkostenanteil um 15 Prozent zu kürzen.



Donnerstag, 14. März 2019

Heizkosten bei Mieterwechsel

Bei einem Mieterwechsel während der Abrechnungsperiode muss der Vermieter keine Zwischenabrechnung erstellen. Stattdessen müssen am Ende der zwölfmonatigen Abrechnungsperiode die für die Wohnung angefallenen Heizkosten anteilig auf den aus- und einziehenden Mieter aufgeteilt werden. Dabei ist zwischen den verbrauchsunabhängigen und den verbrauchsabhängigen Kostenanteilen zu unterscheiden.

Der verbrauchsunabhängige Kostenanteil (30% bis 50% der Heizkosten) wird nach einer so genannten Gradtagszahlentabelle zwischen Vor- und Nachmieter aufgeteilt. In dieser Gradtagszahlentabelle (VDI-Norm) werden langjährige Erfahrungswerte für den Verbrauch in den einzelnen Monaten im Verhältnis zum Jahresgesamtverbrauch festgelegt. Jedem Monat ist ein bestimmter Promillewert zugeordnet, der umso größer ist, je mehr Heizkosten erfahrungsgemäß in diesem Monat anfallen.
Theoretisch könnten die verbrauchsunabhängigen Kostenanteile auch zeitanteilig, also entsprechend der Wohndauer, auf den aus- und einziehenden Mieter verteilt werden. Das ist aber ungerecht und in der Praxis sehr unüblich.
Wer in den kalten Wintermonaten beispielsweise von November bis Februar in der Wohnung gewohnt hat, hat sicher mehr Heizenergie verbraucht als der Mieter, der von März bis Oktober hier gewohnt hat. Nach der Gradtagszahlentabelle müssten für die vier Wintermonate 60 Prozent der Heizkosten gezahlt werden. Bei einer zeitanteiligen Aufteilung (4 von 12 Monaten) wäre es nur ein Drittel.

Für die Aufteilung des verbrauchsabhängigen Kostenanteils (50% bis 70% der Heizkosten) muss neben der regulären Ablesung der Erfassungssysteme am Ende der Abrechnungsperiode noch eine Zwischenablesung zum Zeitpunkt des Mieterwechsels erfolgen. Problematisch kann das bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip sein, wenn der Mieterwechsel ganz am Anfang oder fast am Ende der Abrechnungsperiode erfolgt und die Messflüssigkeit noch gar nicht oder nahezu vollständig verdunstet ist. Dann sind die abgelesenen „Zwischenwerte“ nicht verwertbar. Hier muss dann auch für den verbrauchsabhängigen Kostenanteil auf die Gradtagszahlentabelle zurückgegriffen werden.



Donnerstag, 14. März 2019

Steuern sparen

Mieter können einen Teil der von Ihnen gezahlten Betriebskosten steuerlich geltend machen. Voraussetzung ist, dass die gemäß der jährlichen Betriebskostenabrechnung an den Vermieter gezahlten Nebenkosten Beträge für haushaltsnahe Dienstleistungen bzw. Handwerkerleistungen enthalten.
Das betrifft zum Beispiel die Kosten für den Hausmeister, die Gartenpflege, die Hausreinigung oder den Winterdienst. Auch die Kosten für Wartungsarbeiten am Aufzug, an Heiz- und Warmwassergeräten, Elektroanlagen, Feuerlöschern oder einer Gemeinschaftswaschmaschine, Kosten für die Ungezieferbekämpfung, den Schornsteinfeger oder die Dachrinnenreinigung können die Steuerschuld verringern.

Steuerlich berücksichtigt werden 20 Prozent der Arbeitskosten, aber keine Materialkosten. Muss ein Mieter beispielsweise laut Betriebskostenabrechnung 200 Euro Hausmeisterkosten zahlen, erstattet das Finanzamt 40 Euro, das heißt, die Steuerschuld wird um diesen Betrag reduziert. Waren in den 200 Euro Hausmeisterkosten 20 Euro Materialkosten enthalten, zum Beispiel für Reinigungsmittel, dann können nur 36 Euro (20 % von 180 Euro) geltend gemacht werden.
Akzeptiert das Finanzamt die der Steuererklärung beigefügte Betriebskostenabrechnung nicht als Nachweis, muss der Vermieter für den Mieter eine differenzierte Abrechnung ausstellen. Hier sind dann die Aufwendungen für Personal- und Materialkosten getrennt aufzuführen. Kosten dürfen Mietern hierfür nicht entstehen.
Liegt zum Zeitpunkt der Abgabe der Steuererklärung die Betriebskostenabrechnung noch nicht vor, kann der Mieter die Kosten für das Jahr geltend machen, in dem er die Betriebskostenabrechnung erhalten hat.



Mittwoch, 13. Februar 2019

Wohngemeinschaft

Wird eine Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet und ist das für den Vermieter ohne weiteres ersichtlich, hat die Wohngemeinschaft das Recht, einzelne WG-Mitglieder auszuwechseln. Das bedeutet der Vermieter muss einer beabsichtigten Auswechslung der Mieter zustimmen, er muss die Entlassung eines ausscheidenden Mitglieds aus der Wohngemeinschaft und die Aufnahme eines neuen Mitglieds in die Wohngemeinschaft akzeptieren.

Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin (65 S 314/15) ist hierzu eine ausdrückliche Genehmigung des Vermieters nicht erforderlich. Es genüge, wen dem Vermieter die Wechselabsicht angezeigt wird. Er könne dem Auswechseln eines WG-Mitgliedes nur in Ausnahmefällen widersprechen, zum Beispiel wenn in der Person des neuen Mieters ein wichtiger Grund vorliegt. Die fehlende Zahlungsfähigkeit des neuen Mieters, gerade im Vergleich zu dem ausscheidenden Mieter, könne ein derartiger Grund sein.

Wir empfehlen beim Abschluss des Mietvertrages darauf zu achten, dass auf der Mieterseite vermerkt wird, dass eine Wohngemeinschaft anmietet und einzieht. Ohne einen derartigen Hinweis bzw. wenn der Vermieter gar nicht weiß, dass es sich bei seinen Mietern um eine Wohngemeinschaft handelt, gilt der Grundsatz: Mehrere Mieter, die zusammen einen Mietvertrag abschließen, können auch nur gemeinsam kündigen. Das Auswechseln einzelner Mieter bzw. WG-Mitglieder ist gegen den Willen des Vermieters dann nicht möglich.