Aktuelles


Donnerstag, 20. September 2018

Haus- oder Wohnungsverkauf

Wird das Mietshaus oder die Wohnung verkauft, kommt es zu einem Vermieterwechsel und damit schnell Ängsten und Unsicherheiten bei den betroffenen Mietern. Die meisten Sorgen sind aber unnötig.

Der Käufer des Hauses oder der Wohnung wird neuer Eigentümer und damit Vermieter. Er tritt in den alten, bestehenden Mietvertrag ein. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Danach kann der neue Vermieter nicht verlangen, dass Mieter einen neuen Mietvertrag abschließen, einer Aktualisierung oder einem Vertrag mit geringfügigen Änderungen zustimmen. Der alte Mietvertrag gilt weiter, an den dort geregelten und vereinbarten Rechten und Pflichten ändert sich nichts.

Der neue Vermieter hat erst dann Anspruch auf die Miete, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist oder wenn er die Immobilie geerbt oder in einer Zwangsversteigerung erworben hat. Vorher dürfen Mieter an ihn nur zahlen, wenn der bisherige Vermieter die Mieter dazu schriftlich auffordert oder er den neuen Vermieter ausdrücklich bevollmächtigt, die Miete einzufordern.
Der neue Eigentümer und Vermieter hat kein besonderes Mieterhöhungsrecht. Er kann die Miete nur insoweit erhöhen, als es auch der alte Vermieter gekonnt hätte. Das bedeutet, die Regelungen zur Vergleichsmiete, zu Kappungsgrenze und zur Jahressperrfirst gelten auch hier.

Sind monatliche Vorauszahlungen für Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart, müssen die an den neuen Vermieter gezahlt werden. Der ist auch verantwortlich für die Jahresabrechnung. Lediglich die Betriebskostenabrechnungen, die Zeiträume erfassen, die vor dem Vermieterwechsel bereits abgeschlossen waren, muss der alte Vermieter abrechnen.
Auch bei der Mietkaution bleibt alles beim Alten. Der neue Vermieter muss die Kaution erst am Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen. Wird er zahlungsunfähig, kann sich der Vermieter auch noch an den alten Vermieter halten, dem er ursprünglich die Kaution gezahlt hat.

Der neue Vermieter hat keine besonderen Kündigungsrechte. Er kann – wie bisher der alte Eigentümer auch – bei Pflichtverletzungen des Mieters oder zum Beispiel bei Eigenbedarf unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen.

Wird das Grundstück, das Haus oder die Wohnung zwangsversteigert, tritt der Erwerber ebenfalls in den bestehenden Mietvertrag ein. Er hat aber ein Sonderkündigungsrecht und kann das Mietverhältnis mit der Frist von drei Monaten zum nächst zulässigen Termin kündigen – egal, wie lange das Mietverhältnis bestand.



Donnerstag, 20. September 2018

Schönheitsreparaturen

Nach dem Gesetz ist der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, das heißt zu Tapezier- und Anstreicharbeiten in der Mietwohnung verpflichtet. Die gesetzliche Regelung ist aber nicht zwingend. Deshalb enthalten fast alle Mietverträge Bestimmungen, die den Mieter zu Renovierungsarbeiten während der Mietzeit oder beim Auszug verpflichten. Viele dieser Vertragsklauseln sind unwirksam. Folge ist, dass Mieter nicht Streichen und Tapezieren oder Renovierungskosten zahlen müssen. Der Bundesgerichtshof hat beispielsweise entschieden:

  • Wer eine unrenovierte Wohnung angemietet hat, muss später nicht renovieren – egal, was im Mietvertrag steht. Anders allenfalls, wenn der Vermieter Mietern einen angemessenen Ausgleich zahlt, mit dem die Anfangsrenovierung bezahlt werden könnte. Für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert ist der Gesamteindruck der Wohnung maßgeblich. Bei einer renovierten Wohnung dürfen allenfalls unerhebliche Gebrauchsspuren vorhanden sein.
  • Mieter, die vor Ablauf der im Mietvertrag typischerweise vereinbarten Renovierungsfristen ausziehen, müssen keine anteiligen Renovierungskosten übernehmen. Wer in Unkenntnis gezahlt hat, kann sein Geld zurückfordern. Der Anspruch verjährt sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses.
  • Endrenovierungsklauseln, nach denen Mieter beim Auszug aus der Wohnung Schönheitsreparaturen durchführen müssen, sind immer unwirksam.
  • Starre Renovierungsfristen, die den Mieter verpflichten, immer nach drei Jahren das Bad und die Küche zu renovieren, nach fünf Jahren die Haupträume und nach sieben Jahren die Nebenräume der Wohnung, sind unwirksam. Zulässig sind aber „weiche“ Fristen, die Ausnahmen zulassen, also Fristverlängerungen.
  • Farbwahlklauseln, nach denen der Mieter auch während der Mietzeit Schönheitsreparaturen nur in neutralen, deckenden hellen Farben und Tapeten ausführen darf, sind unwirksam.   
    Wir weisen aber darauf hin, dass Mieter die Wohnung nicht mit grellen Farbanstrichen und bunten Wänden zurückgeben dürfen. Dann muss die Wohnung farblich neutral sein, sonst droht Schadensersatz.


Donnerstag, 30. August 2018

Nachmieter

Grundsätzlich müssen Mieter den Mietvertrag einhalten. Das bedeutet, bei unbefristeten Mietverträgen müssen sie in aller Regel bis zum Ablauf der Kündigungsfrist Miete zahlen. Bei Zeitmietverträgen oder Mietverträgen mit einem Kündigungsverzicht, zum Beispiel über zwei Jahre, können sie das Mietverhältnis nicht vorzeitig beenden, auch dann nicht, wenn sie dem Vermieter einen oder drei Nachmieter stellen.

Anders nur wenn das Recht zur Nachmieterstellung im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde oder wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hat und dieses Interesse schwerer wiegt als das Vermieterinteresse an der Vertragserfüllung - zum Beispiel dann, wenn der Mieter berufsbedingt an einen anderen Wohnort zieht oder er in eine Alters- oder Pflegeheim wechselt oder wenn er aus familiären Gründen und sich ankündigendem Nachwuchs eine größere Wohnung benötigt.

In diesen Fällen oder auch dann, wenn der Vermieter sich bereit erklärt, den Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, falls dieser einen geeigneten Nachmieter stellt, ist die Nachmietersuche allein und ausschließlich Sache des Mieters. Der Vermieter muss nicht mitwirken, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 247/14). Der Mieter muss den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufklären und ihm sämtliche Informationen geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Mieters zu machen. Dazu kann auch gehören, dass der Mieter Verdienstbescheinigungen, Bonitätsauskünfte oder Selbstauskünfte des potenziellen Nachfolgers beibringt. Der Vermieter selbst ist dagegen nicht gehalten, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken. Er muss auch keine Besichtigungstermine anberaumen oder an ihnen teilnehmen. Der Mieter kann selbst Besichtigungstermine in der Wohnung durchführen, hierbei ist er nicht auf den Vermieter angewiesen.



Donnerstag, 30. August 2018

Treppenhausreinigung

Ob Mieter die Treppen selbst putzen oder für die Treppenhausreinigung bezahlen müssen, ist schon im Mietvertrag geregelt. Ist hier vereinbart, dass der Mieter die Reinigung des Treppenhauses übernimmt, muss er regelmäßig putzen. Meistens wird dann in der Hausordnung oder per Aushang im Treppenhaus bestimmt, in welchem Turnus und welcher Treppenhausabschnitt von ihm zu reinigen ist. Dagegen ist es allein Sache des Mieters, zu entscheiden, an welchem Wochentag, um wie viel Uhr oder mit welchen Reinigungsmitteln geputzt wird.

Ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung ist der Vermieter für die Treppenhausreinigung verantwortlich. Er kann aber putzen lassen, das heißt eine Reinigungskraft oder Reinigungsfirma engagieren, wenn nicht schon ein Hausmeister für die Reinigung zuständig ist. Die anfallenden Kosten kann der Vermieter als Betriebskosten unter der Position „Gebäudereinigung“ oder „Hausmeister“ auf die Mieter des Hauses abwälzen. Völlig unwirtschaftliche Kosten müssen Mieter nicht tragen, zum Beispiel keine überhöhten Stundensätze von 50 Euro und mehr oder wenn der Vermieter die dreimalige Reinigung des Treppenhauses pro Woche veranlasst.

Grundsätzlich muss sich der Vermieter darum kümmern, dass ordentlich geputzt wird, Mieterbeschwerden muss er nachgehen. Das gilt auch wenn Mieter abwechselnd für die Treppenhausreinigung verantwortlich sind und einzelne Mieter ihre Pflichten vernachlässigen, also schlecht oder gar nicht putzen. Der Vermieter kann diese Mieter abmahnen und, wenn sich deren Verhalten nicht ändert, eine Putzkraft mit der Reinigung beauftragen und die Kosten hierfür dem Mieter als Schadensersatz in Rechnung stellen.

Der Vermieter darf aber nicht einfach die mietvertragliche Regelung für alle Mieter des Hauses aufkündigen und die Reinigung kostenpflichtig an eine Putzkraft übergeben. Wer als Mieter laut Mietvertrag verpflichtet ist, zu putzen, hat umgekehrt auch das Recht, zu putzen.



Donnerstag, 30. August 2018

Umwandlung

Werden die Wohnungen im Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, kann jede Wohnung für sich einzeln verkauft werden. Der „scheibchenweise“ Verkauf verspricht deutlich höhere Umsätze und Gewinne als der Verkauf des Mietshauses insgesamt. Käufer der umgewandelten Eigentumswohnungen können die dort wohnenden Mieter selbst sein, Kapitalanleger oder Selbstnutzer, die selbst einziehen wollen. Weil Mieter, die ursprünglich in ein normales Wohnhaus und eine Mietwohnung gezogen sind, nach der Umwandlung durch potenzielle Selbstnutzer ein höheres Kündigungsrisiko haben, werden sie durch den Gesetzgeber besonders geschützt.

Drei Jahre lang darf der Käufer der umgewandelten und verkauften Eigentumswohnung nicht wegen Eigenbedarf oder Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Die Bundesländer können diese Kündigungssperrfrist für Städte und Gemeinden mit Wohnungsmangel auf bis zu zehn Jahre verlängern. Nach Ablauf dieser Kündigungssperrfrist kann der Käufer kündigen, aber nur beim Vorliegen eines Kündigungsgrundes. Und die gesetzlichen Kündigungsfristen muss er natürlich auch noch einhalten.

Mieter einer umgewandelten Wohnung haben außerdem ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das bedeutet, der Mieter kann in den Kaufvertrag, den der Vermieter und sein Käufer ausgehandelt haben, „einsteigen“ und die Wohnung anstelle des vorgesehenen Käufers erwerben, und zwar zu unveränderten Bedingungen und zum selben Preis. Der Vermieter und Verkäufer der Eigentumswohnung muss dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrages mitteilen und ihn darauf hinweisen, dass ihm ein Vorkaufsrecht zusteht. Anderenfalls macht er sich schadensersatzpflichtig. Hat der Mieter die Information über sein gesetzliches Vorkaufsrecht erhalten, muss er sich innerhalb von zwei Monaten entscheiden, ob er kaufen will oder nicht.